本報(bào)實(shí)習(xí)記者　胡芳潔 北京報(bào)道 3月下旬，北京市統(tǒng)計(jì)局公布了今年北京前兩個(gè)月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，與去年同期相比，商品住宅現(xiàn)房銷售面積下降近七成，期房銷售面積下降近四成。與此同時(shí)，房價(jià)繼續(xù)上漲。這容易造成一種“有價(jià)無市”的印象，然而事實(shí)并非如此。

　　一個(gè)更加明顯的淡季

　　真的是買房人變少了嗎？由于住宅面積大小有別，單看面積還不能完全確定購買人數(shù)的變化，也有可能是更多的人購買了小面積的房子，套數(shù)正可以來說明這個(gè)問題。根據(jù)北京市建委交易系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1、2月份商品住宅預(yù)售登記分別僅有9935套、5372套，與去年相比，總共減少了7000多套。雖然是傳統(tǒng)的銷售淡季，這兩個(gè)月購房人數(shù)的銳減還是讓人有些迷惑。

　　事實(shí)上，“下降的是別墅和普通住宅的銷售量，公寓的銷售量反而是上升的。”戴德梁行高級助理董事岳鋒鋼說。

　　根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)可以看到，與去年同期相比，今年1、2月份別墅的預(yù)售登記面積下降了近70%，普通住宅的預(yù)售面積下降了近兩成，而公寓的銷售面積增加了60%以上。但是，別墅和公寓在預(yù)售總面積中只分別占據(jù)了約1%和7%的比例，因此對絕對值的影響并不大，總量的減少主要還是在普通住宅市場。對于購買市場發(fā)生的變化，岳鋒鋼認(rèn)為“存在兩個(gè)極端”，一是普通住宅市場對政府宏觀政策的良好預(yù)期而停止購買，二是高檔住宅市場對市場規(guī)范化的利好憧憬而產(chǎn)生的購買。“高檔公寓的購買者是屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高層，國家對房地產(chǎn)市場的一系列調(diào)控，增加了他們對市場規(guī)范化的預(yù)期和信心。”岳鋒鋼表示。

　　總之，需求量依然旺盛，只是“今年的淡季體現(xiàn)得更明顯”，那么具體的原因又是什么呢？

　　影響因素

　　由于受到國家批地的禁令，別墅用地日益減少，供應(yīng)量也在隨之下降。根據(jù)焦點(diǎn)別墅網(wǎng)的報(bào)告顯示，2006年別墅新增建筑面積和供應(yīng)量同比2005年下降21.6%，今年前兩個(gè)月新上市的別墅只有6個(gè)，供應(yīng)量還會繼續(xù)下降。“價(jià)格對購買的抑制是另一個(gè)重要原因。別墅的交易下降和別墅價(jià)格的上漲是存在直接關(guān)系的。”岳鋒鋼表示，他并不愿意透露別墅價(jià)格上漲的具體數(shù)據(jù)。但根據(jù)北京市建委發(fā)布的商品住宅預(yù)售成交記錄顯示，2006年1至11月份，售價(jià)每平方米16000元以上的高檔別墅成交均價(jià)為每平方米24273元，同比上漲22.9%。

　　在普通住宅市場，普遍認(rèn)為政府確保3年內(nèi)提供1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平方米的限價(jià)房的供應(yīng)量的兩個(gè)“1000萬”政策，分散了普通購買者對低端住宅的需求。目前，市面上的住宅總價(jià)偏高、地理位置也較為偏遠(yuǎn)，適合購房自住的房源選擇較少，構(gòu)成了客觀的影響因素。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1、2月，北京房屋銷售價(jià)格漲幅比去年同期提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，“現(xiàn)在價(jià)格很驚人了！”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉感嘆道，“前不久我看到的一個(gè)項(xiàng)目，位置都到南四環(huán)了，剛開盤就賣到8000多，價(jià)格太驚人了。”近日搜房網(wǎng)的樓盤點(diǎn)擊排行榜前五名中，除了一個(gè)項(xiàng)目是在西南三環(huán)外的經(jīng)濟(jì)適用房，另外四個(gè)項(xiàng)目全都在五環(huán)外。這種情況迫使有購房自住需求的人繼續(xù)尋找合適房源。“二手市場能補(bǔ)充一部分需求量”，岳鋒鋼認(rèn)為，而我愛我家也表示，與去年同期相比，過去的兩個(gè)月二手房的銷售量增長了15%至20%。“這兩個(gè)月本來是淡季，但銷售量反而上升，特別是2月25日以后，交易量上升得特別快。”胡景暉說。除價(jià)格增長減緩?fù)猓�地理位置也是二手房的一大�?yōu)勢，據(jù)了解，目前二手房房源絕大多數(shù)都在四環(huán)以內(nèi)。

