有報告顯示，2002年-2006年，上海辦公樓銷售價格表現出先揚后抑的態勢，在2004年達到最高點15782元/平方米的價格后，略有降低。根據預測，2007年辦公樓租售價格將重新走高，平均租金為1.18美元/天/平方米，出售價格將達14186元/平方米。一方面較低的空置率維持了辦公樓的高價格。上海甲級寫字樓在2006年初的空置率為5%，其中商務區集中的盧灣、靜安和長寧的空置率更是下降到2%。另一方面拿地成本的增加勢必造成辦公樓價格的走高。根據上海市2005年土地使用權出讓公告掛牌交易結果估算，2005年中心城區辦公用途的土地平均單價為11400元/平方米；而2006年1-3號土地掛牌交易結果顯示，2006年中心城區用于辦公用途的土地價格呈現上漲趨勢，平均單價達12500元/平方米，其中，徐匯區大木橋路140街坊地塊單價更是高達22502元/平方米。由于2006年上海甲級辦公樓的供應量較小，而金融業快速擴容、專業服務型公司吸納、基金大規模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。

　　但同時，由于未來可預見的供應量持續增多，2007年-2009年，甲級辦公樓的供應量將分別達到40萬、50萬及60萬平方米左右。如果2009年的房子延遲到2010年交付，那么2010年的供應量就增加很多，2010年上海甲級辦公樓市場或將出現供過于求的轉折。空置率將會上升到13%左右。

　　銀聯信分析：

　　房地產市場是一個關聯度非常高的產業，也是一個隨經濟周期波動明顯的產業。而寫字樓又是其中一種很特殊的物業形態。住宅市場直接面對最終消費者。而寫字樓不一樣，它的客戶都是因為各自的行業發展而產生的需求，因此和一個地區的整體經濟情況，政府的產業規劃，以及產業結構調整密切相關。各行各業也都要經歷這個調整期。對于未來預期的不確定性，不同行業不同企業會相應調整自己的擴張設點計劃，這就會影響到對寫字樓的需求。

　　第一，長期以來，寫字樓是供企業和行政事業單位進行商務、辦公活動的建筑。寫字樓的這一性質決定了它的投資活動將直接受國家和地方經濟活動強度的影響；同時，國家或城市的產業結構的變化也對其有一定影響。整個國家和區域經濟的快速發展必將刺激寫字樓物業的需求，帶動寫字樓的投資活動；經濟的衰退又將直接減弱寫字樓的需求，造成寫字樓投資的下降或停滯。寫字樓市場對宏觀經濟的波動變化非常敏感。

　　第二，寫字樓開發投資具有較強的投機性。寫字樓的投資周期較長，在這段時期內，市場狀況可能會發生很大的變化，與原來的預測發生很大的偏離。另外，寫字樓物業在建成之后通常以出租的方式經營，投資回收期長。在這段時期內，市場供需的變化都將對投資收益的實現產生影響。

　　第三，寫字樓投資還受地理位置影響大。寫字樓在房地產市場中的交易程度很重要的一方面決定于其處的地理位置。因此，一旦寫字樓所處地段由于一些市政或其他原因造成了貶值，寫字樓本身必然會跟著受影響。

　　如今隨著外國資本的大量涌入，我國的房地產投資熱度也在不斷加大，寫字樓作為豪賭人民幣升值資本的主要投資對象，無疑是站在了房地產市場風險的最前沿，如果房地產泡沫破滅，寫字樓市場首先就會是受到沖擊。因此，商業銀行在支持寫字樓開發時，應當強化風險控制意識，選擇優勢項目進行支持。

　　一是能夠對客戶群進行精確定位的寫字樓項目

　　2006年由于寫字樓供應量的增加、需求主體的變化，將導致市場競爭要素發生變化。地段、產品不再是競爭的唯一要素。如何為入駐企業創造附加價值，成為買家最為關注的問題。對于入駐企業來說，能夠促進企業生產力提升的要素是非常重要的。對市場進行細分、對客戶群進行精確定位十分必要，如果能夠找到合適的目標市場，為特定客戶提供專門服務，項目就有可能形成獨特的競爭力。

　　二是能夠提供完善保障的項目

　　另一方面，企業選址更多地是從企業發展的角度考慮，靠近市場、靠近供應商、充足的人力資源等，都會幫助企業形成更強大的競爭力。因此，商務區域的產業集群將是吸引企業的最大賣點。同時，科技已經更廣泛地滲透到企業活動的各個層面，企業越來越依賴網絡、電器設備。在這種情況下，寫字樓能夠提供的電力保證、網絡保障等，對企業的吸引力也將越來越大。

　　三是能夠彰顯寫字樓產品主題化、個性化的項目

　　寫字樓從同質化產品逐步轉向表現目標企業群形象，單個寫字樓項目針對的目標企業群不斷縮小。寫字樓產品設計發展到今天，對產品個性化及室內空間靈活劃分可能性的需求越來越受到

開發商及業主的重視。未來幾年寫字樓產品本身品質的提高，將成為市場競爭的重點和開發的重要環節。寫字樓產品品質的提高，首先取決于對客戶群體需求的深入研究。而非盲目提高

裝修標準或堆砌高新技術。

　　四是關注人性化及網絡化的項目

　　辦公空間設計需要考慮多方面的問題，涉及科學、技術、人文、藝術等諸多因素，以便更大限度地提高員工的工作效率。這一目標在當前商業競爭日益激烈的情況下顯得更加重要。未來的辦公室將成為一個知識中心，各種因素，諸如時間、地點、結構，不同的動態搭配根據不同人物和使用者的要求創造出不同的工作環境。故而，有效的文件管理和便利的辦公設施是這種新型設計概念得以成功實施的前提條件。

　　五是服務設施綜合配套化完善的項目

　　高檔寫字樓之間的競爭已經從單純比造價、比高度、向比配套、比服務、比管理方面傾斜，這同樣也是發達國家高檔寫字樓發展的一個重要趨勢。對于以租賃和出售為主要開發目的高檔寫字樓項目而言，必須具備一定的整體規模，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統一的綜合體。

　　六是總部寫字樓模式發展迅猛

　　傳統寫字樓宣傳企業形象的能力較弱，而總部型寫字樓的發展標志著寫字樓地產中一種新趨勢的出現。寫字樓從表現公司群體形象轉變為表現公司個體形象。這種強調企業獨立性的總部寫字樓模式包括區域集群式總部和獨立式總部兩種類型。這無疑可以滿足那些希望彰顯企業自身魅力與形象的公司的辦公需求。

　　七是生態節能型寫字樓為未來發展主方向

　　高舒適度、低能耗是國際發展趨勢，世界范圍內的

能源危機和中國能源上的緊缺都使得建筑能耗問題受到越來越多的關注。隨著房地產市場從營銷時代進入產品時代，以及從今年開始多項宏觀調控政策及行業標準的出臺，使生態節能型寫字樓產品必將成為未來寫字樓產品市場的發展方向。

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