擴大土地儲備，增加租賃面積

　　亦吾

　　各內地地產藍籌概念股，則陸續公布去年的買地金額或今年的買地成績，顯示其早在去年宏觀調控最猛烈之際，已未雨綢繆地布局內地

　　3月5日，在上證、深證綜指雙雙下挫的大背景下，地產指數逆市上揚3.43%。此后，香港飽受打擊的地產股也隨之反彈。

　　從2月底至今，曾經出現多個主流股票跌停的地產板塊出現了復蘇。曾經在2月初跌到最低點的滬市地產龍頭保利地產3月7日收報53.38元，比其2月的最低點38元累計上升了40%，深市龍頭萬科，也比其2月的最低點升幅超過15%。

　　而3月開始，多個內地地產概念股如富力地產、雅居樂、上海復地等均有良好漲幅，其中上海復地還被外資基金TIAA-CREF Investment Management于3月1日增持1440萬股，每股平均價3.06元,持股量由7.71%增至9.08%，當日拉高復地股價5%以上。

　　港商內地拓展提速

　　此時各內地地產藍籌概念股，則陸續公布去年的買地金額或今年的買地成績，顯示其早在去年宏觀調控最猛烈之際，已未雨綢繆地布局內地。

　　去年是

房地產調控力度最猛的一年，但也是房企大鱷們最為進取的一年，他們的潛行動作在2007年開始浮出水面。2006年，恒基地產、恒隆地產、新鴻基地產合計融資超過400億港元，這筆巨資大部分擬在3~5年內投入內地買地開發建設。

　　而在港資巨頭中，布局最早的其實是新世界中國地產。其高層透露，該公司于2005年以配股融資方式集資64億港元，用于支付內地建筑的拆遷費及拓展費。2006年，其斥資59億港元，拓展北京、成都、長沙、貴陽四個內地大型項目，總投資達59.1億港元，新世界發展與新世界中國地產各自承擔29.55億港元支出。

　　這些項目的規模基本都在2000~6000畝左右，其中占地規模最大的是貴陽項目，總建筑面積超過450萬平方米，首期投資達17.48億港元。規模最小的北京順義區

別墅項目首期投資超過9億港元。成都項目首期投資達25億港元，總投資近100億港元。目前這些項目已經陸續投入建設，預計從2008年開始陸續為集團盈利作出貢獻。

　　新世界中國地產主席鄭家純表示，新世界目前在香港及內地的業務比例各占一半，未來內地比重或會超越香港。而目前新世界中國地產在內地的17個地區擁有總建筑面積約1700萬平方米的土地儲備，物業包括住宅、

寫字樓、服務式公寓及酒店等。

　　擴大土地儲備，增加租賃面積

　　經過2006年，新世界中國地產一躍成為香港房企中于內地擁有最大土地儲備的開發商。而由于其此前在內地開發規模不大，而且主要通過配股取得融資，在2006年大量買地的情況下，其資產負債率仍為16%左右，位居同業最低水平。曾經位列第一的和黃-長實系因土地儲備為1400萬平方米而屈居土地儲備亞軍。

　　但是到2006年為止，和黃-長實系在內地的投資總額已超過1000億港元，投資規模達到歷史高峰。同時，和黃還通過在去年4月參股首旅股份的方式，邁出了在內地發展旅游地產業務的第一步，獲得了對首旅股份與寧波迪賽房地產及寧波天馬合資開發寧波地區占地5000畝的“世界村”旅游地產項目的控制權。

　　在香港上市的華南房企中，雅居樂也在去年通過發行4億美元債券及配股融資等方式，獲得70億港元的現金，其土地儲備也從去年8月的1150萬平方米，迅速增加至1996萬平方米，成為中資地產股中土地儲備比例最大的一家。而雅居樂也在海南開始投資130億元，開發超大型度假村項目。

　　富力地產也將于本年第一季度，正式入主成都熊貓城，將這一爛尾項目改造為中國西部的旅游購物中心及金融商務中心。

　　宏觀調控下國家對土地實施了更加有效的管理，使土地市場價格水漲船高，而許多上市公司此前擁有的土地儲備成了它們應對行業競爭的有力武器。

　　可以看到，2006年提前布局內地地產版圖的大型房企，目前主要遵循兩個要點操作：其一，在二線城市擴大低價的大面積地塊在集團土地儲備中的比例，以獲得相對較低的地價及長遠的盈利，如雅居樂在海南的項目樓面地價僅300多元/平方米，而投行預計其住宅部分售價可達3500元/平方米左右。其二，則為增加物業租賃面積，進入高端旅游地產業的開發。如富力在2006年，已經在力拓寫字樓項目的同時(其發家地廣州的產品鏈中，今后開發的主要類型為寫字樓及高檔酒店)，新增惠陽及成都的大型綜合旅游地產項目。