吳曉波

　　“成長比階段性的成功更重要。”保利地產董事長李彬海在2006年股東大會行將結束時，以這樣一句話回答了某位股東對于保利擴張是否太快的疑問。3月8日，在保利地產新遷入的總部辦公樓保利琶洲國際廣場內，持有占總股本78%以上股份的38名股東代表，以全票或99%以上的通過率，通過了保利地產多個重要議案，也由此拉開保利在2007年繼續深入拓寬全國版圖的序幕。

　　融資70億元箭在弦上

　　此次股東大會所表決的一個最重要提案就是2007年保利增發A股融資的議案。李彬海澄清了某媒體此前關于保利將融資134億元的推斷，他表示：“公司此次定向增發的規模大致在50億~70億元左右。在今年總投資達134億元的9個新項目當中，計劃以募集資金的方式投入50億元，并安排10億~20億元通過招拍掛或收購等方式取得項目。”

　　他還表示，如果定向增發融資規模超過預期，董事會擬提請股東大會授權董事會視公司項目拓展需要，在年度投資計劃總額的20%以內增加總投資，加大項目拓展的力度。而這項已寫入2007年度投資計劃的議案的提議，也同樣獲得了現場股東代表的投票通過。

　　其間有股東對定向增發若不能獲得證監會批準，保利將采取何種方式募集資金完成2007年投資計劃中在建擬建項目的建設提出疑問。而保利方面表示目前董事會將努力完成定向增發的預定計劃，而且爭取其實現的時間“越快越好”。如果定向增發不成功，保利則會采用自行募集資金及加快項目周轉期的方式，仍保證2007年新開工360萬平方米，竣工170萬平方米，直接投資125億元的原定計劃。

　　面對土地增值稅的影響，保利地產董事總經理宋廣菊則肯定地表示，雖然調控會令市場外部環境發生一定變化，但是作為大型

房地產公司，有能力在短期內消化利空。2006年的所得稅稅費支出占保利總成本的6.6%左右，預計未來可能會有提升。但是保利目前的土地儲備中，有70%為通過招拍掛取得，其增值空間并不大，增值稅即使在細則出臺正式開始收取后，也不會對公司近幾年以內的利潤造成影響。

　　今年新項目多為微利

　　值得關注的是，在保利今年所投資的9個重頭項目中，其項目投資凈利潤率基本位于12.7%~16.93%左右，產品類型基本為普通洋房。而保利去年取得的廣州首個限價房項目的投資凈利潤率也有16.1%。顯示在土地增值稅以及宏觀調控新方向的引導下，保利開始以低利潤率的普通住宅作為主流產品。

　　而保利聯合另外兩家展會公司在2006年取得的廣州總價最高

寫字樓地王項目，也列入了2007年開發計劃之中。預計其總投資超過30.5億元，其中公寓及辦公室收入為17億元，而展覽部分收入的年租金達到5.2億元，成為保利未來的主要收租物業。

　　在運用財務杠桿如上市融資及銀行長期借款等工具后，保利這9個全新項目的財務內部收益率全部在14.5%左右，具有相當的劃一性。李彬海表示，保利是在有必然把握的情況下來預測這些新項目的盈利能力的，而項目正式銷售時必然會按照當時市價推出市場，加上成本控制以及開發環境方面的細微變化，將使這些項目的最終利潤回報優于計劃表內的數據。

　　宋廣菊則對2007年的投資計劃進行樂觀的補充說明。她表示，2006年上市所募集的資金約20億元，投入保利花園二期為7億元，承諾項目凈利潤為13155萬元，而最后累計實現的凈利潤為32673萬元；保利香檳花園投入資金5.35億元，承諾項目凈利潤為10378萬元，累計實行凈利潤為21027萬元。因此，2007年的投資項目，最后實現的凈利潤相信會比董事會計劃書內所承諾的更好。

　　李彬海則表示，在宏觀調控方向進一步明確后，保利將繼續以積極進取的狀態拿地拓展。今年還將進入長春、成都、濟南等省會城市。進入時不會再限定300萬以上人口的準則，而是更多從項目潛質方面考慮，如住宅項目的總投資回報率不能低于15%，

商業地產不能低于30%，擁有土地面積規模優勢及城市持續發展能力的區域市場，就可以積極介入。