　　供求之間

　　“供應(yīng)量不足，才買的不多。”針對今年頭兩個(gè)月的住宅成交量下降，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為供應(yīng)量是一個(gè)主要因素。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，1月批準(zhǔn)住宅套數(shù)為8379套，比去年12月減少了1萬多套，而2月批準(zhǔn)住宅套數(shù)比1月又減少了近4000套。“今年下半年，供應(yīng)量還是會很多的。”李文杰說。

　　根據(jù)戴德梁行2007年初發(fā)布的報(bào)告，2006年1至11月，中央針對固定資產(chǎn)投資過熱及投資結(jié)構(gòu)不合理而進(jìn)行宏觀調(diào)控，北京市已經(jīng)辦理完出讓手續(xù)的住宅用地為1078公頃，僅為年度土地供應(yīng)計(jì)劃1900公頃的57%。同時(shí)，由于宏觀政策對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及北京暫停了三個(gè)月左右的因政策造成的遺留項(xiàng)目的規(guī)劃審批，導(dǎo)致大部分項(xiàng)目推遲了上市時(shí)間。預(yù)計(jì)2006年因政策原因推遲放量的項(xiàng)目將集中在今年推出，再加上正常的市場供應(yīng)以及2008年奧運(yùn)的影響因素，今年住宅市場的供應(yīng)將有較大幅度增加。

　　在購買需求方面，“針對涉外住房的限制政策對高檔住宅的購買影響會比較大。”高力國際住宅部助理董事鄧建表示，在一些高端項(xiàng)目中，外資的需求量大概占據(jù)了30%的比例。北京市建委在2月初發(fā)布了限制外國人購房的“限外令”細(xì)則，將會抑制這部分投資需求。位于東北郊，京順路邊、孫河大橋和機(jī)場出口的中央別墅區(qū)，投資比例曾一度超過50%。“限制政策會影響外籍購買者，但高端住宅在總量中占據(jù)的比例并不大，因此對總量的影響很小。”岳鋒鋼認(rèn)為。

　　“北京是交易量下降，價(jià)格上升；上海是交易量下降，價(jià)格也下降。這是兩種完全不同的供求情況。”李文杰認(rèn)為，上海是供需已經(jīng)達(dá)到一定平衡的狀況，而北京明顯是需求大于供給。根據(jù)上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的報(bào)告，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”；2006年7月，上海市政協(xié)發(fā)布《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議》研究報(bào)告指出，上海未來供大于求的局面將會至少維持3年，供求比例在1∶0.72左右。“周邊城市的替代性購買情況也不一樣。”岳鋒鋼認(rèn)為，在上海周邊存在眾多城市，房地產(chǎn)市場的增值和潛力足夠吸引需求量，如南京、無錫等等；而在中國北方，北京周邊城市還無法具備分散市場吸引力的能力。由于政治經(jīng)濟(jì)各方面原因，“北京的房地產(chǎn)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足”。

　　“

房價(jià)還是在漲，只是漲得慢一點(diǎn)。畢竟

存款利率低于物價(jià)上漲率，而隨著股市的上漲，獲利風(fēng)險(xiǎn)會加大，房地產(chǎn)依然是更為安全的投資市場。”多年投資房地產(chǎn)市場的徐先生認(rèn)為，依然會有大量的投資資金留在房地產(chǎn)市場。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)