房產專家與業內人士認為，“廣七條”出臺將改變供求關系，但大戶型價格依然看漲

　　房產新政“廣七條”

　　本報訊　“這是一場政府與開發商的博弈！”昨日廣州穩定房價七項措施一出臺，就有業內人士將其與去年5月的“國十五條”相提并論，稱為“廣七條”。有人將其看做廣州市政府對廣州樓市祭出的終極政策，也有人看到了未來樓市將出現的供求關系逆轉。受未來土地供應和政府保障型住房的增量推出影響，業內人士普遍認為廣州房價或在下半年出現回落。

　　廣州市長張廣寧在今年全國兩會期間表達了壓低房價的決心，而同時又有開發商站出來說珠三角地區房價仍會上漲。廣州社科院科研處處長彭澎認為，這是一場政府與開發商的博弈，今年上半年這種相持不下的局面還會持續，但政府顯然在政策方面表現出更具堅定性的一面。

　　昨天接受本報采訪的多位房產專家和業內人士都認為，《廣州市關于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房價格若干問題的意見》(以下簡稱“廣七條”)的出臺是廣州市政府控制房價的強烈信號。廣州房價可能在今年下半年出現回落。

　　去年底到今年春節期間，廣州樓價上漲速度明顯加快。廣州地產專家韓世同認為，這主要是由于消費者預期樓價很難下降而被迫入市，但隨著政府加大供應，廣州樓市的供求關系將會發生改變。他擔心如果樓價繼續猛漲，將會在下半年遭遇暴跌的風險。

　　廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，“廣七條”表明了政府抑制樓價增長的信心，受此影響，廣州樓市今后幾個月的成交量會有所下降。他建議購房者分兩種情況對待，如果是首次置業購買普通住房，可以持幣等待一段時間。如果要買大戶型高檔房，還是要盡快出手。在業內人士看來，政府調控的著力點主要是中小戶型和經濟適用房，大戶型高檔房的價格依然有上漲空間。

　　“廣七條”重點解讀

　　救市根本　開閘放地規模創紀錄

　　昨日發布的“廣七條”由廣州市國土房管局、市建委和規劃局聯合制定。其中第一條就是加大土地供應:從2007年開始連續三年確保全市十區每年供應住宅用地5平方公里以上，其中2007年供應5.07平方公里，住宅供應總量達到建筑面積1250萬平方米。

　　每年5平方公里以上，也就是500萬平方米以上，這個數字已經創下2003年土地出讓制度改革以來廣州年土地出讓的歷史紀錄——此前的最高紀錄是，去年，廣州市十區一共出讓土地200多萬平方米。“廣七條”制定的供地量也超出了去年9月出臺的《廣州住房建設規劃(2006-2010)》，其中政府曾計劃在2007年拿出501萬平方米的住房用地，2008年拿出463萬平方米，2009年拿出384萬平方米。

　　廣州經緯地產市場拓展及調研部主任吳定金表示，“廣七條”之第一條，是找到了根本。以前都是“堵”住需求，一味地“堵住”需求只能是逼高樓價，使市場呈現一個“報復性反彈”。如今從增加供應入手來緩沖房價的壓力，或可救了樓市高溫之“近火”，并可打破開發商“囤地”與“捂盤”的預期。

　　由于地價高漲在很大程度上決定了人們對未來房價的預期，所以開閘放地便被認為是從源頭上抑制房價的重要措施。廣州市社會科學院科研處處長彭澎認為，政府加大供地力度，不僅可以減緩開發商為爭奪土地而導致的地價上升壓力，還可以改變市民的購買預期。

　　雖然市區的土地儲備越來越少，但廣州仍然有許多可集中供地的區域。據廣州市國土房管局披露，金沙洲地區、番禺北部地區、白云北部地區、員村地區、蘿崗中心區、南沙中心區、廣州新城和軌道交通站點周邊地區將成為今后新增住房用地的主要地區。彭澎指出，廣州的土地儲備情況要好于深圳，有相當大的供地潛力，房價應該可以得到控制。

　　如何落實如此龐大的供地計劃仍然是個未知數，畢竟從近幾年的情況看，土地出讓計劃和實際出讓面積相差懸殊。廣東中原地產副總經理黃韜則擔心市場能否消化每年供應的500萬平方米住宅用地。“以往200萬平方米都很厲害了，如果新增用地在城市偏遠地帶，開發商可能不感興趣。”

　　據知情人士透露，廣州今年的土地出讓計劃已經作出，已進入多部門會審階段。

　　一劑猛藥　經濟適用房數量倍增

　　“廣七條”決定在2010年底前建設840萬平方米的經濟適用房，而從1986年到2005年，廣州一共才建了229.42萬平方米的經濟適用房。業內普遍認為，840萬平方米的經濟適用房將成為廣州政府給樓市下的一劑猛藥。

