北京、上海報(bào)道

　　本報(bào)記者 范利祥

　　2006年春夏，新中國(guó)歷史上首次出現(xiàn)了直接以房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象的宏觀調(diào)控。

　　這是極不平常的。盡管在此前的多次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，也出現(xiàn)過對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，但從未像這次把房地產(chǎn)作為調(diào)控的首要目標(biāo)。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，更表明這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的個(gè)別產(chǎn)業(yè)問題，而是同中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康和安全緊密聯(lián)系。

　　這輪調(diào)控切實(shí)觸動(dòng)了利益集團(tuán)的根基�？刂品康禺a(chǎn)、土地審批、金融等優(yōu)勢(shì)資源的開發(fā)商、地方政府、銀行等寡頭們紛紛粉墨登場(chǎng)，通過各種場(chǎng)合表達(dá)各自的利益訴求。

　　在這次的全國(guó)“兩會(huì)”上，全國(guó)人大代表和政協(xié)委員們對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出來的前所未有過的關(guān)注，并不能僅僅視作是對(duì)以往調(diào)控措施的檢閱，更大程度上是向外界傳達(dá)出這樣一個(gè)積極的信號(hào)：人大、政協(xié)將真正介入到房地產(chǎn)調(diào)控中來。

　　這個(gè)不容忽視的力量的加盟，將使得房地產(chǎn)調(diào)控背后的政經(jīng)格局朝良性方向前進(jìn)一大步。這也將是第三輪地產(chǎn)調(diào)控的最大看點(diǎn)。

　　利益集團(tuán)之盟

　　“為什么美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行沒有工人階級(jí)的代表？”

　　發(fā)出這個(gè)質(zhì)疑的，是2001年

諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主約瑟夫·斯蒂格里茨。他認(rèn)為，既然聯(lián)儲(chǔ)的政策會(huì)影響到工人階級(jí)的福利，他們就應(yīng)該有權(quán)參與聯(lián)儲(chǔ)的決策。

　　推及到中國(guó)：為什么每次房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，幾乎都走專家路線，而缺乏失地農(nóng)民、工薪階層等弱勢(shì)群體的聲音？

　　弱勢(shì)群體缺位的背后，是強(qiáng)勢(shì)利益集團(tuán)通過結(jié)盟，聯(lián)手推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，合伙瓜分房地產(chǎn)開發(fā)帶來的巨額“剪刀差”。

　　以上海為例，上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，2005年上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億。其毛利至少在1200億以上。這部分利潤(rùn)被開發(fā)商收進(jìn)腰包。

　　地方政府也是獲利方之一。地方政府一般通過

房地產(chǎn)稅收來取得大量的財(cái)政收入，并通過房地產(chǎn)來帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，“十五”時(shí)期，北京GDP增長(zhǎng)有30%左右來自房地產(chǎn)。同期，上海房地產(chǎn)增加值年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)20.54%，2005年達(dá)到670.23億元，占全市生產(chǎn)總值的7.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長(zhǎng)(絕對(duì)值)17.1%，高于同期全市固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。另據(jù)計(jì)算，

房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。

　　而對(duì)于像杭州、寧波、溫州、南京、重慶等等其它一線城市或二線城市來說，房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)，都不可小視。

　　還有一個(gè)起重要作用的利益集團(tuán)，即銀行。普遍的認(rèn)識(shí)是，銀行既是房地產(chǎn)價(jià)格攀升的推動(dòng)者，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期受益者。住房消費(fèi)信貸的大幅度發(fā)展，給銀行帶來了發(fā)展機(jī)遇與獲利空間。

　　正是有了利益這條紐帶的串聯(lián)，利益集團(tuán)們?cè)诤暾{(diào)語境下，表情一致。

　　執(zhí)行力考驗(yàn)

　　2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，在地產(chǎn)界掀起巨大波瀾。

　　隨后，上海的多家大型房地產(chǎn)開發(fā)商展開了積極的游說工作。這條政策觸及到了他們的利益。土地增值稅一旦真正被清理，按照粗略估算，上海每年至少都能收上來四五百億。因?yàn)樯虾Ｍ恋卦鲋殿~大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目金額的50%。

　　實(shí)際上，對(duì)于土地增值稅，上海的開發(fā)商們已經(jīng)不是第一次聯(lián)手抵觸。雖然從1993年開始，有關(guān)征收土地增值稅的通知就已經(jīng)發(fā)出，截至目前，國(guó)家和上海財(cái)稅部門針對(duì)此稅種下發(fā)過30多個(gè)文件。但上海以及整個(gè)全國(guó)很多地方，并沒有完全執(zhí)行這個(gè)政策，而是把土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為銷售金額的1%。

　　雖然國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定從2月1日起開始全面清理土地增值稅項(xiàng)目，但目前地方上也鮮有出臺(tái)相關(guān)配套措施。

　　此前，在央行“121號(hào)文件”等要求收緊信貸的文件出臺(tái)之際，北京的房地產(chǎn)大腕就開始采取“上書”、資助論壇、開研討會(huì)、利用他們掌握的媒體制造輿論等方式，來左右地方對(duì)于政策的執(zhí)行。

