兩會期間，人大代表洪可柱建議提高個貸首付比例，逐步取消房屋預售制度，在全國范圍內大量建設50-80平方米小戶型住宅。在洪可柱提出此次建議之前，已經有部門多次討論過相關問題，并引起了社會層面極高的關注。

　　有關市場人士向記者表示，盡管目前還沒有明確取消房屋預售制度，但從市場參與各方的實際操作來看，留給房屋預售制度的回旋空間已經越來越小。

　　人大代表建議受關注

　　在今年的兩會期間，人大代表洪可柱提出的關于房地產方面的建議引起了眾多人士的關注。洪可柱的提案表示，房地產市場惡性膨脹、房價繼續上漲是由于“低比例首付”和“商品房預售制度”推波助瀾。

　　建議稿中提出，先在全國部分地區將個人住房貸款首付比例由目前30%提高到50%，對購買多套(二套及以上)用于投資及投機的行為，原則上應不實行按揭；建議研究制定實施對非投機、投資而自住購買多套房的“累進”首付比例制度；為防止開發商弄虛作假搞“假按揭”，對個人住房貸款還要實行擔保制度，凡申請購房貸款，必須有人以財產或實物擔保。

　　建議稿中，洪可柱提出了“預售制度下的商品房交易是在信息完全不對稱的條件下發生的”觀點。由于商品房的預售允許尚未經過驗收合格，甚至是尚未建成的建設項目進入市場，商品房的質量、權屬關系等關系消費者切身利益的重大事項僅靠一紙售樓合同以及開發商提供的售樓書來界定，顯然違反了國家的有關規定。而未經合格驗收的商品房是無法取得房地產證的，消費者權益自然得不到根本性的保障；這也使近年來房地產成為消費者投訴第一大熱點。

　　洪可柱說，要遏制上述情況，唯一的方法是停止實施商品房預售制度。“希望建設部制定一個時間表(比如2-3年)，逐步提高商品房的預售條件，直到最后取消預售。讓商品房與其他商品一樣，具備真實的商品屬性，真正實現現房交易。

　　兩部委曾有討論

　　其實早在此次

　　2005年，中國人民銀行房地產金融分析小組撰寫的《中國房地產金融報告》稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

　　中國人民銀行有關人士曾指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。有兩個途徑可供選擇：一是加強預售資金管理，二是預售只許收取定金。這兩種辦法可選其一，也可同時采用。 加強預售資金管理就是要做到專款專用。可以考慮在銀行設立信托賬戶，由購房人共同委托銀行以自己的名義監管資金，使預售資金真正做到“只用于有關的工程建設”。預售只收定金省卻了資金管理上的麻煩，但同時需要為開發企業建立替代融資渠道。

　　2005年中，建設部曾組織全國知名房地產開發企業、房地產經紀企業、金融部門和中國社會科學院召開會議，討論“取消房屋預售制度”的建議。據參加會議的有關人士透露，會議結果出現壓倒性的觀點，認為在目前房地產政策、市場環境下取消房屋預售制不現實。

　　參加會議的金融部門有關人員發言表示，取消期房預售僅僅是一個建議，相關政策的制訂要由房地產行業的主管部門執行。同時參加會議的相關房地產行業的人士則表示，在現有房地產發展階段，取消期房預售是弊大于利，目前規避房地產業出現的糾紛和金融風險則更主要是對商品房預售制度的完善和管理，況且涉及到有關房地產金融風險更多的是金融部門的管理風險。

　　個別城市已有所行動

　　有關部門的負責人向記者表示，從近兩年的市場整體運作方面來看，是趨于減少市場風險的，一下子取消商品房預售制度，市場反應會比較激烈。但隨著市場的逐步發展，低風險的交易方式必然成為市場參與者的選擇。目前，已經有一些城市已經開始了相關的嘗試。

　　長春市2006年公布的《房地產交易管理條例》，已經為商品房預售定下不少新規矩，尤其對人們普遍關注的期房預售和面積糾紛做了新的明確規定。

　　這個條例規定，房地產開發企業進行商品房預售時，應向房地產行政主管部門申請預售許可證，沒有許可證不得預售。要取得許可證，工程進度有要求，4層以上(含4層)商品房項目，有地下工程的，應當完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，應當完成基礎和4層結構工程。 新條例還規定，面積誤差比絕對值在3%以內，據實結算房價款；超出3%時，買房人有權退房。

　　在2005年，深圳市房地產研究中心曾發布的《深圳房地產市場發展報告》，報告中稱：“鑒于商品房預售中產生的‘貨不對板’、‘期房炒賣’、‘爛尾樓’、‘一房多賣’、‘重復抵押’等種種弊端，廣大購房者對于改革商品房銷售管理制度、盡快實行現房買賣的愿望日益強烈。對此，有關部門正在抓緊研究房地產銷售管理機制的改進措施，在合適的時機推進現樓買賣，以進一步規范市場，實現房地產市場健康發展的制度性跨越。”相關報告在深圳房地產市場引起了軒然大波，深圳的有關房地產主管部門隨后表態，有進行嘗試取消商品房預售制度的意圖，后在開發商的強烈反對中作罷。

　　開發商占款時間減少

　　一銀行的有關負責人向記者表示，從實際操作角度來看，消費者在商品房預售方面所承擔的風險相比前幾年已經有所減少，開發商占款時間正在減少。

　　該負責人表示，北京市銀監局日前召集16家商業銀行的個人金融業務負責人，正式傳達《現場檢查意見書》，其中包括最受關注的“未封頂樓盤不能辦個人住房貸款”規定。四大國有商業銀行同樣在此次通報傳達之列，并非像外界傳言的新政僅針對非國有股份制商業銀行。但是，該份意見書并未明文設定具體的執行時間。意見書中的多項規定，其實早在2003年的121號文中就有要求，只不過這次強調要求各大銀行必須“嚴格執行”。

　　該人士表示，對于一個住宅項目而言，向購房者發放個人住房按揭貸款的銀行，往往也同時是向開發商提供貸款建房的銀行。如果一拿到預售證就能賣房做按揭，風險也就從開發商身上轉移到購房者身上，因為絕大部分購房者都是能準時還錢的優質客戶。這對銀行來說，等于是降低了風險，但購房人的利益缺乏了保證。而封了頂才發放貸款，也就意味著開發商占用資金時間減少，客戶安全度有了保證。盡管目前還沒有辦法取消房屋預售制度，怕引發一些企業的資金過于緊張，但從市場參與各方的實際操作來看，留給房屋預售制度的回旋空間已經越來越小。

　　本報記者 肖賓