　　“廣七條”中有一處引人注目，提出政府將“引導和激勵房地產開發企業利用自有土地或參加公開競爭參與經濟適用房建設”。只要開發商把現有居住用地在今年內投入經濟適用房開發建設，并于今明兩年投放市場，不僅可以享受建設經濟適用房有關優惠政策，還將得到優先服務和更多激勵政策。

　　據了解，廣州以前的經濟適用房都是由政府主導建設，現在提出鼓勵開發商建設經濟適用房在廣州還是首創。廣州市國土房管局相關負責人指出，制定這個政策的目的就是利用社會力量，加快經濟適用房的建設速度，盡快解決中低收入群體的住房困難問題。而如果僅僅依靠政府力量建設，在短時間內還很難拿出足夠的經濟適用房。

　　廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，政府鼓勵開發商建設經濟適用房是一個既能降低房價，又能保證房屋品質的好方法。“以前政府主導建設的經濟適用房從設計到施工都不如商品房的質量好，很多市民都不愿購買，而從外地城市的經驗看，開發商建設的經濟適用房可以和商品房一模一樣，但價格比商品房低了一半以上。”

　　據了解，廣州有一些知名開發商向國土房管局表達過建設經濟適用房的意愿，這些開發商認為建設經濟適用房雖然利潤低，但社會效益高。

　　“雙刃劍”　老城區改造或推高房價

　　“廣七條”還公布了今年盤活老城區土地的具體數字。2007年，廣州將公開出讓16宗居住類閑置用地，通過司法拍賣和公開出讓盤活再利用16宗爛尾地，合計在老城區增加供應建筑面積135萬平方米、約1.5萬套住宅。按照政策制定者的思路，盤活老城區土地將可以緩解中心城區的住宅供需緊張，樓價將可以回落。

　　廣州房地產界多位資深人士表示，推進老城區改造是最核心的問題。這將會改變供應結構，直接反映到全市均價上，估計是會推高全市房價，因此這也算是一把“雙刃劍”。

　　另外，推進老城的建設，關鍵看老城區地塊的地價。從近期拍賣的情況來看，文昌路地面價達5000多元/平方米，最高的大元帥府旁的達7000元/平方米，這些都是“指標”，是消費者與開發商心中對房價的一個“方向標”。

　　對于允許單位自建房及增加保障型住房，業內人士認為可對樓價產生影響。盡管對這種方式存在爭議，但對市場有一定的“威懾力”，主要是心理預期，對遏制買家的購房欲望有極大的作用，使更多人做到理性置業。

　　調查

　　多數網友認為無法有效壓制房價

　　廣州出臺七大措施抑制房價增長過快引起各方關注。截至昨日下午4時，已有超過2000位市民在搜房網上投票并發表觀點。36.84%的網友認為這七條措施不能有效壓制廣州房價，34.21%的網友認為切實可行，其他人均選擇了“不好說”。其中，“加大經營性商品住宅用地供應量，多渠道增加住房供給，緩解住房供需矛盾”是最受市民認可的措施，支持率達到23.9%。

　　開發商的擔心:需求變小價格拉低

　　昨日，記者采訪了多位房產界人士，綜合出開發商對“廣七條”的幾種解讀:

　　其一，反映了現在市場的需求仍很強烈。買房子，一次性付款的人比例還在增加，所以政府當務之急仍然是解決低收入人群的居住問題，而發展廉租房是關鍵。

　　其二，豪宅市場繼續走好。政府的這些措施對中、低價位的樓盤打擊力度很大，但從去年國十五條對戶型等的限制來看，豪宅市場仍然是開發商的一個目標，其發展的空間仍然大。

　　其三，發展商擔心的是無限量地增加福利性住房，會造成大量買家轉移到福利性住房的市場上，商品房的需求變小，又拉低價格，成交量又萎縮，因此擔心受到雙重打擊，擔心市場在外力作用下出現“拐點”。

　　其四，估計投資客進場的機會少了，多數前兩年入市的，也準備在近期內進行“解套”，可能會增加二手市場的供應量。但去年國十五條的“五年內轉讓征收營業稅”及“

　　開發商的利好:舊城改造土地供應

　　全國政協委員、宏宇集團董事長黃文仔接受記者采訪時表示，“廣州市政府的七條政策非常好，其出臺大快人心，是一個有計劃、有步驟的方案。”作為開發商代表，終于看到廣州市政府拿出土地來。他表示，“價格就是市場，供求說了算，多年前，房子多了，發展商虧本了還要賣，但近期房子越賣越高，無非就是供應少了，這是非常淺顯的道理。”

　　關于“廣七條”對開發企業最大的利好方面，黃文仔表示，“看到政府的大作為”，他認為，“廣州舊城改造，城市里面增加居住用地的供應，并加快城中村改造、盤活閑置土地，提高土地的使用率等政策及決定，對開發企業而言是最大的利好。”

　　在談到房價未來走勢的問題上，黃文仔非常爽直地說，“作為發展商，我希望房價穩定，房價大起大落對任何人都沒有好處。”

　　本版采寫:本報記者陳實　王衛國　肖陽　朱大尉　實習生　饒蘭