吳曉波

　　近日，雅居樂地產(3383.HK)進軍海南的布局落下關鍵一子。該公司宣布已經在海南省購得總占地面積超過450萬平方米的12 塊土地的使用權，總價值10.18 億元人民幣，年內將開始動工建設。

　　可用現金流超過60億元

　　去年8月上旬，雅居樂就已經和海南省陵水黎族自治縣簽訂130億元的旅游地產開發項目，該項目因是海南近年來旅游開發的最大項目之一，被列入海南省的“十一五”規劃之中。但是在長達近半年的時間里，雅居樂一直在加急辦理用地轉讓手續問題，而且對外界咨詢一直報以規劃及定位未定，具體開發日期待定等說法。

　　而最近雅居樂在簽訂12 處土地的購置協議后，已經初步確立該項目的定位及規劃。據消息人士透露，該項目距離三亞40分鐘車程，為針對國際游客的高檔度假村，容積率只有0.65，總建筑面積為296 萬平方米，其中包括55 萬平方米的酒店，56 萬平方米的住宅區，以及一個185 萬平方米的商業住宅綜合樓。在今年內開始動工建設的部位，為項目基礎設施和兩個超五星級酒店的建設，預計不會低于30億元人民幣。據悉目前這一項目定位為雅居樂5年內的重頭戲，用以支持集團日后穩定的現金流收入。

　　根據與雅居樂高層密切的業內人士透露，雅居樂在廣州的樓盤已經連續三年保持單盤年銷售額超過10億元的紀錄，并且在供應減少、售價提高環境下仍然能維持這一成績，顯示其公司的產品鏈抗風險能力較強。雖然今年公司開工面積將比2006年大幅增長，但是在去年底該公司發行4億美元債券及配股集資19億港元使后續資金得到保證，目前該公司手頭可調動的現金超過60億元，加上項目發售回籠資金順利，今年的拓展力度會進一步加大。

　　而從去年8月至今，雅居樂的土地儲備已經從當時的1150萬平方米增長到了1996萬平方米，成為目前已公布土地儲備數量的華南房企中最大“地主”。海南的土地儲備成為目前公司取得的最低價地塊，其樓面地價僅300余元/平方米，而且其中有大部分為自有收租物業，受

增值稅影響較小。

　　花旗投資銀行認為，雅居樂定位獨特，專門于內地二、三線城市及大城市周邊，發展針對當地買家的低密度住宅，如此可避免與大型發展商競爭，可以維持較低土地成本，以及享有較高毛利。

　　投行調高評級

　　國泰君安香港分公司對雅居樂發表研究報告指出，雅居樂地產首次進入旅游度假區開發領域，假設海南項目竣工后的市場銷售均價為每平方米3500元，稅前利潤率約為30%，每平方米可貢獻稅前利潤1015元，相應上調公司每股資產凈值8%(或每股資產凈值增加0.8港元)至約11.1港元。該行謹慎看好公司是次收購，預計海南項目于2009年起將對公司有盈利貢獻。維持盈利預測，預計公司2006年及2007年每股盈利分別為0.416港元及0.503港元。公司2006年至2008年純利年均增長率將保持在30%的水平。國泰君安經過以上分析，維持其“買入”評級，目標價上調11%至10港元。

　　此外，如麥格理投資銀行、大摩等，也在近期紛紛上調雅居樂的目標價。大摩表示，雅居樂2005年至2008年盈利年復合增長率達到30%，預測市盈率12.7倍，仍屬吸引。麥格理指出，雅居樂最近收購海南省地皮，為發展廣東省以外業務邁出重要一步，但其股價由去年11月配股融資后至今一直跑輸大市，但最近完成一系列收購土地儲備后，其誘人的盈利增長前景相信可重新吸引投資者注意。花旗表示，維持雅居樂“買入”評級，目標價由7.1港元調高至8.5港元；該行預計，雅居樂每股盈利在12個月內的總回報率將逾20%。

　　比較進取的

摩根士丹利則發表研究報告，將雅居樂目標價由8.1港元調高至10港元。原因是該公司股價較每股資產凈值折讓38%，預測2007年及2008年市盈率分別僅11.5倍及8.14倍，遠低于同業平均折讓11%的水平，該行預期雅居樂今年資產凈值將上升24%。