本報(bào)記者 喻 敏 北京報(bào)道

　　采訪動(dòng)機(jī)： 在住宅用地拿地成本和難度不斷增加的情況下，許多地產(chǎn)企業(yè)開始把投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)上。

　　據(jù)了解，2007年，北京呈現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目集中開業(yè)的態(tài)勢(shì)，是北京商業(yè)面積供應(yīng)最為集中的年份，整體商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)入空前激烈競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。對(duì)此，7月31日，本報(bào)記者專訪了中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副會(huì)長、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平。

　　觀點(diǎn)：王永平表示，基于對(duì)土地稀缺的預(yù)期，各大企業(yè)都在增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，并且在經(jīng)營方式上也在逐漸轉(zhuǎn)向自持物業(yè)，主要是“看好今后升值的潛力。

　　建議：政府應(yīng)該放寬外資投資商業(yè)地產(chǎn)的限制，并且為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展制定積極的政策，提供良好的城市規(guī)劃。

　　“坐地”生財(cái)成地產(chǎn)商新追求

　　《華夏時(shí)報(bào)》：如何看近兩年來北京商業(yè)地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)現(xiàn)象？

　　王永平：你說的情況確實(shí)存在。我認(rèn)為，除了有奧運(yùn)因素的影響外，這與企業(yè)對(duì)土地供應(yīng)形勢(shì)的判斷有很大關(guān)系。

　　據(jù)我所知，華潤已經(jīng)把住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例調(diào)整為六四開，而在此之前，其住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例是七比三；國美的黃光裕也在做“第一街”等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；萬達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)方面，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例已經(jīng)是五比五了，萬達(dá)甚至已經(jīng)表示，今后不再做單純的住宅項(xiàng)目。

　　這主要是一個(gè)戰(zhàn)略上的考慮，多數(shù)大企業(yè)認(rèn)為，土地價(jià)值會(huì)越來越大，供應(yīng)會(huì)越來越少，地價(jià)上漲的預(yù)期主要來自政府政策。另外，住宅市場(chǎng)受到政府更多的限制，也是企業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的原因之一。

　　收租成主要盈利模式

　　《華夏時(shí)報(bào)》：據(jù)了解，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目僅靠租金很難盈利，你對(duì)此如何評(píng)價(jià)？

　　王永平：商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而商業(yè)是微利行業(yè)。我前面已經(jīng)提過了，商業(yè)企業(yè)不一定要靠租金來掙錢，業(yè)界一些人就認(rèn)為，把項(xiàng)目做好，積聚人氣，提升物業(yè)本身的價(jià)值應(yīng)該成為主要的盈利方式。雖然商業(yè)地產(chǎn)掙的是大錢，但同時(shí)也是慢錢，要有耐心。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一，主要來自銀行貸款，直接融資渠道還不多。

　　據(jù)我了解，全國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%-80%之間，而部分大型城市開發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度已超過90%。正常的商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期約8年，一旦出現(xiàn)銷售收入不高或利潤率下降的情況，將引發(fā)資金上的危機(jī)。

　　況且，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在短期融資方面存在技術(shù)上的問題，不能炒作“樓花”。如果沒有大量充裕的資金，千萬別輕易涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　盲目投資需政策干預(yù)

　　《華夏時(shí)報(bào)》：與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)受到政策的影響要少一些，但面對(duì)市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目投資，政府應(yīng)該做些什么？

　　王永平：在一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的附近，政府如果禁止大貨車通行，那市場(chǎng)肯定是要死的。可見政府的政策是很關(guān)鍵的，當(dāng)然其中的作用主要體現(xiàn)在宏觀方面。

　　政府應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施進(jìn)一步的管制，規(guī)范城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，控制新建商業(yè)項(xiàng)目的審批，可以防范無序競(jìng)爭(zhēng)、城市資源浪費(fèi)等不利情況發(fā)生。

　　比如，制定中的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》就引入了聽證制度。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)以及規(guī)劃管理?xiàng)l例將參照發(fā)達(dá)國家的做法，引入聽證制度，邀請(qǐng)專家、利益相關(guān)者參與聽證，來避免開發(fā)的盲目性。

　　不過，《商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例》曾計(jì)劃去年下半年出臺(tái)，但一直拖到了現(xiàn)在。有消息說，十七大之前，國務(wù)院會(huì)批準(zhǔn)出臺(tái)，但都不大確定。希望能夠盡快出來。

　　外資加入提高國內(nèi)行業(yè)水平

　　《華夏時(shí)報(bào)》：對(duì)于外資投資商業(yè)地產(chǎn)方面，你有什么政策上的建議？

　　王永平：商業(yè)地產(chǎn)本身就是一種投資，與國計(jì)民生無涉，政府不應(yīng)該限制太多。這兩年，太古集團(tuán)、香港恒隆集團(tuán)等都在內(nèi)地積極投資。

　　　事實(shí)上，有許多外資找不到合適的項(xiàng)目，主要是我們的項(xiàng)目做得太差了，從一開始就沒有設(shè)計(jì)好。外資的參與可以提高整個(gè)行業(yè)發(fā)展的水平，作用還是積極的。外資做出來的許多項(xiàng)目對(duì)業(yè)內(nèi)都有很好的示范作用。