郭晉暉 王芳潔 馮陳晨

　　在房?jī)r(jià)居高不下、政府頻頻出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)下，加快廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成為今年政協(xié)會(huì)議各民主黨派和政協(xié)委員熱切關(guān)注的話題。由民革中央提交的《關(guān)于政府參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建議》被本次全國(guó)政協(xié)會(huì)議提案組定為第一號(hào)提案(下稱(chēng)“一號(hào)提案”)。

　　“政府作為住房發(fā)展商并不能自動(dòng)保證目標(biāo)成功，但政府不直接介入肯定會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)落空。”一號(hào)提案以這樣斬釘截鐵的語(yǔ)氣結(jié)束。

　　關(guān)心住房保障體系建立的不僅僅是民革，致公黨中央今年也提出了《關(guān)于構(gòu)建以租為主的住房保障體系的建議》(下稱(chēng)“致公黨提案”)。致公黨報(bào)告建議建設(shè)“出租型經(jīng)濟(jì)適用房”和“廉租房”在內(nèi)的“政府公共租賃住房”，“政府公共租賃住房”由政府免費(fèi)撥地、規(guī)劃建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸屬政府。

　　政府的作用

　　針對(duì)我國(guó)目前的住房供應(yīng)體系，一號(hào)提案在分析了經(jīng)濟(jì)適用房的公平目標(biāo)與市場(chǎng)效率、普通商品房的限地價(jià)與限房?jī)r(jià)的矛盾后，提出政府必須直接參與到經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)中去。

　　一號(hào)提案認(rèn)為政府作為住房發(fā)展商，不是為了取代市場(chǎng)機(jī)制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。

　　一號(hào)提案建議經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規(guī)定。政府可以實(shí)行注冊(cè)會(huì)員制，將私人建筑商納入發(fā)展公共住房系統(tǒng)，與他們結(jié)成長(zhǎng)期的合作伙伴。

　　全國(guó)政協(xié)委員、河南建業(yè)住宅集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪時(shí)表示，政府應(yīng)該盡可能從操作層面撤出來(lái)，通過(guò)嚴(yán)格把關(guān)，選擇一些有資質(zhì)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。

　　胡葆森認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題上，政府可以出臺(tái)一些稅收優(yōu)惠和政策傾斜，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，而不是自己去當(dāng)開(kāi)發(fā)商。“政府所做的應(yīng)該是制定開(kāi)發(fā)的規(guī)模，用政策引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓市場(chǎng)沿正確的軌道平穩(wěn)地去發(fā)展。”胡葆森說(shuō)。

　　10%土地出讓金建設(shè)“公共租賃房”

　　致公黨提案建議研究制定以租賃為主的住房保障體系，重點(diǎn)建設(shè)“政府公共租賃住房”。“政府公共租賃住房”包括廉租房和出租型經(jīng)濟(jì)適用房，從而著重解決低收入家庭的居住問(wèn)題。

　　這套住房保障體系根據(jù)不同的收入狀況為人們提供了不同的住房保障：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；出租型經(jīng)濟(jì)適用房則面向沒(méi)有能力和資格購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售型經(jīng)濟(jì)適用房，但又不符合租住廉租房條件的戶(hù)籍和暫住人員中的低收入家庭。對(duì)于其他中低收入家庭，則可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售型經(jīng)濟(jì)適用房解決。

　　針對(duì)倡議的“政府公共租賃住房”，致公黨提案強(qiáng)調(diào)要將其納入城市整體規(guī)劃和土地政策，由政府按規(guī)劃建設(shè)，由政府定期及準(zhǔn)確評(píng)估房屋需求，免費(fèi)撥地興建，并提供配套的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

　　同時(shí)，致公黨提案還為“政府公共租賃住房”的建設(shè)途徑提出了6種建議，分別是：

　　各級(jí)財(cái)政每年將土地出讓凈收益的10%用于“政府公共租賃住房”建設(shè)；

　　政府通過(guò)免費(fèi)撥地、撥出資金和貸款擔(dān)保提供資助；

　　通過(guò)出售或出租“政府公共租賃住房”附屬的商場(chǎng)、街市鋪位及停車(chē)場(chǎng)獲得維護(hù)和興建房屋所需的資金；

　　通過(guò)將“政府公共租賃住房”與商品房用地按比例捆綁出讓?zhuān)�讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一興建、無(wú)償提供給政府作公共租賃住房；

　　逐步將部分銷(xiāo)售型經(jīng)濟(jì)適用房改作出租型經(jīng)濟(jì)適用房用于出租；

　　改造現(xiàn)有的政府公共物業(yè)用作“政府公共租賃住房”。

　　值得關(guān)注的是，“將土地出讓金納入地方財(cái)政預(yù)算”的政策方向目前已經(jīng)明確，一旦政策出臺(tái)，可為致公黨提案所建議的“政府公共租賃住房”建設(shè)途徑提供有力支撐。

　　胡葆森認(rèn)為，這個(gè)提案的方向是正確的，但具體的比例不好確定，需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際。

　　從“以售為主”到“以租為主”

　　民革中央和致公黨中央今年所提出的提案都不約而同地認(rèn)為目前“以售為主”的房產(chǎn)市場(chǎng)是不健康的。

　　致公黨提案中指出，在發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)民擁有自有產(chǎn)權(quán)的住房比例，美國(guó)大約是60%，瑞士是42%，英國(guó)是46%。丹麥的做法更徹底：全民租房主要是向政府租。而目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民房屋的私有率已高達(dá)65%以上。

　　曾在香港特區(qū)生活過(guò)的胡葆森表示，十五年前全香港擁有自己住房的人(無(wú)欠款、無(wú)貸款)比例只有5%，即使這些年有所增多也超不過(guò)15%。雖然是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的商人，但胡葆森認(rèn)為住房市場(chǎng)由“以售為主”向“租售結(jié)合，以租為主”轉(zhuǎn)化的建議是非常合理的。

　　此外，這兩份提案也同時(shí)提到，要由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)對(duì)公共住宅進(jìn)行建設(shè)和管理。

　　一號(hào)提案建議成立相關(guān)職能機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)應(yīng)全權(quán)負(fù)責(zé)公共住宅的土地供應(yīng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、出售和租賃管理。資金列入國(guó)家預(yù)算，以確保經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)。

　　而致公黨提案也認(rèn)為，“政府公共租賃住房”從規(guī)劃、建設(shè)到分配等的全過(guò)程，都應(yīng)納入專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范化管理和監(jiān)督。其建設(shè)必須通過(guò)對(duì)外招標(biāo)承建；其管理由政府指定部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)和管理；其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，居住者無(wú)產(chǎn)權(quán)、無(wú)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租權(quán)，租戶(hù)不能轉(zhuǎn)租給他人謀利。