廣宇地產：像做杭幫菜一樣穩守二、三線

　　葉國靖

　　廣宇集團以杭州為基地，不斷向二、三線城市“梯度轉移”，2002年拿下安徽黃山市區1000余畝土地，開發總規劃面積達70多萬平方米的超級大盤，但當地市區人口只有10多萬，人均可支配收入在并不富裕的安徽省都位列倒數，何時能售完成為業界質疑重點

　　“姜還是老的辣”——創辦于1987年的廣宇集團股份有限公司(下稱“廣宇集團”)，是浙江開發歷史最早的老牌房企。相比之下，負有盛名的綠城中國(3900.HK)至今不過13個年頭。

　　名氣不大的廣宇集團今天掛牌深交所中小板。在如今亢奮的A股市場上，6300萬股的盤子、10.80元/股的發行價絕稱不上耀眼，但它卻“意外”地成為浙江首家A股IPO房企。這在杭派地產中掀起了不小的波瀾。

　　其實，在2005年宏觀調控之前，廣宇集團內部就盛行這么一句話：現在的目標不是賺多少錢，而是確保能安全地活下去。

　　宏觀調控的大背景下，突然上市的廣宇集團其實就一個生存訣竅——穩。除了在杭州打拼，他們不惜去二、三線城市，以“零利潤”拿地，雖然因此長期遭遇儲地不足的難堪，但活得久、站得住還是成了“硬道理”。

　　為何活得長

　　夜色下，杭州市平海路8號，廣宇集團的熒光燈格外耀眼。這幢樓的沿街商業裙房及

　　而在距浙江大學紫金港校區約1公里的杭州市西湖區豐潭路、申花路交匯處，是廣宇集團的廣宇·西城年華一期項目，今年9、10月份，該樓盤將驗收交房。《第一財經日報》記者站在項目工地上，看到小區中央花園的兩棟主樓已拔地而起。隨著浙江大學遷址附近，這里作為杭州城市發展的重要一極，正被地產商頻繁套用“大學城”、“教育地產”等概念爆炒，預計銷售均價可破萬元。

　　這是廣宇集團此次上市的底氣。

　　但他們活到今天卻不是憑借這些光鮮的項目，而是杭州的舊城改造。廣宇集團原為1987年1月成立的杭州上城區房屋建設開發公司，曾率先建起當地第一個舊城改造居民小區——大學路小區，并先后改造完成十多處舊城小區，總改造面積達100多萬平方米。現在，與廣宇集團同期誕生的杭州房企已所剩無幾。

　　1989年，時任杭州上城區計經委主任書記的王鶴鳴，服從組織安排去上城區房屋建設開發公司擔任經理，首要任務就是尋找地皮。“當時已經無米下鍋”，如今的廣宇集團董事長王鶴鳴說，后來和外資合作成立公司，建起了杭州第一座高層住宅。1993年建立杭州廣宇房地產集團，1996年籌劃上市。

　　“1997年，建設部等有關部門希望廣宇集團和部委旗下的另一家企業合作成立公司，隨后捆綁上市。”王鶴鳴說，“那家企業并沒有多少優良資產，利潤很差，我們放棄了。到2000年改制時，又逢到一個上市好機會，但因為股本金小，沒什么項目地塊，同時買殼上市又不知水深水淺，又放棄了。”

　　2004年10月廣宇集團成立股份有限公司，這在當時的浙江房企中也開了先河。“2006年5月，我們與廣發證券股份有限公司簽約，全面啟動上市相關工作。今年3月26日上會，通過。”王鶴鳴說，“好事多磨，結果不錯。”

　　角色的不斷轉變，是廣宇集團所代表的杭派老牌房企一條典型的自我發展之路。

　　10萬人口城市做70萬平方米大盤，何時能售完

　　二、三線城市大有作為——這成為廣宇集團的戰略綱領。

　　由于杭州市在全國率先實行經營性用地通過招標、拍賣政策，土地成本高企。若再按以前套用成本結構的靜態土地價格計算方法則幾乎無法在市場上獲得開發用地。公司高層開始嘗試打破傳統，用“零利潤”思想來取地。所謂“零利潤”就是，不考慮利潤的情況下計算土地價格，并根據市場行情，以發展眼光預測未來

　　2000年11月，廣宇集團在首屆西博會上以1.9億元的天價拍得了杭州東河邊的24號地塊，遠超8000萬元的拍賣地價，業界驚稱為“宇宙價”。經過測算，該地塊的樓面價將達到5224元/平方米，而當時東河沿線最高房價也只在6000元/平方米左右。項目最終定位于高端市場，住宅設計以大戶型為主。通過仔細分析項目的地點、地形和地勢，盡可能更多更好地進行商業部分的規劃和設計。最終，住宅部分8000元/平方米的均價得到市場的接受。記者近日在該樓盤現場看到，這個建筑面積約為6萬方的河濱公寓倚靠杭州東河沿線，景觀系數很高。不過，也有市場人士認為，該樓盤立面顏色不佳，影響了項目品質。

　　2003年宏觀調控開始實施，2004年下半年包括杭州在內的長三角地區房地產市場出現局部過熱。在此情況下，公司做出結構性調整，去二、三線城市開發，做那里的行業冠軍。

　　以杭州為基地，公司開始向二、三線城市，如黃山、肇慶、紹興輸出人才、品牌、資金、技術，實現“梯度轉移”。黃山市的最大樓盤——廣宇·黃山江南新城，位于當地市中心新安江南岸的黃山旅游度假區內，占地1000余畝，總規劃建筑面積約80萬平方米。廣宇集團2002年取得該項目土地，雖然樓面地價為138.32元/平方米，但建樓成本達1300元/平方米。已經開盤銷售的這個超級大盤，對于黃山來說是一個“巨無霸”，一舉一動都影響整個黃山樓市。項目2003年開盤后，售價達1500元/平方米，后來又攀升至2000元/平方米。

　　另外，公司還在廣東肇慶開發星湖名郡，該項目于2004年取得土地，樓面地價為947.1元/平方米，土地面積366365.8平方米，建筑面積358700平方米。

　　不過，市場人士分析指出：廣宇集團的未來發展有兩大難題需要突破。

　　目前最大掣肘仍是土地儲備不足，公司在建項目的僅有杭州西城年華和黃山江南新城以及肇慶星湖名郡項目。截至去年底，擁有的在建和未建土地使用權證面積97.6萬平方米，規劃建筑面積為131萬平方米。在黃山除開發江南新城外，廣宇集團還簽下了徽味

　　杭州一家房產集團股份有限公司高管指出，廣宇集團黃山項目和肇慶的樓面地價都很低，毛利率高，并且所處的區域都處于房地產的上行通道。然而，千畝大盤如何突破可能存在銷售困難。以黃山江南新城項目為例，由于該項目是黃山最高檔的住宅項目，短期內不會遇到什么競爭，但當地人均可支配收入遠不如杭州，市區人口更是只有10萬多，70萬平方米的大盤長期來看能否如期消化還待觀察。

　　王鶴鳴也承認，由于上市安排，土地儲備等受到了不小影響。不過，杭州、寧波以及江蘇省內各地的有關宗地目前正在跟蹤。對于“土地零儲備”策略，王鶴鳴解釋，要量力而行，多賺少賺沒關系，關鍵是資金鏈不能斷，不能將資金沉淀在土地上。“企業不一定大就好，關鍵是要做強，就要扎扎實實一步步走。”