來源：中國經(jīng)營報 本報記者：李樂

　　如果一切順利，今年春節(jié)之后，外資(含港資)收購國內(nèi)單個地產(chǎn)項目的最高金額，將達到人民幣約100億元。創(chuàng)造這一驚人新紀錄的，很可能是馬來西亞華裔富商郭鶴年麾下的香港嘉里集團。

　　消息人士透露，此次收購的目標(biāo)是位于北京市區(qū)東直門、總建筑面積超過50萬平方米的東華廣場——官方名稱為“東直門綜合交通樞紐工程商務(wù)項目”。

　　但郭鶴年看中的卻是一塊“燙手的山芋”。算上嘉里此次收購，在過去六七年里，早已列入北京奧運會重點配套項目和北京市重點工程的東華廣場，前后三度易主，其間幾經(jīng)波折，累及數(shù)家知名企業(yè)不說，項目自身至今還官司纏身。

　　神秘港資介入 埋下紛爭禍端

　　事情還要追溯到2000年。

　　當(dāng)年，北京城建投資集團(下稱北京城建)與北京東城區(qū)政府反復(fù)協(xié)商后，將東二環(huán)北端地鐵東直門站出口旁一幅黃金寶地收入囊中。有說法稱，北京城建能擊退覬覦該地塊的多家企業(yè)，一來依靠其強大的國資背景，二來是最大限度照顧了東城區(qū)政府的利益。

　　稍后，北京城建聯(lián)合海南京灝等企業(yè)成立城建東華公司開發(fā)上述地塊。其中北京城建持股54%，東城區(qū)政府下屬東城區(qū)住宅發(fā)展中心持股10%，其余36%股權(quán)則由各合作伙伴持有。地塊平整工作于2001年底前大體完成，不過土地使用權(quán)證尚未辦理。

　　2001年7月，北京申辦2008年奧運會成功，以東直門為起點的機場快速軌道交通線成為奧運重點配套基建工程之一，“東直門綜合交通樞紐”應(yīng)運而生，選址正好是上述地塊。相關(guān)規(guī)劃敲定后，樞紐工程上興建的50.8萬平方米商業(yè)設(shè)施，仍交給城建東華開發(fā)，這便是后來的東華廣場。

　　2001年11月，一家名為香港康實投資有限公司(下稱香港康實)的企業(yè)悄然出現(xiàn)，與北京城建控制下的城建東華成立合資公司東華置業(yè)，合作開發(fā)東華廣場。

　　據(jù)悉，雙方約定：城建東華提供“三通一平”后的建設(shè)用地，香港康實向前者支付拆遷及項目補償費13.3億元，占東華置業(yè)90%股權(quán)，并承諾提供日后的開發(fā)資金，同時享有項目收益權(quán)。但此次合作不涉及東城區(qū)政府持有的10%股權(quán)。

　　“2002年4月東華置業(yè)正式注冊，當(dāng)時康實先交了500萬元保證金，但后來項目補償費始終沒有付清，城建東華也就沒有把土地使用權(quán)證辦到香港康實名下。”一位曾參與該項目運作的人士對記者說。

　　香港康實的真正實力令人生疑。據(jù)了解，它是香港康實投資集團全資子公司，而香港康實投資集團的兩大股東，都是英屬處女島注冊的公司。此前康實投資無論在內(nèi)地還是香港，均無值得一提的業(yè)績。

　　直到2003年9月，香港康實才第一次向城建東華支付項目補償費7億元，并應(yīng)允2005年2月付清全部款項。可是時間不等人，2004年突如其來的“8·31”土地大限，讓這家神秘的港資公司最終露怯。一直沒有辦妥土地使用權(quán)證的東華廣場，若不能趕在當(dāng)年8月31日禁止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前交清地價成功“過關(guān)”，地塊就要重新掛牌，到時誰也不知道鹿死誰手。

　　任志強功敗垂成北大青鳥“扶正”

　　無論是城建東華還是東華置業(yè)，都不愿意看到地塊重新掛牌出讓的局面。雙方各自急忙尋找新的合作伙伴，地產(chǎn)名人任志強掌控的北京華遠和同樣聲明顯赫的北大青鳥加入戰(zhàn)團，東華廣場第二次“易主”拉開序幕。

　　2004年3月底，SOHO中國總裁潘石屹與任志強合演轟動一時的“雞蛋換糧票”好戲：潘石屹出資近10億元收購華遠名下建筑面積約17萬平方米的尚都國際中心二期工程，解決了“斷頓”之憂，而任志強則謀劃用換來的“糧票”收購東華廣場。

