本報(bào)記者 田新杰

　　針對(duì)房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)大程度增加，上海開發(fā)商增持優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已蔚然成風(fēng)。

　　轉(zhuǎn)售為租

　　日前，記者從裕景興業(yè)有限公司方面獲悉，該公司投資的浦東裕景酒店將于2007年3月1日正式開業(yè)。裕景的目標(biāo)很明確，隨著裕景酒店的開業(yè)，將打造集高檔酒店、5A智能甲級(jí)寫字樓、高檔商業(yè)休閑配套于一身的裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)成浦東商務(wù)新天地。

　　公開資料顯示，成立于1986年的裕景興業(yè)是菲律賓華僑領(lǐng)袖陳永栽投資中國(guó)房地產(chǎn)的旗艦，裕景國(guó)際廣場(chǎng)則是陳永栽在中國(guó)投資房地產(chǎn)的核心項(xiàng)目。裕景國(guó)際廣場(chǎng)由東、西塔樓組成，整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約12.57萬(wàn)平方米，總投資額約為12億元。

　　裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)

寫字樓開盤時(shí)曾先推出東塔樓進(jìn)行銷售，開盤5個(gè)月銷售率達(dá)到96%。目前，東塔樓已售磬，買家以境外公司為主。

　　有趣的是，“盡管當(dāng)時(shí)獲得令人羨慕的銷售成績(jī)，但裕景方面卻并未乘勢(shì)繼續(xù)出售西塔樓，而是轉(zhuǎn)售為租。”熟知該項(xiàng)目入市細(xì)節(jié)的戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，從某種程度上，是上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的樂(lè)觀前景使開發(fā)商有了“惜售心理”，裕景則是眾多此類開發(fā)商中的典型。

　　裕景方面透露，改變?nèi)胧胁呗缘奈魉�樓一�?jīng)推出便吸引了眾多買家及租客。從2006年底開始全面招租至今短短幾個(gè)月，目前出租率已經(jīng)超過(guò)90%，其中70%為境外客戶，包括世界500強(qiáng)企業(yè)。

　　在海外資本大口吃進(jìn)以寫字樓為主的上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)同時(shí)，這些物業(yè)的開發(fā)商們顯然并不甘心只做“加工者”，這種不甘心集中體現(xiàn)在轉(zhuǎn)售為租這一變化上。除了浦東的裕景國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)，北外灘的寶礦大廈、虹橋地區(qū)的嘉麒大廈以及靜安區(qū)的海銀國(guó)際，都出現(xiàn)了開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租自己持有的情況。

　　不僅在上海一地，不少大型開發(fā)商增持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的戰(zhàn)略正在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市實(shí)施。2006年12月30日，世茂

房地產(chǎn)透過(guò)其全資附屬公司整棟收購(gòu)了北京朝陽(yáng)區(qū)一全部竣工的大型綜合商業(yè)物業(yè)，耗資10.5億。世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)助理卓亞嵐隨后向記者表示，世茂房地產(chǎn)計(jì)劃持有能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的固定資產(chǎn)比例達(dá)到30%-40%，不排除今后還有類似的收購(gòu)出現(xiàn)。

　　資本實(shí)力

　　增持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)尤其是要把這種轉(zhuǎn)變作為今后主要戰(zhàn)略的企業(yè)，資本實(shí)力顯然是第一個(gè)門檻。

　　戴德梁行分析人士表示，并不是所有開發(fā)商都具備轉(zhuǎn)租為售的實(shí)力，一般需要在保證資金回籠的前提下，才能考慮轉(zhuǎn)售為租，或者是保證資金鏈的前提下購(gòu)入相關(guān)物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期持有。“所以目前市場(chǎng)上這類開發(fā)商還是以實(shí)力比較雄厚的公司為主，這類公司一般盈利點(diǎn)來(lái)源多，并不急于在單個(gè)項(xiàng)目上回籠資金。”

　　裕景正是具備了這些特征才成為“第一批吃螃蟹的人”。菲律賓華僑陳永栽在《福布斯》雜志2004年9月公布的東南亞40名富豪中，以16億美元資產(chǎn)列第12位，為菲律賓首富。而上述出現(xiàn)轉(zhuǎn)售為租的其他項(xiàng)目，其背后老板無(wú)一不是實(shí)力企業(yè)。

　　但也有例外。在上海，不少小型開發(fā)商也開始采用增加持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的投資策略。

　　“關(guān)鍵在于資金鏈的運(yùn)作，小公司的資金不如大公司龐大，但只要資金寬裕，同樣可以做。我們不僅投資房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域，比如去年投資證券，回報(bào)豐厚，加上近期沒有大的投資項(xiàng)目，完全有充裕的資金開發(fā)并長(zhǎng)期持有租賃。”

　　上海市

公積金管理中心副研究員叢誠(chéng)坦言，2007年中央政府將繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)，不管2007年新的調(diào)控政策是何種具體內(nèi)容，但其發(fā)揮調(diào)控作用，無(wú)非是通過(guò)增加交易成本的方式來(lái)擠壓房產(chǎn)投資收益空間。

　　也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控形成新的市場(chǎng)環(huán)境，實(shí)際上對(duì)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)有利。而市場(chǎng)的走勢(shì)更堅(jiān)定了不少開發(fā)商增持經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的轉(zhuǎn)變。