　　實(shí)際上，“121號(hào)文件”等一系列看似相當(dāng)強(qiáng)硬的收縮信貸的文件下發(fā)后，房地產(chǎn)貸款也仍然保持著高速增長(zhǎng)。很多大型城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)資金80%以上來自銀行。

　　在2006年的第二輪地根調(diào)控中，另外一個(gè)引起業(yè)界廣泛關(guān)注的政策，就是九部委下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》中制定的新規(guī)則：變革現(xiàn)行各類商業(yè)用地的土地出讓競(jìng)價(jià)方式，推行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的招標(biāo)方式，目前看來執(zhí)行也并不理想。

　　2006年，“執(zhí)行力”一詞首次被寫進(jìn)政府工作報(bào)告；今年，“增強(qiáng)執(zhí)行力”再次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。全國(guó)人大代表在審議報(bào)告時(shí)認(rèn)為，一定要采取切實(shí)措施，糾正當(dāng)前一些地方存在的“執(zhí)行力打折”問題。

　　作為全國(guó)政協(xié)委員，建業(yè)住宅集團(tuán)(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)胡葆森和山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所所長(zhǎng)郭松海均在“兩會(huì)”期間公開表示，2007年不應(yīng)該有更多或者更嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，而應(yīng)該是一個(gè)落實(shí)政策年。

　　兼聽而后決策

　　“房奴”——這個(gè)2006年的“當(dāng)紅”字眼相當(dāng)準(zhǔn)確地描述了一個(gè)階層的生存圖景。

　　他們本無房。但他們要結(jié)婚，要生孩子；他們想要屬于自己的家。最終，他們不得不債臺(tái)高筑去買房。

　　2006年9月，上海市寶山區(qū)人民法院一審判結(jié)20例，允許購房人解除購房合同，開發(fā)商應(yīng)退還房款，收回價(jià)格已大大“縮水”的房屋。

　　退房的原因很簡(jiǎn)單。2005年2月份，他們?cè)诖笕A公司開發(fā)的一個(gè)樓盤買了均價(jià)在13600元/平米的房子，但到了下半年，由于樓市宏觀調(diào)控趨緊，上海中外環(huán)線周邊地區(qū)房?jī)r(jià)下跌，同類房?jī)r(jià)最低跌到每平方米8000多元。如此一來，買房人房子還沒到手，每套價(jià)格就“縮水”了三四十萬元。

　　于是，他們要求退房。但遭到了大華公司的強(qiáng)硬拒絕。他們把大華公司告上了法庭，并最終獲勝。

　　一方是房奴，一方是位列上海地產(chǎn)50強(qiáng)第二位的大華公司。這個(gè)事件，被上海地產(chǎn)界視為具有標(biāo)志意義的事件。

　　實(shí)際上，目前，失地農(nóng)民、動(dòng)遷戶、拆遷戶、普通業(yè)主等一些過去被視為弱勢(shì)群體的人群，正在通過各種渠道向決策層傳遞著他們集體的聲音。

　　在此次“兩會(huì)”上，全國(guó)人大代表提交的有關(guān)住房的議案中，與廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的占了多數(shù)。而一份由民革中央提交的《關(guān)于政府參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建議》的提案，則被全國(guó)政協(xié)會(huì)議提案組定為第1號(hào)提案。對(duì)于種種意見和建議，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾給予了正面回應(yīng)，他表示，今年年底前所有城市將建廉租房。

　　而此間的一些政策，也體現(xiàn)了中央對(duì)于維護(hù)大多數(shù)普通百姓利益的政治深意和決心。

　　《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》就要求：新批住房土地中小套型要占70%以上，新建住房90平米要占70%以上，自住房購買首付比例維持20%，5年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓住房要交納全額營(yíng)業(yè)稅。

　　此類規(guī)定都傾向于維護(hù)普通百姓的住房利益。也可以看作是對(duì)前幾年某些房地產(chǎn)商“富人論”的一次明確、響亮的回答，和對(duì)曾經(jīng)有過的部分群眾“不買房運(yùn)動(dòng)”的積極回應(yīng)。

　　如今，更讓他們寬慰的是，除了監(jiān)察部的參與之外，人大、政協(xié)也開始發(fā)揮自己的力量，逐步介入到地方房地產(chǎn)調(diào)控，監(jiān)督地方政府對(duì)中央調(diào)控政策的執(zhí)行力，保證“國(guó)十五條”等多個(gè)政策的落地。

　　從多個(gè)部門反饋的消息來看，今后，地方在制定調(diào)控政策之前，不僅要召集人大代表、政協(xié)委員等參加的相關(guān)咨詢會(huì)議，最終方案還要經(jīng)過地方人大。還有一些地方人大，將會(huì)要求地方政府相關(guān)部門，要定期匯報(bào)房地產(chǎn)調(diào)控效果。

　　一個(gè)全新的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)代，正在來臨。