郝倩

　　十多年來，蘇寧電器(002024.SZ)所創造的財富其實僅是張近東資產的水面部分，由于張近東本人對地產板塊的刻意回避，其地產板塊始終在水下。

　　由于張近東的江蘇蘇寧電器和其兄張桂平的蘇寧環球集團均有投資房地產，蘇寧電器也順理成章地成為這兩家公司開發房產的主要租戶之一。與國美一樣，蘇寧也希望借助商業發展地產為自己提供網點鋪面以降低租金價格上漲壓力。不僅如此，蘇寧旗下的工業地產也將為其電器品牌生產的工廠化運作節約成本。

　　這種“商業+地產”的模式不但可以將現金流充分利用起來以賺取更多的利潤，又能通過資金分流，適當地控制家電銷售門店擴張過快所帶來的風險。

　　但是，這種與國美、百思買類似的購鋪開店模式并不是張近東地產板塊的全部。《第一財經日報》了解到：張近東掌舵的蘇寧集團通過一系列的股權運作，已經在地產板塊頗具建樹。張近東旗下，僅一家銀河地產就可以達到年開發量50萬平方米的規模，其累計土地儲備可開發建筑面積超過1000萬平方米。此外，還有一些商業、工業地產以及物流項目沒有被納入期內。

　　“換個面孔”做地產

　　張近東與地產的淵源要從其兄弟分家開始說起。

　　2000年，蘇寧兩兄弟分家,張桂平開始投資建筑業。張近東繼續經營電器連鎖。按照雙方最初的約定，兄弟倆共享“蘇寧”的品牌，張桂平的“蘇寧地產”將主營做地產；張近東的“蘇寧電器”，則以電器賣場為主。

　　張桂平掌舵的蘇寧環球集團在南京項目儲備用地約700公頃，規劃建筑面積約1000萬平方米。然而經過多年的積蓄力量，其弟張近東的房地產財富已經可與其兄相比。

　　截至去年底，張近東直接持有和通過江蘇蘇寧電器有限公司(下稱“江蘇蘇寧”)共持有蘇寧電器34.01%的股份。而江蘇蘇寧，正是之后張近東一系列地產項目的運作平臺，幾乎張近東所做的很多地產項目，都有江蘇蘇寧的股份。

　　此外，江蘇萬泰投資發展有限公司(下稱“江蘇萬泰”)堪稱張近東名下最大的地產公司。據了解：江蘇萬泰最大的股東是蘇寧投資，占有47.5%的股權。其中，蘇寧投資算得上是江蘇蘇寧集團的“曾孫公司”。所以，江蘇萬泰的實際控制人，應該是張近東本人。

　　“‘鐘山高爾夫’是張近東的項目。”南京一位業內人士對《第一財經日報》表示，這是南京房

　　鐘山高爾夫之后，神秘的江蘇萬泰又有了一系列動作，包括開發銀河國際廣場、蘇寧銀河國際購物廣場、索菲特鐘山高爾夫、索菲特銀河大酒店等一系列項目都與其相關。

　　全線的地產項目

　　除了江蘇萬泰之外，張近東還涉足更為廣闊的地產領域。其中，與電器密切相關的就是有關商鋪的買入。

　　在以5.8億元拿下浦東新區遠東大廈1~3層近2萬平方米的商鋪后，蘇寧電器近期又準備在虹口區再次購置門店。對此，蘇寧電器(上海)管理總部執行總裁凌國勝認為：“不斷上升的租金壓力正迫使家電連鎖轉變擴張模式，購置門店甚至自建門店將成為業內趨勢。”

　　蘇寧電器公告顯示，上海浦東旗艦店項目總投資5.8億元，其中5.76億元將通過定向增發募集。項目建設期為3~6月，實施后正常可實現年銷售收入7.5億元(含稅)，稅后內部收益率為9.68%，稅后投資回收期為9年(含建設期)左右。

　　蘇寧集團還在南京市中心核心地段擁有一幢商用物業，也就是蘇寧大廈，最大的房客就是蘇寧電器。江蘇蘇寧擁有的主要資產包括建筑物以及對公司的長期股權投資。

　　在已經擁有蘇寧大廈的基礎上，在南京新街口，張近東已經掌控了2塊黃金地塊，且都由張近東旗下的公司操作。這兩塊土地都將以商用項目的面貌出現。

　　首先就是蘇寧大廈的二期。蘇寧電器與江蘇蘇寧電器有限公司聯合摘牌此塊土地樓面地價不足千元/平方米。之后三個月，蘇寧電器退出該項目。該物業依然將由集團持有。據稱，該項目未來的最大建筑高度可達100米。

　　此后，張近東的江蘇蘇寧置業有限公司又以1000萬元/畝的價格在同板塊獲取了第二塊商業用地，之前，政府曾經有意愿將此塊土地賣出4000萬元/畝的天價。計劃中，這塊土地將建成為一個商業高檔綜合項目。

　　同時，記者了解到：目前蘇寧銀河正在開工建設首個住宅項目，這個項目位于南京河西，該板塊目前的房屋售價在8000元到1萬元/平方米左右。項目的附近就是其兄張桂平開發的蘇寧千秋情緣。

　　以這個住宅項目為契機，張近東已經完整涉足商業、住宅以及工業地產領域。南京市政府對外公布的企業資料顯示，蘇寧的地產項目，“累計土地儲備可開發建筑面積超過1000萬平方米。”