本報記者 王婧 本報實習生 許偉明

　　趙智強來了。這位身兼溫州市營銷協會秘書長、溫州個人合作建房發起人雙重身份的焦點人物，在溫州成功拿地后選擇移師北上，打算“試水”北京的個人合作建房項目。

　　5月16日下午，趙智強和北京的另一位個人合作建房發起人孟憲生以及來自上海、天津、沈陽、淄博4城市的個人合作建房發起人“抱團”出現在北京櫻花西街的貴州大廈。在當天的新聞發布會中，北京理想合眾房產咨詢有限公司(以下簡稱“理想合眾”)宣告成立，這家公司將成為北京個人合作建房的重要組織者。

　　當北京的首位個人合作建房發起人于凌罡屢次面臨拿地失敗而一籌莫展時，趙智強為何還會選擇進入北京市場？在目前全國個人合作建房尚沒有統一規程可循的情況下，注冊“公司”來搞個人合作建房是否會遭遇政策“寒流”和操作“屏障”？趙智強一再強調個人合作建房事業是“不以營利”為目的的公益事業，為何卻總有聲音質疑個人合作建房的房價和3%管理費的問題？帶著疑問，記者走近了“理想合眾”，對于它所提倡的個人合作建房模式一看究竟。

　　“居者有其屋，居者優其屋”

　　“相比于開發商，個人合作建房有很多優勢，可以節約很多不必要成本，因此能夠很大程度地降低價格。”趙智強這樣分析個人合作建房相對于房地產開發的優勢。

　　在“理想合眾”個人合作建房的實施方案中，所定義的個人合作建房是指由一群人自發發起，通過簽訂“個人合作建房協議”而聯合起來，共同出資購買商住用地使用權或者在建住房項目，合作建造房屋供自己居住，實現“居者有其屋，居者優其屋”的夢想。

　　“理想合眾”個人合作建房項目要求出資報名人先期必須交付總房款35%的資金作為基本保障，這意味著個人合作建房項目的門檻并不會很低。孟憲生對記者直言，個人合作建房所要解決的是中產或中產偏下收入階層的人的住房問題，這使得個人合作建房有別于高端的商品房和政府所要提供救濟的低收入人群住房。

　　在出資人報名結束后，“理想合眾”將根據出資人數、房屋面積、成本預算、位置要求來確定土地用量和區域。而取得土地的手法也不一而同，可以通過參加政府商住地拍賣、招標以及與有土地的公司、個人合作等多種形式，同時也可以選擇停工的商住樓項目來建造、改造。

　　作為一群人共同協力完成的事情，難免出現分歧。深圳個人合作建房的發起人林立人就因為幾名出資者在報名后資金遲遲不到位，造成拍賣土地過程中因為出價微小差距而導致流拍。對于出資人的義務，“理想合眾”要求出資人在簽訂了《個人合作建房協議》后應當繳納首期費用，如果項目未開工，可以按照協議規定退出，已經繳納的費用按照協議約定退回給出資人。項目開工后原則上則不能退出。特殊情況需要退出的，應當按照協議約定承擔一定的違約責任。已經退出的名額則由后來報名者按照順序替換。

　　“理想合眾”給人們畫出了一幅美好的藍圖，怎么付諸實踐成為擺在眼前的問題。

　　借力“公司”“信托”

　　作為昔日與于凌罡同肩奮斗的個人合作建房發起人，孟憲生提前一步將于凌罡曾經提出的種種設想變為現實。

　　設立“理想合眾”公司，就意味著避開尋求社團或者其他非營利機構合作的困難，這樣邁出了合作建房組織工作的第一步。在“理想合眾”發起的合作建房項目下，可以就單獨的項目再成立房地產公司或采用其他形式達到“辦照建房”的目的。如果成立房地產公司，可以使出資人都成為該公司的股東，雖然有限責任公司規定其股東人數只能是2至50人。但在身兼職業律師的孟憲生看來，可以通過分組的方式，將合作建房人分成50組，每一組設立一個組長為代表進行公司注冊。“大家都來當股東，大家都來參與決議，民主集中制的管理是我們提倡的。”孟憲生說。

