本報記者 姜洪橋 北京報道 中國人經常說風水輪流轉，中國的房地產業也不能免俗。

　　盡管“限外令”已經開始實施，在最近的一系列市場研究報告中，各家跨國代理機構都關注到境外資金在加大對住宅的投入。住宅這一境外投資最先涉足的中國房地產領域在歷經多年的不溫不火之后再度成為搶手貨。

　　新城國際的砝碼

　　在環形建筑圈外，新城國際安全人員正在請求一位年輕人離開花園，原因是這位年輕人踩著灌木為新城國際拍照。看來即便是出于良好動機的違規也是不能被容忍的，新城國際的安全人員信誓旦旦地宣稱保護花園是他的職責所在。這似乎也很容易理解，在最為繁華的CBD核心，能夠擁有一大片安靜園林的住宅的確罕見。

　　這個在CBD核心區擁有花園的項目在市場上卻不像它看起來這么安靜。在2006年的住宅市場中，新城國際在一年之內價格飛漲20000元，也成就了北京住宅市場近年來少見的外資收購案例。收購的內容是以約1.6億人民幣的價格盤下新城國際的第三期一棟的30%，收購方是香港富聯國際集團(369.hk)。收購后這一棟將被改造為酒店式服務公寓。

　　也許很多人對富聯國際感到陌生，懷疑它不過是某個不知名的基金。如果提一下在上海被熱炒的錦麟天地住宅項目，大家或許就有印象了。該項目的名聲不僅出于另一個投資方摩根斯坦利，也因為在短期之內錦麟天地就躥升至上海服務式公寓的前五名。

　　新城國際副總經理湯耀宗在會客室里并不掩飾被基金窮追不舍帶來的自信，“保留70%物業是為了給自己留下用。”在2006年里，先后有四家基金與新城國際洽談，希望能夠合作。談判的結果除了價格問題之外，就是萬置公司是否能夠保留一部分。大部分基金公司似乎更愿意以整購的方式收購。

　　富聯國際與萬置的合作最終以三七開分配，富聯國際持有30%的面積約6000平方米，整個公寓由富聯國際旗下的Lanson Place管理。“我們的目標是排名北京服務式公寓前五名”，湯耀宗說。

　　也就是在與新城國際的

開發商萬置公司簽約后不久，富聯國際執行董事區慶麟向路透社透露，公司計劃于未來兩年斥資20-30億元于內地購入4至5家服務式住宅酒店。

　　風水輪回

　　區慶麟的計劃印證著一個被各大顧問機構關注到的現象，境外投資在關注中國的住宅市場。

　　仲量聯行向記者提供的數據顯示，2006年上海市所達成的20宗整體轉讓交易中，有9宗是住宅物業交易，與2005年數據相比，8宗交易中，住宅物業交易僅占2宗。金融機構投資者在住宅物業投資中注入約6.76億美金，較2005年上升843%。其中摩根斯坦利和花旗銀行各有兩個項目進賬。住宅物業投資在2006年的上海

房地產整體轉讓交易中已成為最大的關注熱點。

　　這是一個有趣的現象。有印象的人可能還會記起，中國人對房地產基金的最初印象也是從住宅開始。在北京，基金第一次進入大眾關注范圍的是新加坡的GIC和澳大利亞麥格理銀行以及荷蘭ING在北京收購的住宅項目。境外資金第一次被批評為炒高

房價制造地產泡沫的元兇也多半以此為案例。2005年之后，住宅似乎被境外資金忽視了。充斥媒體報道的是新加坡嘉德置地和其他基金不斷收購商用物業的消息。不過，他們顯然不是擔心媒體的批評，在2006年進入中國房地產市場的境外資金達到90億美元，盡管占整體房地產投資比例仍舊很小，但是增長迅速。決定境外資金興趣點的也許另有原因。

　　新城國際資產管理部經理徐嶺向記者提供的新城國際租賃情況顯示，該項目的租賃情況相當誘人。平均租賃價格為14至18美元每平米，出租率一直保持在90%以上，也因此該項目70%的客戶為投資型客戶。這一數據與各租賃代理公司的報告保持著某種吻合。在近兩個月來，高檔住宅的租賃需求猛增30%。

　　有意思的是，這樣的出租率要部分歸功于“限外令”的實施。外籍人士因為受到限購的政策約束，不得不租賃以解決居住問題。與之相對應，新城國際的買家主力也從內地買家到外籍人士，現在又再度轉回到內地買家。據說，一些中關村的IT人士不遠數十里跑到新城國際來購房。對外籍人士的限制反倒成就了內地人士的機會。這樣的輪回與境外資金的興趣點轉變正相對應，是不是某種巧合呢？

　　或許仲量聯行的解釋更能闡述一般的商業規律。仲量聯行中國區投資總裁鄧文杰表示：“投資者依然在積極尋求優質資產的投資機會，投資者在中國的投資組合也日趨優化。”仲量聯行對于住宅物業投資已經緊隨辦公樓物業投資成為許多機構投資者第二大熱門投資領域的分析是：由于優質辦公樓物業數量有限，競爭激烈導致回報率的下降，金融機構投資者開始關注住宅物業的投資潛力，因其資金流動性與更好的投資回報。

　　來源：經濟觀察報網