張艷紅

　　編者按

　　這是一篇相當嚴謹的報告。正因為如此，它所反映出的形勢就更顯嚴峻。經歷三年的宏觀調控，市場雖頻現轉機，但住房問題的徹底解決卻顯得異常艱難。當下，日趨緊張的供應將與房產相關的資產價格越推越高。下半年中國樓市的整體形勢仍不容樂觀。

　　中房協報告：今年上半年全國土地購置面積實現同比增長10%，完成土地開發面積同比增長7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點。取得較多土地的企業有效利用不足，多數企業仍感土地緊張。上半年土地成交價格增幅達到28.1%，反映了拆遷安置費用的提高和招拍掛后地價的上升，最終都將反映到房價上

　　“8·31大限”之后的三年，中國土地市場的格局已徹底改變。各大城市一級土地市場的供應被足足收緊了兩年。但是，隨著2007年各地方政府以更加積極的姿態參與房地產市場的調控，土地這個關緊的龍頭再度被打開。

　　從年頭到年中，各大中小城市，紛紛大幅增加土地供應量。隨著各地“地王”頻出，一場空前壯觀的土地盛宴正在展開。不過，未來市場有效供給的形勢依然不容樂觀。依據中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》(下稱《報告》)，今年上半年全國完成土地開發面積占同期土地購置面積比重僅為68.4%，占待開發土地面積比重僅40%。取得較多土地的企業有效利用不足，多數企業仍感土地緊張。

　　地方政府主動供地

　　還在今年3月，廣州市政府拋出一個幾乎讓市場驚詫的數字：2007年的土地供應量將達到5平方公里，足足是過去兩年供地量的兩倍。

　　當上半年廣州土地一級市場波瀾不驚的時候，甚至有業內人士指出如此大規模的土地供應量基本上是不可能實現的時候，廣州市政府儼然已經作好了充分的準備。7月開始，廣州市國土房管部門頻頻掛出國有土地出讓公告，其密集程度超過過去幾年的任何時期。

　　就在29日，廣州市市長張廣寧再次重申，今年廣州計劃全市十區出讓經營性商品住宅用地71宗，用地面積4.75平方公里。為了增加老城區居住用地供應，還將公開出讓14宗居住類閑置用地，通過司法拍賣和公開出讓盤活16宗“爛尾”地，在老城區增加供應建筑面積135萬平方米、約1.5萬套住宅。

　　無獨有偶，北京也將在今年掀起供地高潮。據悉，僅二季度北京計劃出讓地塊51宗，規劃總面積646萬平方米，其中具有居住性質的總面積為538萬平方米。雖然該計劃未能如期實現，但這些地塊仍將延續到三季度甚至四季度。

　　一線城市的示范效應是明顯的。在珠三角的珠海、東莞、佛山等房地產比較活躍的城市，今年的供地力度明顯加大。僅僅在日前，珠海市國土部門就一次性掛出8宗建設用地，涉及總建筑面積達到80萬平方米。

　　業內分析認為，隨著大量“8·31”歷史遺留土地的清理完畢，以及政府部門土地儲備的增加，一定數量的土地開始釋放出來。此外，房價的壓力，以及招商的需要，還在促使地方政府積極增加儲備和供應。

　　中房協《報告》顯示，上半年全國開發商的土地購置面積扭轉了2005年以來連續兩年絕對量減少的局面，實現了同比增長10%。

　　廣東省房地產業協會的年中分析報告同樣指出，上半年，開發商土地投資增長85.77%，土地購置面積增長27.47%。不過，投資增長與購置面積之間近60個百分點的落差，也顯示土地購置成本也大幅度增加，地價上漲趨勢明顯。

　　上市公司盡得天時

　　土地開閘，對于房地產企業而言無疑是個好消息，但是，這個好消息絕對不屬于所有的房地產企業。今年以來，全國各地“地王”頻出，一手土地市場的價格屢屢被刷新。土地拍賣，成為一場名副其實的豪門游戲，而上市房地產企業，則成為這場游戲的主角。

　　事實上，得益于股市的持續升溫，上市房地產企業可謂占據了絕佳的時機。去年年底以來，以萬科為代表的國內A股上市房企，與以碧桂園為代表的H股上市房企，通過股市的融資或者再融資，為其在土地拍賣市場上的馳騁創造了堅實的資金基礎。

　　剛剛公布的碧桂園的年中報告顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，是全國土地儲備量最大的房地產企業之一。而今年上半年，碧桂園房屋銷售面積僅90多萬平方米，如果以全年銷售200萬平方米計算，它目前的土地儲備足夠其開發27年之久。

　　一向以穩健發展為準則的萬科，今年前幾個月在土地儲備方面也收獲頗豐。其年度中期業績報告顯示：公司計劃2007年增加1000萬平方米左右的項目資源。上半年，公司新增項目規劃建筑面積合計521萬平方米。而7月1日至8月28日發布報告前夕，公司又新增項目規劃建筑面積186萬平方米。目前，萬科的土地儲備合計2157萬平方米，其中屬于萬科權益的建筑面積為1818 萬平方米。據悉，該儲備足夠萬科未來兩年的開發量，而且隨著萬科日前100億元公開增發的完成，其在土地儲備方面的投入將繼續加大。

　　而最近兩年進入企業發展快車道的金地集團、保利地產、北辰實業、金融街等，也在今年的土地一級和二級市場上大展拳腳。其中，金地集團僅7、8兩個月，已斥資70多億元在全國范圍內購地。這種速度，直逼在短短一個7月支出60億元購地的萬科。

　　值得關注的是，剛剛在香港完成上市的廣州合景泰富集團，在融得資金30多個億后，以閃電般速度在成都購置價值幾十億元的土地。相對應的是，眾多沒有上市、沒有資金背景的房地產企業，只能望“地”興嘆。

　　開工相對不足下的隱憂

　　對于上市房地產企業而言，土地儲備往往意味著其未來的發展空間，但是對于整個中國內地房地產市場而言，卻未必是件好事，中國房地產業協會的《報告》便指出了其中隱含的矛盾。上述《報告》顯示：“有的企業在取得土地后，開發建設減緩。上半年完成土地開發面積同比增長了7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點。”

　　對于開工面積，有上市公司在公告中解釋，新開工面積的大幅減少，主要是由于2006年6 到9月規劃調整所致，這也導致了未來幾個月市場可售資源的減少。

　　不過廣州市某業內人士則指出，在房價不斷上漲的情況下，以及國家土地儲備總量在逐漸減少的趨勢下，開發商當然不會愿意加快開發的步伐。

　　另外一位業內人士則指出，在這個過程當中，商家可以扮演地產商和房產商兩種角色。上市企業可以通過低成本融資獲得大量土地儲備。因為其融資成本僅限于給股東的少量分紅，而土地升值的利潤空間已經遠遠大于其成本。

　　“其實現在是在培養土地的壟斷寡頭。”上述人士有在廣州從事了近20年的房地產開發經歷，在面對部分企業擁有大量的土地儲備的現實，提出了自己的隱憂：一方面“地王”不一定是“樓王”，滾動式地快速圈地給后續資金提出了很大的考驗。現在的資金都壓在土地上，其風險還是很大的，例如政策層面一旦發上改變，其連帶性的風險非常明顯。

　　因此，有專家指出，未來政府需要嚴格執行相關政策，杜絕開發商“存而不建”的行為。持有此種觀點的包括中國指數研究院華東分院副院長陳晟，以及廣州合富輝煌地產首席分析師黎文江，黎文江提出，政府在推出土地之時，也許應該開始考慮是否根據企業的土地儲備量來作一些限制。