權利冰 高育文

　　上海二手房市場2月份成交量明顯下滑，但二手房價格依舊延續1月份的趨勢，呈現小幅上漲的局面，上海二手房指數因此穩步上升。市場人士分析，買賣雙方在二手房價上的博弈仍將持續。同時，上海房屋租賃指數辦公室調查顯示，2月份上海房屋租金水平普遍下降，高檔商品房平均租金比上月下降0.9%，一般商品房租賃價格微降0.2%。

　　上海二手房指數辦公室調查數據顯示，2月份上海二手房指數為1642點，較上月上漲3點，環比上漲0.22%。去年下半年至今，上海二手房市場一直處于調控狀態，二手房指數卻穩中有升。

　　目前，上海二手房市場呈現兩大特點：一是

房價區域差異化凸顯，內環價格趨穩，板塊差距拉大。2月份，上海內環線內各區域二手房價格波動微小，多數板塊呈現穩中有升的趨勢，但差異化也在加劇。譬如黃浦區整體漲幅最大，達0.51%；而徐匯區的一些板塊跌幅最大，達1.15%。

　　二是買賣雙方的心理預期分化，議價空間縮小。受前期宏觀調控政策的影響，目前，上海二手房市場自住型需求比例繼續增大，個人投資需求已受到較大程度的抑制。由于大多數自住購房者實力有限，在房屋的選擇上更為謹慎，表現在二手房市場的一個明顯特征是，二手房交易周期因購房者決策時間延長而拉長。相反，賣家表現出一種果敢的態度，他們對未來房地產市場走勢仍然充滿信心，因此在價格上鮮有還價余地。買賣雙方價格上的僵持，給二手房成交帶來一定阻力。

　　上海二手房指數辦公室認為，買賣雙方在價格上的分歧，其實是心理預期的一種博弈。加上近期不少人從股市中獲利，轉而對樓市又充滿期待，因此，這種博弈還將持續一段時間。

　　2月，上海房屋租賃市場走入淡季，其間上海房屋租賃指數為994點，較上月下降3點，環比下降0.47%。受春節長假影響，房屋租賃需求減少，供給相對增多，房屋租金出現普降。高檔商品房租賃價格下降較多，較上月下降0.9%，其中兩室租金下降0.8%，三室租金下降1%。一般商品房和售后公房的租金水平下降幅度相對較小，環比下降0.2%，其中兩室租金與上月持平，三室租金下降0.4%。另外，小

戶型房屋的租金在1月份出現較大幅度的下降之后，2月份下降幅度相對趨緩。

　　上海房屋租賃指數辦公室指出，2月份上海房屋租金的下行帶有季節性因素。在2月的最后幾天，隨著外來工作人員陸續返滬，上海房屋租賃市場又重新走向活躍，部分區域的

小戶型租金開始回升。