經過20年的發展，中關村的地產格局日漸呈現出多元化的發展趨勢，尤其是去年區域內相繼亮相的以第三極、中關村購物廣場、新中關為代表的特色鮮明的商業中心，或以獨特的文化主題定位，或為區域稀缺的業態模式，成為中關村商業地產的新亮點。

　　業內人士認為，在中關村開發已近乎飽和的狀態下，文化、商業等各種元素的聚合將使其重新找到支撐點，從而突破區域內單純的電子賣場之爭，為中關村市場注入新的活力。

　　「關鍵詞：商業走勢」

　　新項目強化電子市場地位

　　●張家鵬（戴德梁行商鋪部高級助理董事）

　　與北京王府井、西單這類傳統商圈相比，中關村的專業市場是相當發達的。

　　對于中關村，長久以來的一種說法是：“八十年代看深圳，九十年代看浦東，二十一世紀看中關村”。進入上世紀80年代后期，借助著科技產業化的浪潮，一批又一批的科技企業蜂擁而至，在中關村內生根發芽。這一市場大環境也造就了最早時期中關村商業的總體基調，“電子一條街”的稱謂可以說是對當時中關村商業格局的最佳詮釋。

　　現在一提到中關村商圈，大家首先想到的還是各類電子產品，這一觀念早已深入人心，而去年又有E世界等相當體量的商業入市并定位為電子賣場，進一步強化了中關村區域的電子類專業市場的地位。

　　打文化牌可嘗試公益藝術展

　　●李久軍（中關村文化發展股份有限公司營銷總監）

　　自2005年國家有關部門在中關村區域內設立創意產業基地之后，提到中關村商圈，就不能不說到創意文化產業。作為中關村商業整體的一部分，創意文化產業目前已逐漸成為區域商業最具代表特點的業態之一。

　　在我看來，如果從商業活動的本質上來看，創意文化產業與傳統商業并沒有根本性的不同，依然是買賣雙方的交易，但在交易的內容和形式上，創意文化產業又和傳統商業有著很大的區別。

　　以主打創意文化牌的第三極為例，在第三極內，并沒有返券等一般商場慣用的促銷手段，取而代之的是在公共空間播放先鋒藝術視頻，舉辦藝術畫展等公益性功能突出、盈利性功能極少的活動，目的是在傳播一種文化和藝術精神，愉悅受眾的心靈。不過，這也需要受眾的接受力，需要區域整體的文化氛圍。在創意文化產業的實踐上我們還是在摸著石頭過河。

　　主流人群決定商業文化氛圍

　　●王東屹（中關村購物廣場市場部負責人）

　　中關村區域專業市場發達的特征背后，一個不容忽略的事實是，中關村相比北京其他傳統商圈而言，具有無法復制的文化特征。

　　中關村的最大特點在于它是一個被眾多高校包圍的區域，而區域內的主流人群又以受教育水平較高的年輕人為主，正是這一基本特點鑄就了中關村區域有別于其他商圈的文化特征，即時尚個性的藝術文化和校園文化在商業中的影響特別大。比如，同是休閑娛樂的酒吧、水吧，中關村區域就不同于以發泄情緒為主的三里屯區域，而是強調內心的寧靜，以靜為主。再比如，中關村購物廣場前段時間做了創意文化方面的活動，讓美院的學生將美術、雕塑作品以擺地攤的形式出售，效果非常好。這正是靠區域文化氛圍支撐的。

　　去年中關村共有90萬平米商業投入使用。

　　「關鍵詞：存在問題」

　　綜合性商圈出現但商業較分散

　　●張家鵬（戴德梁行商鋪部高級助理董事）

　　一個成熟的商圈，必須具備有產業、有居住、有商業三個要素，三個要素缺少了任何一個都不行，而以前之所以會出現“逃離中關村”的現象，原因就是“三缺一”。隨著去年一年包括中關村購物廣場等總體面積近90萬平米的商業投入使用，中關村區域“零生活配套”的狀況得到徹底改變。

　　目前的中關村商圈，已經有了近3萬平米的家樂福大型超市、中關村購物廣場、新中關等生活購物配套商業，原來居住配套的“短板”已經逐漸被補上，一個綜合性業態齊全的商圈正在形成。

　　但區域商業比較分散，聚合度不高仍然是個問題，這容易導致客源分散，不利于商圈聚集效應的體現。比如，雙安商場和當代商城雖然同在中關村區域，但與以海龍為中心的區域有至少一站地的距離，普通消費者購物大多會在中關村購物廣場與雙安商場之間二選一，而不會兩者兼顧。

　　商業階段性過剩等待人氣聚集

　　●李久軍（中關村文化發展股份有限公司營銷總監）

　　2006年，中關村相繼有E世界、中關村購物廣場、第三極三大商業體投入運營，僅電子賣場的總面積就由2002年時的6萬平米激增到目前的近30萬平米，一時間中關村商圈商業過剩的論調在業內蔓延開來。在我看來，目前中關村的商業總體量的確是比較多。

　　因為，中關村單以圖書銷售批發為主的商業面積就達到了北京市第一，而其他的百貨購物、大型超市等業態也相繼開業，區域內的電影院還有6家。

　　因此，相對于這一階段而言，商業顯得過剩是必然。

　　但是，從整個區域來看是能夠支撐起已開業的商業體的，目前需要做的只是等待。

　　因為現在中關村區域的住宅、寫字樓還有不少尚未入住，而由于拆遷開發也造成了區域人氣的下滑，特別是作為新興商圈，中關村區域還沒有使周邊廣大居民形成固定的消費習慣，當這些問題逐步解決之后，中關村區域的商業潛力就將全部釋放。解決這些問題關鍵是時間，商業需要培育和等待，現在就是要等待人氣聚集。

　　交通“紅燈區”影響有車族購物

　　●王東屹（中關村購物廣場市場部負責人）

　　中關村商圈目前已經成了輻射北京西北部的區域性的購物消費中心，在消費人群逐步增加的情況下肯定會越來越好，但目前還有很多管理問題需要解決。這主要是區域整體的外部環境問題。

　　比如，目前中關村區域的主干道———中關村大街交通擁堵問題突出，每個周末海龍大廈門口車流和人流擁在一起，已經成為了區域內特有的景觀。而在中關村西區里，單行線過多，造成很多駕車前來購物的消費者在區域內轉來轉去。

　　部分路段只有150米的距離就有3組紅綠燈，開車通過時就進入了“紅燈區”，讓人很無奈。希望有關部門對此進行實地調研，協調后可以解決。

　　本版采寫/本報記者谷欣 新京報制圖/裴旋