　　盡管公司內(nèi)部反對者眾，但任志強卻決意破釜沉舟，與城建東華頻頻接洽。他提出的方案是：保留東城區(qū)住宅發(fā)展中心10%股權(quán)，收購以北京城建為首的三家股東擁有的90%項目股權(quán)。此方案得到北京城建認可，雙方隨即在2004年6月正式簽署了協(xié)議。

　　然而，香港康實也找到了北大青鳥，據(jù)悉前者欠了北大青鳥若干債務(wù)未償還，索性拿東華置業(yè)抵債。北大青鳥由此入主東華置業(yè)。

　　可無論是城建東華還是東華置業(yè)，都沒有拿到東華廣場的土地使用權(quán)證。2004年6月前后，連環(huán)訴訟爆發(fā)，7月14日，北大青鳥控制的東華置業(yè)向法院提出財產(chǎn)保全申請，法院裁定凍結(jié)了北京城建所持有的城建東華54%股權(quán)，任志強的收購計劃受阻。

　　面對東華廣場第二次“易主”引發(fā)的僵持局面，政府官員和牽涉企業(yè)均如坐針氈。此時離整個工程竣工的最后期限不過3年，“8·31”土地大限更是迫在眉睫。2004年8月，在有關(guān)政府部門的“調(diào)停”下，東華廣場“五方會談”開始。

　　名為“五方”，實則兩方，香港康實和東華置業(yè)聽從北大青鳥調(diào)度，城建東華則掌握在北京華遠手中。會談的結(jié)果是五家公司簽署和解協(xié)議：北京華遠退出，北大青鳥收購城建東華90%股權(quán)，并取得項目土地使用權(quán)。

　　此后，敗下陣來的任志強絕口不提這宗“傷心往事”。

　　借力強勢外資 期望扭轉(zhuǎn)乾坤

　　北大青鳥入主之后，東華廣場走走停停的局面有所改觀，但一波未平，一波又起。由于卷入與深發(fā)展之間的貸款擔(dān)保訴訟案，該項目地塊一度遭到法院凍結(jié)(詳見鏈接)。

　　地產(chǎn)開發(fā)本非北大青鳥強項，加上這一意外波折，東華廣場遂成“雞肋”。北大青鳥萌生退意，為嘉里集團全面接盤打開了一扇門。

　　據(jù)知情人士透露，這次引入嘉里集團收購，政府定下的前提條件是項目必須在2008年奧運會前竣工。需要說明的是，由政府負責(zé)的交通樞紐基建設(shè)施部分一直在建，不受此次收購影響。

　　“對收購一事，我們現(xiàn)在還不方便評論。”嘉里集團方面日前回應(yīng)記者的查詢時稱，而北大青鳥則至今保持緘默。據(jù)記者掌握的最新信息，郭鶴年已對此項收購一錘定音：“100億元封頂！”有關(guān)談判進展順利，一旦雙方在近百億元巨額收購款項的支付方式以及東華置業(yè)15億元或有債務(wù)的處置方式兩個問題上達成一致，事情便大功告成。

　　種種跡象表明，郭鶴年的嘉里集團強勢入主東華廣場應(yīng)無懸念，而500多天之后奧運會就將開幕，一切再容不得半點閃失。這難免又讓人想起今年初英資太古集團與大摩聯(lián)手42億元收購北京新三里屯那一幕。后者也是奧運配套大型市政改造項目，同樣也備受原內(nèi)地

　　一向讓人又愛又恨的外資連番豪氣登場，究竟是及時出手“解套”，還是伺機肆意鯨吞，也許見仁見智。值得深思的是，到底是什么原因?qū)е铝诉@種多少有些尷尬的局面一再出現(xiàn)？

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　　東華廣場地塊訴訟案

　　2006年1月10日，深發(fā)展(000001)發(fā)布公告，公開了其與北大青鳥系之間的法律訴訟。公告中稱，2003年8月，深發(fā)展向中財國企投資、首創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)發(fā)放了共計15億元貸款，其中大部分被挪用于東直門東華廣場項目，而項目權(quán)益人東華置業(yè)為該筆貸款提供了不可撤銷的連帶保證擔(dān)保。香港康實同年9月支付給城建東華的7億元項目補償費，實際上出自此處。

　　深發(fā)展認為，2004年8月31日東華置業(yè)將其東直門項目權(quán)益無償轉(zhuǎn)讓給城建東華后，事實上變成了一個“空殼”，無從償還債務(wù)。為保全債權(quán)，2005年11月17日，深發(fā)展向北京市高院申請查封東直門項目的土地使用權(quán)，同年12月28日，北大青鳥以中投信用擔(dān)保有限公司提供擔(dān)保的方式申請解封。2006年5月15日，北京市高院指北大青鳥所提出擔(dān)保要求不符合有關(guān)法律規(guī)定，裁定維持該項目土地凍結(jié)狀態(tài)。雙方官司至今尚未了結(jié)。