郝倩

　　由于無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)時(shí)期的價(jià)值進(jìn)行客觀評(píng)估，國(guó)家對(duì)于物業(yè)稅的開征一直處于“空轉(zhuǎn)”階段。建設(shè)部近日發(fā)布《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《辦法》和《通知》)，從法律角度規(guī)范了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。根據(jù)有關(guān)部署，全國(guó)各地建設(shè)行政主管部門近期將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)展開一次實(shí)地檢查。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獲悉，上海昨日召開“布置對(duì)本市房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)開展檢查工作會(huì)議”，對(duì)各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人、分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人布置房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)自查及組織抽查工作。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，公正估價(jià)，將為物業(yè)稅的開征提供可行性。

　　全國(guó)范圍整頓估價(jià)市場(chǎng)

　　建設(shè)部發(fā)布的《辦法》和《通知》明確規(guī)定，今后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有違法違規(guī)行為、被投訴舉報(bào)處理、行政處罰等情況將作為不良行為記入信用檔案，公眾可隨時(shí)上網(wǎng)查閱。

　　“國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)師的管理比房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要嚴(yán)格很多。但在此之前，沒有一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的管理?xiàng)l例出臺(tái)。所以建設(shè)部需要出臺(tái)相關(guān)規(guī)定強(qiáng)化對(duì)該行業(yè)的管理。” 中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院分析師張志杰昨天告訴記者。他認(rèn)為，規(guī)定出臺(tái)后，首先切斷了不規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的“生意源”，因?yàn)槿�部公開透明化管理后，估價(jià)機(jī)構(gòu)不可能“借用”其他房地產(chǎn)估價(jià)師的牌照開設(shè)房地產(chǎn)估價(jià)公司。

　　《辦法》和《通知》還明確要求各地建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的信用檔案，并公示信用信息，對(duì)有隱瞞歪曲事實(shí)、實(shí)施商業(yè)賄賂、簽署虛假估價(jià)報(bào)告等禁止行為的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，將嚴(yán)懲不貸。

　　上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)目前在其官方網(wǎng)站上已對(duì)估價(jià)師情況進(jìn)行了公布，信息包括土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)資格認(rèn)定以及注冊(cè)證書號(hào)，并對(duì)其所在機(jī)構(gòu)也予以公布。但是，目前還沒有建立估價(jià)師信用檔案。

　　為物業(yè)稅開征提供可能

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的整頓，是在為物業(yè)稅的開征提供前提。“如果今后要征收物業(yè)稅，政府相關(guān)機(jī)構(gòu)就需要每隔一段時(shí)期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。”

　　目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，相應(yīng)的監(jiān)管措施沒有跟上，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)出現(xiàn)一定混亂。北京市估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中大行房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理?xiàng)顏啽朐鴮?duì)其他媒體表示，目前很多二、三級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)和“辦事處”等，通過(guò)低價(jià)競(jìng)標(biāo)等手段搶占市場(chǎng)，很多機(jī)構(gòu)收費(fèi)甚至只有標(biāo)準(zhǔn)的40%~50%。“很多估價(jià)機(jī)構(gòu)隨著委托人的意愿高估或低估評(píng)估價(jià)格、說(shuō)多少就多少的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。”

　　張志杰也認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)交易、抵押貸款、城市

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)确矫姘l(fā)揮著重要作用，但是一些估價(jià)師可能按照出錢方的意愿進(jìn)行隨意估價(jià)，這就將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了銀行等金融機(jī)構(gòu)。據(jù)張志杰估計(jì)，目前估價(jià)機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)來(lái)源為：與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行貸款、法院的破產(chǎn)評(píng)估以及開發(fā)代理公司的顧問(wèn)。如果開征物業(yè)稅，整頓后的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)將獲得非常穩(wěn)定的業(yè)務(wù)源。

　　新規(guī)定中明確要求，二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立類似分支機(jī)構(gòu)性質(zhì)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(diǎn)(站)”等機(jī)構(gòu)，并要求建立異地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒笝C(jī)制。此前已設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，須在3月底以前完成整改。對(duì)此，一家一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士昨天在接受記者采訪時(shí)表示：“對(duì)于二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的控制，就是為減少這些機(jī)構(gòu)隨意設(shè)立辦事處而給銀行貸款方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。”