本報記者 張延龍 上海報道

　　29歲的王小磊正在為是否用積攢了5年的20萬元錢買房而猶豫不決，因為現在市場上正在流傳各種各樣上海房價上漲或者下跌的消息。

　　日前，上海社科院一份官方背景的報告說，上海房價6年來首次下跌。之前有消息稱，自采取抑制外資進入中國樓市的措施以來，上海中心區的房價已經下跌了25%。緊接著，中央電視臺又報道說，“上海宏觀調控后房價平均下降10%”。看到這些報道后，王小磊曾興沖沖地去看房，但又失望而歸——他看中的幾個樓盤價格一直沒有下降，反而屢屢創出新高。

　　交易區域變化

　　導致統計價格下跌

　　有關上海房價6年來首次下跌的報告完成后，上海市房屋土地資源管理局副局長龐元即公開表示說，“2006年上海整體房地產市場運行平穩”，“去年，上海房價環比持平，同比有所下跌，主要原因是2005年房價上漲明顯，預計今年房價將保持平穩”，“供應量的下降值得關注，1000萬平方米是一個界限，低于這條線，就應該想到防止市場反彈的問題”。根據公開資料，上海市供應量最高時達到1070萬平方米，而目前這一數字為960萬平方米。

　　這份報告顯示，上海房地產指數從2000年開始增長，增速在2003年到達頂點后放緩；與之相對應，上海房價上漲幅度也在逐步回落，住宅價格上漲幅度已經低于消費品價格的漲幅，2006年的漲幅為-0.5%。這是2000年以來上海房價首次出現負增長。之前亦有消息稱，今年2月份上海房價大降，徐匯區價格甚至較1月下降21.3%。

　　王小磊當時曾興沖沖到一些樓盤去看房，結果發現，“根本找不到降價幅度那么大的房子。”

　　業內人士分析認為，“造成統計數字下降的并不是價格，而是成交區域。

　　今年1月，徐匯區房源成交的主力區域在徐家匯，樓盤價格基本上都在25000元/平方米以上，因此整個區的成交均價也被拉高；而在2月，房源成交的主力區域在長橋、華涇等板塊，房價基本上在15000元/平方米以內，所以整個區的成交均價有明顯回落。

　　“統計數字再引人注目，如果市場上實際的價格沒有降，對于買房人來說沒有意義。”王小磊抱怨說。

　　與房價下降的結論相反，另一份由上海易居房地產研究院于今年3月初發布的《2006年上海房地產發展實證數據》則顯示，2006年上海商品房均價的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過20%。

　　上海房地產交易中心的數據顯示：2006年前8個月，上海中環線至外環線之間的平均房價為每平方米8486元，與去年同比上升16%；中環線至內環線之間的平均房價為11474元/平方米，同比上升4.6%；內環線以內的平均房價為每平方米17821元，同比上升了7.9%。而外環線以外的房價，確實是呈下跌趨勢的。

　　因此，如果外環線以外的成交量增多，反映在統計數字上就會拉低整個上海房價的價格。而記者從多家房地產公司了解到，上海內環以內，中環至內環的房價幾乎沒有下降，核心商圈更是如此。

　　一位不愿透露姓名的上海房地產商說，“去年上海樓市是‘虛跌實漲’，2006年上海外環成交量占全市成交量的70%左右，而且外環房價確實出現了下跌。由于內外環價格相差較大，三分之二的成交價下跌，總體的價格就會反映為下跌，但城市核心區域的房價實際上仍是上漲的。”

　　供給之辯

　　2006年的數據顯示，商品住宅銷售和出租量占供應量的89.27%，供應沒有被全部消化，但保持在一個比較合理的數字。上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘稱，去年年底的上海房產市場，宏觀調控已基本到位，今年上半年，宏觀調控的作用將全部顯現，目前上海房市正處于多年未見的平穩狀態。

　　與此相對應，上海社科院完成的另一份報告則顯示出截然不同的結論。

　　這份上海社科院房地產業研究中心完成的《“十一五”時期上海房地產發展環境、機會、企業對策和對政府的建議》提出，上海的商品住房將大量過剩，“上海土地供應過量、房價過高”，“要防止出現房地產硬著陸的風險”。

　　這份報告說，自本世紀初起，上海的商品住宅投資和新開工面積逐年較大幅度增長，導致后期供應量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過2000萬平方米，批準預售面積超過3000萬平方米；2004年上海商品住宅竣工面積和批準預售面積都超過3000萬平方米。遠超過市場正常需求的能力，供遠大于求的隱患逐漸增加。據有關人士介紹，這份《建議》中的觀點僅代表當時上海社科院房地產業研究中心部分人的觀點，在社科院內部也有不同意見。

　　而易居地產研究院的報告則稱，2006年9月份起，上海商品住宅竣工面積超過了開工面積。“從目前的情況看，剛性需求不會出現明顯減少，同時住宅的有效供應又遠未達到，供不應求的出現也是可能的。”

　　2006年是調控政策密集發布時期，相當多的樓盤則在市場觀望濃厚時期選擇捂盤，同時一些開發商由于資金問題，有意或無意地拖延在建項目的建設周期，這些均使商品房的開工面積出現連續三個月低于竣工面積的情況。

　　易居的研究認為，盡管去年上海推出了不少住宅用地，但是其中的大部分仍集中于郊區。而對于大多數消費者而言，郊區供給是“無效”的。

　　上海樓市到底有沒有泡沫，為什么會出現如此眾多而結論又大相徑庭的報告，亂象叢生。

　　“現在有些專家在一些房地產公司擔任要職。這就使得他們的言論難以保持公正，并可能誤導市場。”上海社科院房地產業研究中心常務副秘書長姚宏來在接受采訪時說。他認為，衡量房價是否有泡沫的重要標準是住房價格和居民收入之比。按照政府統計公布的人均可支配收入和平均房價，以三口之家購買90平方米商品房計算，2006年上海的房價收入比約為11.67，遠高于前兩年的水平。在2003年這個數字是8.03，2004年則達到了11.13。

　　上海市房屋土地資源管理局副局長龐元曾以一個例子說明房地產市場的泡沫問題：“有人用啤酒形容房地產市場，啤酒沒有泡，就不好喝。反過來啤酒都是泡，你就喝不到啤酒了。”從目前的房價、供給等數據來看，存在泡沫的只是遠郊地區。

　　市場對上海樓市的期望值并未降低。一位居住上海的臺商認為，當把上海定位為面向世界的國際大都市時，上海的房價并不是很高。上海的樓市并不僅僅面向本國的一般居民，也面向國外投資客。上海在教育、醫療、經濟等方面的優勢，必然會增加消費者的選擇權重。

　　來源：經濟觀察報網