薛建雄

　　春日將至，然而上海樓市的“小陽春”卻被高高擱置。

　　自2月進入低谷的樓市，已持續了一個多月的陰霾，直到2月的最后一天也僅383套，遠低于平時五六百套的日成交量。而受本周(2.22~2.28)只有15.94萬平方米成交量的拖累，2月份的周平均成交量從1月份的45.91萬平方米下跌到32.12萬平方米。量縮三成的同時，成交均價也下跌1.2%。

　　據天天房展網(www.ttfz.net)研究中心監測的數據顯示，本周上海樓市(剔除配套房、動遷房)僅成交1372套，成交面積15.94萬平方米，均價9329元/平方米。其中，住宅成交1081套，面積13.57萬平方米，占總成交面積的85%，均價9115元/平方米。住宅成交比重的上升和成交量的快速恢復，對整體樓市的低迷起到了積極的作用。

　　從監測的數據來看，本周的交易可分成三段：從22日的豬年首個交易日到24日的3天，分別只有44、62、82套的超低成交量構成了本周交易的第一波段，而隨后的25~27日3天的成交出現了快速攀升，分別為190、247、364套，但這個趨勢停在了本周的最后一個交易日，28日僅成交了383套。這其中，前一波段成交量的低迷與春節節假日有關，而28日后交易量停滯在400套以下，主要原因是春節后，基本上沒有新推樓盤的影響。

　　從春節后的第一個工作日，國務院就專門召開會議聽取北京市

房地產市場調控情況的匯報看，引起民怨甚深的

房價一天不到位，中央的調控也一日不會歇息。曾培炎副總理在本次會議強調的要增加供給，引導需求，穩定價格，規范市場，著力解決低收入家庭住房問題，促進房地產市場健康發展的講話，無疑給正在“捂熱新盤醞釀3月漲價”的不良

開發商們一個重擊。

　　首先是市場供給方面，土地增值稅的推出將迫使囤地的開發商加快開發步伐。據去年的報道，全國城鎮規劃范圍內共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地84.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量為395.61萬畝，相當于現有城鎮建設用地總量的7.8%。其中，僅北京在2006年6月前的閑置土地就達3000萬平方米，可開發面積更是高達8000萬平方米，相當于北京近4年的房屋銷售量。而上海在2005年“土改”以前也有3000萬平方米的閑置土地。在中央的調控下，若這些閑置土地在短時間內被開發出來，對平穩房價有巨大的促進作用。

　　需求方面，去年的一系列地產稅收政策，投資者得到抑制，投機炒作者基本被清除出市場，也壓制了國內過于旺盛的購房需求。雖然去年上海新房的銷售量有所上升，與去年結婚的16萬對新人的剛性需求不無關系，進入農歷豬年后，強勁的婚房需求已經弱化，而隨著上海城市改造進度的放緩，動遷居民的剛性需求也有所下降。在剛性需求減少和柔性需求受稅收政策的打壓下，今年樓市能否保持去年的銷售量，還存在很大的疑問。

　　開發商固然會在即將到來的“上海之春”房展會上博個“小陽春”，但買賬的購房者究竟有多少，我們拭目以待。

　　(作者系天天房展網研究中心分析師)