翟宇

　　一個旨在擴大廉租房覆蓋范圍的試點項目正在上海浦東新區和盧灣區的部分街道悄然進行。根據這個廉租房試點的新要求，上述區域連續6個月人均收入低于500元的家庭，有望在年內享受廉租房待遇。

　　在此之前，廉租房的申請條件更為苛刻，即必須同時符合兩條標準——人均居住面積在7平方米以下、人均收入連續6個月在低保水平線(290元)以下的家庭才可申請廉租房。此次試點則將申請范圍擴大到低收入家庭。

　　符合條件的家庭將得到每平方米48元的租金補貼，計算標準是人均居住面積7平方米，每戶補差面積不足10平方米的，按10平方米計算。

　　與此同時，廉租房也成為今年全國“兩會”代表熱議的焦點話題。經濟學家吳敬璉和厲以寧都在此期間表達了應大力發展廉租房的建議。建設部更是在“兩會”開幕前通報了全國2006年廉租房制度建設情況，成為“兩會”期間代表熱議廉租房的序曲。

　　實際上，廉租房幾乎是伴隨著

宏觀調控才被世人所熟知。而廉租房制度在全國范圍的全面推進，也始于去年。2006年4月，建設部通報了70個未建立廉租房制度的地級以上城市。隨后國務院發布的“國六條”及“十五條實施細則”等調控政策，不僅重申了廉租房建設的重要性，同時將2006年底作為全國657個城市建立該項制度的最后期限。

　　廉租房全國大推進

　　然而此前建設部公布的數據卻不容樂觀。數據顯示，截至2006年底，全國仍有145個城市未建立廉租房制度，此次建設部將最后期限劃至2007年底。上海正在浦東新區和盧灣區推行的低收入家庭申請廉租房的試點工作顯然也是在這一大背景下推行的。

　　在建設部的廉租房制度推行計劃中，將廉租房制度保障范圍擴大到住房困難的低收入家庭也是重點之一。而上海的試點工作則早在今年的1月份已開始籌備推行。

　　在廣州，一個號稱全國最大的廉租房社區廣州白云區金沙洲新社區正在加緊建設中。據了解，廣州同時在建的廉租房社區還有3個。

　　按照北京市的規劃，“

十一五”期間，北京市用于實物配租的廉租住房建設規模約47萬到60萬平方米，約1萬套，通過租金補貼的形式，解決其他約6.7萬戶“雙困”家庭的住房問題。

　　上海某區的一位政府工作人員對《第一財經日報》表示，盡管過去幾年里，政府都在推進廉租房的建設和發展，但隨著各地房價和地價的不斷抬升，這一耗資巨大的“民心工程”在實際操作中，受重視程度遠遠不及商品房市場。不過，從中央的決心和政策執行力度看，從今年起，這一情況將逐步得到改善。“實際上，就是在補前幾年落下的‘課程’。”

　　他同時表示，目前對政府而言，最重要的是尋找廉租房的房源。國內幾大城市中，廣州新建廉租房社區的力度最大。北京和上海則堅持以實物配租和租金補貼相結合的方式，并仍以租金補貼為主。

　　上海市房屋土地資源管理局(下稱“上海房地局”)副局長龐元表示，去年上海市已累計受理廉租住房申請家庭2.5萬戶，經審核符合條件的有2.3萬戶。其中，有2.2萬戶家庭已享受廉租住房政策，占經審核符合條件家庭數的96%。

　　他同時表示，隨著浦東新區和盧灣區放寬廉租對象認定標準試點工作的展開，今年下半年起，廉租住房的受益面將逐漸擴大。

　　解題資金之惑

　　來自民政部的數據顯示，2005年全國城鎮低保人數穩定在2200萬左右，目前被納入廉租住房保障范圍的僅32.9萬戶。按照上海市預備推行的放寬收入標準的做法，可納入廉租住房保障范圍的家庭將因此激增。由此帶來的直接問題是，政府將為此支付更多的建設資金或租金補貼。

　　更為關鍵的是，此前大多數地方政府將廉租房發展緩慢的原因歸結于資金緊張。

　　實際上，建設部已經對全國各個城市就如何推行廉租房制度提出了新要求——尚未明確土地出讓凈收益用于廉租房制度建設比例的城市，要在2007年一季度予以明確。到目前為止，距離這一時間結點僅兩周有余。

　　根據建設部的統計數據，截至2006年底，全國累計用于廉租住房制度的資金為70.8億元。其中財政預算安排資金32.1億元(含部分上交的住房公積金增值收益)，住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益3.1億元。

　　而2006年當年用于廉租房建設的資金為23.4億元，其中土地出讓凈收益3.1億元，由此可見，將土地出讓凈收益用于廉租房建設實際上始于去年。而全國房地產市場在此前已有近5年的快速增長期，由此帶來的是因土地出讓金快速增長而日益充足的地方政府財政收入。

　　據北京市社會科學院發布的《北京藍皮書》指出，2001年11月至2006年11月，北京市公開出讓253宗土地，共收地價款466億元，其中政府純收益達145億元。與70.8億元的全國廉租房累計投入相比可發現，全國連續多年的廉租房投資尚不足北京市過去5年土地出讓純收益的二分之一，不足北京市5年土地出讓收入的六分之一。盡管北京市早在去年10月就已明確表示，將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租房建設，但截至2006年底，該市用于廉租房建設的土地出讓凈收益為零。

　　與此同時，全國僅有121個地級以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房制度建設的比例。在全國各城市的已投入資金中，來自財政預算的資金接近一半。顯然，資金來源過于單一已成為制約廉租房制度建設的重要障礙之一。

　　身為河南省工商聯副會長的政協委員王超斌在“兩會”期間建議，政府應加大對廉租房的建設力度而不是經濟適用房，并通過相關稅收優惠政策在建房和消費兩方面進行鼓勵。

　　政協委員繆壽良則建議，政府應采取土地流轉方式降低廉租房地價。他表示，“發展城市廉租房產業難是難，但地方政府和社會相關行業不能知難而退，更不能背過臉去”。政府要鼓勵發展廉租房產業，“首先得忍痛從自己身上割下一塊肉來”。

　　他認為，廉租房重在“廉”字上，首先是地價要廉。最佳的處理方法就是采取土地流轉方式，把此類地價大幅度降下來。以每畝每年上交農村集體2000元補償金計，分攤到租金里面，每單元承擔土地流轉金約為10～15元/畝。政府收益雖然少了些，但廉租房開發成本可降低40%～50%。

　　而早在去年6月的上海國際地產大會上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生曾就此提出一個解決方案，即以REITs形式安排廉租住房建設資金，一方面調動富余的民間資金投入住房保障建設；另一方面，通過制度運營，將廉租住房的收益回饋于公眾。香港的領匯REITs就是最好的例子，其所募集的資金使香港房委會獲得充裕資金可以投入到公屋的運營之中。

　　上海房地局廉租房辦公室主任董佳懋此前則提出了另一個方案：上海有關部門正在考慮出臺民間資本參與廉租房開發建設和管理的政策。這一政策的大致設想，就是由政府或民間資本出面收購一些尾房或空置房，改造成出租房，并減免部分租金稅收；在出租管理方面引進專業的融資租賃公司來進行經營。