本報記者 姜洪橋 北京報道1月23日，當路勁基建的公告出臺之后，所有人都已經明了，順馳最終以1億元作價全部賣給了路勁。路勁基建有限公司(1098.HK)董事局主席單偉豹的評價充滿同情卻也殘忍，“孫宏斌這么做，可以說是別無選擇，雖然他可能很難過。”

　　對于順馳，有太多的故事已經講過。從早先的孫宏斌和王石的論戰到《解讀順馳》(現在看起來多為謬誤)，大多數人都把順馳放在一個企業的平臺上爭論其是非對錯，卻忘記了當年衷心夸贊順馳的首先是政府官員。2004年順馳在北京大興天價拿地之后，北京市土地整理儲備中心主任率先肯定了這一行動，“順馳在市場上敢于吃螃蟹，敢于取得世紀第一拍的膽量和勇氣是值得肯定的。”這與2006年北京市國土局局長安家盛評論36號地拍賣“就是為了控制地價”的表述恰好相反。這一地塊價格盡管總額龐大但開發商必須一次性全額支付。

　　從2004年到2006年，3年里順馳由高價拿地崛起到迫于拖欠土地出讓金壓力出售，土地政策亦由推波助瀾到厲行嚴控，多少有點成敗蕭何的意味。

　　2006年9月，路勁第一次收購順馳A時就透露過，順馳拖欠的土地費用加上銀行貸款余額，總數高達46億元，其中土地拖欠費用近一半。盡管此前順馳多次否認，事實證明順馳這個慣于高價拿地的開發商也是少有的巨額土地費用拖欠者。順馳一方面頻頻高價拿地，另一方面巨額拖欠，這的確是個有趣的現象。其中的奧秘似乎已經眾人皆知。2005年1月，大興區國土房管局局長任洪昌在接受關于土地市場化問題的采訪時說過，“我認為能夠運作成功，而且政府將是最大的受益者”。任洪昌還特意以順馳拍賣拿地為例來說明。

　　受高價土地收益的誘惑，從2001年至2004年，北京市一共有142宗土地通過招拍掛方式出讓，其中2004年招拍掛的就有84宗，比過去三年的總和還多。大興區在2002、2003兩年內拍賣土地就獲得了39億元。

　　孫宏斌在當時的成功被很多人認為是抓住了土地市場制度轉變的機遇。因為看清了各地政府急于推高地價而與政府之間達成了買地默契，使得這個資本并不雄厚的中型

房地產公司能夠在各地極速擴張。中國社會科學院金融研究所尹中立博士在自己的博客里撰文指出，地產行業內部誰都清楚，順馳能夠維持高速擴張的秘訣就是拖欠政府的土地出讓金，而政府之所以能夠容忍順馳拖欠土地出讓金，是因為它能夠維持本城市的土地及房地產價格的不斷上漲！尹中立認為，順馳崛起依靠了政策的轉變，失敗也是因為政策的復歸嚴厲，主要是國八條的出臺，它在當年的第二、三季度導致了全面的銷售滑坡。“他們吃住了一條，地價會永遠上漲，但這是不可能的”，尹中立說。

　　不過，把順馳的失敗僅僅歸咎于過于依賴土地政策變化有點低估孫宏斌的嫌疑。土地政策在2003年以后的轉變只是一個引子。事實上，擴張基本是那個時候所有開發商的共同主題，甚至要早于2003年。如果大家還有印象的話，2003年1月在中國房地產報組織的中國房地產發展論壇上，陽光100董事長易小迪就說過，“不擴張風險會更大！如果不擴張就能很好地生存并獲取更多的利潤，我們不會這么急急忙忙地擴張。”那個時候他已經在六個城市推出了10個“陽光100”的系列項目，開發面積達400萬平方米，遠超當時的順馳。此時的萬科、金地等等各大企業無不在走著同樣的道路。

　　配合著大肆在全國買地，順馳是有一套應對辦法的，這就是高速周轉率和快速復制。北京正略鈞策企業管理咨詢公司房地產咨詢中心高級經理郝炬認為，順馳給業界的最大借鑒意義就在于它看見了行業的轉變，追求周轉率和規模。2003和2004年是房地產行業的高潮年份，房地產價格持續上漲、投資增加，行業前景一片看好。土地政策由協議出讓轉為招、拍、掛，應對大環境的變化，實際上房地產企業也普遍從過去依靠政府關系獲得土地零敲碎打轉為規模化生產。同時政策的變化為缺乏社會資源的企業擴張提供了機會，也增加了土地儲備和資金周轉的壓力，這是一個兩難的選擇。現在看來針對這個兩難，順馳的選擇有點瘋狂，有點賭博的意味。

　　果然，繼2003年以收緊房地產信貸為目標的“121號文件”文件之后，王石曾經說過，“房地產的冬天來了！”那時候的順馳還沒有什么感覺，還在大規模買地和招兵買馬。原順馳中國財務總監，現任總裁的汪浩回憶，2004年初即有所感覺，做2005年預算的時候順馳發現未來兩年要支付的地價款達到五六十億元，明顯感到了壓力。汪浩表示，順馳之依靠政策轉型機遇可能將面臨政策的報復。過于樂觀的其實并不止順馳一家，只不過順馳更為高調一些。2006年底江南金融研究所特約研究員杜麗虹在《證券市場周刊》上撰文分析，有4成房地產企業超速。根據周轉率和利潤率兩項指標她計算出已經超速的企業有保利地產、首創置業、上海復地等數十家鼎鼎大名的企業。接近擴張速度極限的企業是：金地集團、招商地產和萬科企業。

　　來源：經濟觀察報網