郝倩

　　在擴大經濟適用房建設的同時，政府還必須解決經濟適用房政策漏洞所帶來的一系列問題。如何上市交易僅是一個開端

　　隨著首批經濟適用房交付使用接近5年，南京市經濟適用房上市交易細則的出臺也如箭在弦上。據知情人士透露：草案已經遞交南京市房產局審核。然而，《第一財經日報》調查獲悉：備受爭議的經濟適用房背后，私下的交易之前已相當鼎盛。雖然南京也表示過將經濟適用房改售為租的想法，但是至今沒有進一步的細則出臺。與其他城市一樣，南京也將面臨經濟適用房政策帶來的陣痛。

　　違規(guī)暗中交易

　　記者了解到：在南京，最早交付的一批經濟適用房是位于興位村的興賢家園，交付時間為2002年12月28日。隨后，景明佳園、百水芊城等樓盤也陸續(xù)上市。

　　按照2004年出臺的《南京市經濟適用房管理實施細則》，經濟適用房在取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》5年后，可按照市場價上市銷售。然而盡管直到今年首批交付的經濟適用房還未滿5年，上市政策也未出臺，但是與之相關的交易并未受到影響。

　　在興賢家園的小區(qū)公告牌上，招租啟事十分平常，而私下交易也時常出現。景明佳園則是直接在小區(qū)內的“任我行”房產的門前黑板上，寫滿經濟適用房出售房源，例如“暢景苑32萬元、諧景苑28萬元”等。

　　這些私下交易是雙方直接協議轉讓。記者了解到：就在去年年底，一套轉讓的經濟適用房價格大約在4000元/平方米左右。

　　“至于簽訂的協議，也要靠雙方的協商。在支付了房款之后，房產證就在買方手中，等到可以辦理過戶的時候再另行辦理。”一位買主表示。在周圍的中介行，也是同樣以這種方式促成雙方交易。

　　類似的“點對點”交易成功之后，往往導致物管費的繳納也進入了一個“真空期”。而在政策未出臺之前，耐不住性子買賣經濟適用房的雙方接下來可能會遇到更大的問題。

　　據知情人士透露：此次交易細則由南京市房改辦負責制定，相關的政策草案已經制定完畢，正在等待南京市房產局的審批。對此，南京市房產局相關人士表示：目前這方面的政策還在研究過程中。且南京市房產局敲定最終的上市交易細則后，還要再上報南京市政府。

　　該人士還強調說，不能以首批經濟適用房交付的時間作為政策的出臺底線。因為，這個5年的時限是以最終的產權證辦理日期為準。所以，首批經濟適用房上市交易的時間也將同時順延。

　　知情人士進一步透露說：目前政府醞釀的經濟適用房買賣措施中，明確了“兩點”，其中就包括“賣給符合經濟適用房申購條件的，不收差價；如果需要經過市場買賣，買家需要支付差價的50%。”與之相對應的是，對于平價買經濟適用房的買家將按照申購經濟適用房的相關標準對其進行審核，而上市交易的經濟適用房將請評估公司進行評估，對其產生的收益政府要進行回收。

　　事實上此類說法之前在相關法規(guī)中就有所體現。《南京市經濟適用住房管理實施細則》中明確指出：“(經濟適用房)出售時，政府可以按照經濟適用住房購買價與屆時同地段普通商品住房差價的一定比例向售房人收取其收益，專項用于經濟適用住房建設。”而相關人士則稱，這是政府在通過上市銷售回收部分成本，以投入進行更多的經濟適用房的建設。

　　因此，雖然上市交易的細則還沒有最終出臺，但是，有關政府可能對經濟適用房征收“差價”的說法已經在南京業(yè)內傳開。有業(yè)內人士指出：如果要收取“差價”的說法成立，則此前已經發(fā)生的“地下交易”極有可能產生糾紛。

　　“租還是售”

　　事實上，在整個經濟適用房體系中，上市交易的條件并非問題的關鍵。在南京市乃至江蘇省，對于經濟適用房如何存在和發(fā)展的爭議從來沒有停息過。

　　新華社去年底曾報道稱：2006年1至9月份，江蘇經濟適用房占住宅開發(fā)投資額的比重一直不足5%，高峰時也只有4.3%。就這一現象，江蘇省統(tǒng)計局的一位分析人士提出警示：“經濟適用房占住宅新開工面積的比重大致保持在6%以內，這和江蘇省政府提出的10%左右的比例還存在一定的差距。”

　　2000年8月14日，南京市房管局局長王德君曾透露說：該市將逐步取消經濟適用房。在此之前，南京的經濟適用房一直敞開供應，開發(fā)商可以獲取3%的利潤，屬于“微利商品房”。王德君當時認為：經濟適用房和普通商品房應當“并軌”，而低收入者的住房，則需要通過廉租房進行解決，并稱南京市打算新建一批廉租房，保障低收入家庭基本居住需求。

　　王德君的言論一出，立刻就有建設部有關部門負責人對《經濟日報》表示：“經濟適用房政策不能動搖，更不能取消。”同時，建設部闡明觀點為“目前一些地方存在高收入家庭購買經濟適用住房的問題并不能說明，國家出臺的經濟實用房政策是錯誤的，只能說明，要使經濟適用房政策得到真正落實，政策還需細化，并加以規(guī)范和完善”。

　　此后，南京市房產局再也未提有關“取消經濟適用房”的說法，而是繼續(xù)作為大項目進行操作。根據統(tǒng)計：2005年，南京市加大對經濟適用房建設的投入，建設規(guī)模由原定的120萬平方米擴大到125萬平方米。

　　但是在擴大經濟適用房建設的同時，政府還必須解決經濟適用房政策漏洞所帶來的一系列問題。如何上市交易僅是一個開端。

　　另一方面，此屆全國“兩會”又傳出一個明確信息，廉租房建設將被列為住房保障的重要舉措之一。種種跡象表明，今年，建設部很有可能在2007年實現住房保障制度改革的重要突破。

　　倘若政策的改革方向真是“租售并舉”，那么接下來各城市所出臺的政策是否又要將此歸納入“上市交易”的細節(jié)之內？現在不得而知。