　　但有律師對記者表示，如果按公司法的相關規定，只有在工商局股東名冊中登記的人才是該登記公司的股東。而我國法律現在還沒有隱名股東的說法，也就是說，在法律上，除將來在工商局登記的50人之外的那些投資人他們并不能夠取得公司股東的身份。另外，數百名集資人分成若干組，選舉組長做名義股東，小組成員再與組長簽訂另外一份契約。這樣似乎可以符合公司法不超過50名股東的要求，但風險是：法律上的股東只有組長，組員與組長之間將事實形成債權、債務關系(雖然可以約定是委托持股)，一旦組長不愿交出代持股權和權益(購房權)，只要其返還了組員的集資款，即可剝奪組員的購房權。

　　除此之外，如何解決資金的安全存放和使用公允也是各方關注的焦點。對此，孟憲生提倡運用法律中的“信托”手段達到合理支配資金的目的。孟憲生告訴記者，運用信托的概念，可以設置房地產項目中的委托人、受托人和受益人幾種身份，通過信托可以使計劃得到實施。按照信托法規定，信托財產具有獨立性，受托人的負債與破產都不會及于信托財產。同時，利用信托，可以進行靈活的制度設計，在保證財產安全的同時，可以擴大合作成員的民主管理。

　　雖然，在北京第一單項目實施前，孟憲生所描繪的各種方式還只是設想，但此次趙智強轉戰北京與孟憲生合作，也是因為看到了在北京個人合作建房的希望。

　　合作建房走向何方

　　在16日的新聞發布會上，記者從趙智強方面得到了溫州個人合作建房一事的最新進展。雖然早在去年底溫州拿地就已經成功，但后續的批文辦照工作目前仍在進行中。相對于已經過去的半年時間，拿到地后溫州的個人合作建房事業稍顯進程緩慢。是否因為個人合作建房遇到了政策上的難題或政府的不支持？趙智強給出的答案是，在與溫州上下各部門溝通后，個人合作建房是得到了政府的支持的，目前之所以一直沒批下來，主要原因還在于政府需要平衡個人合作建房者和開發商之間的利益關系。

　　記者注意到，在“理想合眾”的個人合作建房實施方案中給出了一個明確的數字———承諾房價比同地段的商品房至少要低30%左右，這就意味給個人合作建房購房人在正常房價上至少打了7折，這個價格顯然比購買商品房充滿了誘惑。

　　然而，作為一個機構，個人合作建房的發起人理應保障買房人支付的價格就只是成本價。30%的讓利空間是否代表價格已經壓到了最低？發起者是否存有逐利的可能性？記者對此一直存有疑問。因為，如果按照“理想合眾”的操作理念，將會在拿地后設立一個房地產公司或者與一個房地產公司合作來做后續工作。如果按照這種模式來走，個人合作建房的組織者和房地產開發商將沒有實質的區別。作為非市場化的運作，目前對于個人合作建房項目的價格定位上還沒有相關的規定給予明確的指導，一切程序都是摸著石頭過河，水深水淺也許只有嘗試過的人才能知道。

　　對于質疑，個人合作建房發起人們顯得很從容，趙智強則表示，“我們所做的只是想讓老百姓買到便宜房子。”山東淄博個人合作建房發起人林遲平也表示，個人合作建房作為新生事物必然會受到來自各方的關注，這種監督之下只有把事情做好。

　　關于個人合作建房的相關規定，只出現在1992年2月14日，由國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局頒布的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》中。作為一部部門規章，該辦法應該是非常詳細和完備，可惜就純粹意義上的、完全由城鎮居民自愿參加的個人合作社類型，卻沒有相應的配套法規輔佐實施。作為律師的孟憲生也向記者表示，希望能夠有相應的法律盡早出臺，使個人合作建房在有法可循，有規可依的前提下進行。