本報記者 姜洪橋 北京報道

　　盡管大量的土地儲備將增加企業的負債率和降低資金周轉率，各大房地產上市公司的2006年報展示出的仍舊是執著的土地儲備熱情。幾乎所有效益較好的公司都在積極備戰，一直渴盼分享房地產利益的二線城市一夜之間擠滿了持幣待購的開發商，整個中國房地產業一片繁榮景況。

　　不過，不用擔心，預示著全面競爭的混戰還遠沒有到來。看似狂轟濫炸的土地爭奪依舊維持著較大的差異化。各房地產企業的土地儲備戰略保持著相當的距離。“各房地產企業無論是開發模式還是拿地方式都大有不同”，北京正略鈞策企業管理咨詢有限公司副總經理郝炬說。

　　新一輪擴張

　　在各

房地產上市公司公布的年報中，土地供應均予以展示。萬科在2006年新增規劃中項目1201萬平米，并計劃今年再增加1000萬平米。中海在2006年新增土地儲備650萬平米，使可使用土地達到1500萬平米。2007年開局，中海已購入三塊土地110萬平米。不過這兩個中國規模最大的房地產企業的儲備速度還不是最夸張的。

　　富有實力的香港企業才是中國內地最大的地主。其中，香港新世界規模最大。2006年，新世界斥資59億港元，拓展北京、成都、長沙、貴陽四個內地大型項目，總投資達59.1億港元。其中，占地規模最大的是貴陽項目，總建筑面積超過450萬平方米，首期投資達17.48億港元。有業內人士稱，新世界的年報公布內地儲備超過2000萬平米，實際上可能要超過4000萬平米。

　　規模較小一些的房地產企業同樣不甘落后。一直在廣州和北京發展的廣州富力集團2006年已經獲得權益的土地儲備面積為1789萬平方米，該公司仍在繼續辦理662.1萬平方米新增土地儲備的轉讓手續。其中主要土地來源是重慶、西安。

　　綠地則是今年開局以來表現最為搶眼的。在最近的3月底，綠地集團以近2.7億元的價格成功競得成都市今年首次公開掛牌的1號地塊——雙楠區太平村42畝土地。這是綠地集團在成都獲得的第3塊土地，也是綠地集團2007年以來取得的第7塊土地。今年以來，綠地集團已成功獲得土地儲備總建筑面積超過200萬平方米，總投資額超過90億元。這些土地無一例外的均來自于省會級別的二線城市：太原、西安、成都。此外，綠地今年還成功進入牡丹江市，擬投資30億元開發建設7個項目，在長春市擬投資30億元開發建設南部新城現代服務業綜合項目。

　　如此的擴展似乎印證著流行的觀點，2000萬平米土地儲備才可入第一集團，房地產開發企業維持3年以上的土地儲備只是平均水準。對于房地產企業的土地儲備，媒體多有批評。郝炬則表示，就目前中國房地產業的發展階段來說，快進快出的住宅開發是迅速擴大規模的不可替代之路。新一輪的土地擴張是房地產企業規模化發展的展示。他們基本都圍繞著各自的定位拓展，原先在特定重點城市發展的向整個區域擴張，原先局限于某個區域的向全國擴張，已經覆蓋全國的向三線城市深入。

　　取之有道

　　按照郝炬的理解，萬科、中海是已經完成全國布局的企業，目前拿地只是在原先基礎上的深入。而富力、綠城以及遠洋地產和陽光100等企業，則是剛剛走向全國或者跨區域發展。從這一點上來說，盡管這些企業都在二線、三線拿地，但是意味卻是不同的。

　　萬科在珠三角的

東莞等三級城市布局是繼續遵循其3＋X戰略，圍繞著珠三角、長三角和環渤海三大經濟區域，距離中心城市不超過800公里。富力雖然首次走出廣州和北京在重慶、西安城市拓展，但依舊遵循大盤、中心城市中心地帶的模式。而陽光100在煙臺和東營的發展也保持了點狀選擇潛力城市的模式。惟一與此類似的公司恐怕是復地地產。

　　先行進入二線城市的陽光100副總經理范小沖表示，在拿地的計劃上，其實各公司有很大差異。陽光100的方式是避開一線過度競爭城市，選擇新興城市。根據拆遷規模和城市化進程區分城市時區，陽光100選擇其中的爆發點。再根據城市的規模和人均收入分為城市時針，這里面有快速增長、穩定發展和下滑之分。

　　事實上，在具體項目布點上，陽光100的操作方式是選擇新興城市地帶——未來的城市中心開發“國際新城”住宅，在城市核心地段建設綜合體項目。這與剛剛進入二線城市的富力在城市核心建設通常命名為“

富力城”高檔住宅有較大不同。有意思的是，這兩者在具體項目規模要求上卻一樣，都是要求50萬平米以上的大盤開發，要求能夠拉動整體區域價值增長。就這點而言，這兩個規模較小的公司胃口都要比萬科大，萬科通常在城市近郊發展“四季花城”，規模通常在30至40萬平米左右。

　　在房地產企業的第一集團中，中海與萬科都完成了全國布局，并向二線甚至三線城市進展。但情況似乎也有所變化。萬科在去年開始對城市中心地帶表現出濃厚的興趣，似乎想擺脫萬科只做郊區化住宅的形象。

　　在向二、三線城市進軍的大軍中，綠地是較有特色的。盡管在2004年銷售就突破百億大關，綠地仍舊是個緊緊圍繞著上海的區域性公司。今年開局以來綠地四處拿地也意味著綠地已下定決心要走覆蓋全國的道路。

　　并不是所有的房地產公司都有興趣跨區域發展。在我們已知的上市企業中，雅樂居和碧桂園仍舊沒有改變在各自區域內發展的方向。實際上，廣州富力在上市前也是走的深挖區域內價值路線，在廣州的市場分額達到10%以上，位居第一。走出廣州和北京之后，富力樂觀的預計2007年銷售額將超過200億元。這似乎再一次證明，迅速擴大規模必須要走跨區域發展的道路。

　　不過，郝炬指出，第二集團房地產公司走出跨區域發展將面臨新的管理壓力。在這一點上，大規模拿地未見得就一定會有大規模收獲。

　　來源：經濟觀察報網