早報記者 劉秀浩

　　國家發展改革委近日發布的“宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組報告”指出，由于供過于求，中國房地產早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態。

　　報告執筆人、國家發改委經濟研究所經濟形勢研究室主任王小廣昨天接受上海東方早報記者采訪時認為，房產市場兩年后進入調整期，房價上漲將不再明顯，而稅收是調節房地產市場的最好方式，住宅保有稅出臺勢在必行。

　　需求增長減速趨勢明顯

　　發改委數據顯示，去年全國銷售面積平均增長率持續下降，已降至1999年以來的最低點，其中1-9月全部

商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬平方米，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點。而住宅銷售面積增幅在2002年至2005年間逐步回落。而2006年房地產銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點，回落幅度更大。

　　北京、上海、浙江等重點地區銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高

房價正在對住房需求產生抑制作用。報告認為，在需求減速的情況下房價繼續大幅上漲，主要是房地產商操縱供求關系的結果。

　　供應過剩必然會出現

　　報告指出，過去5年來，住宅投資增長和施工面積增長速度明顯高于銷售速度，預示經過一段時間后將出現住宅市場的供大于求局面。

　　發改委數據顯示，全國2001年至2006年間(預計2006年增長28%)，住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%(預計2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預計增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點。

　　報告指出，實際的住宅需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因為高投資將形成高的供給能力，自1998年開始到2006年止，我國住宅投資連續9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現的。

　　房地產市場將現明顯調整

　　發改委報告指出，以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場將出現明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現較明顯的調整。此外，我國

股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，預期股票市場會對社會游資產生明顯的分流作用。

　　發改委預計，中國房地產早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態。王小廣接受記者采訪時表示，這種調整可能是房價增長幅度的放慢，但并不意味房價一定會出現下降。

　　王小廣建議，房地產市場的調控政策需要繼續從緊，未來稅收政策將會是最好的調控手段，而住宅保有稅即不動產稅的出臺勢在必行。住房保有環節的稅收可按人均30平方米進行稅收減稅，超過部分征收保有環節稅。這種模式下，投資者持有房產的成本將會大大提高，可以最大限度抑制房地產投資。

訂閱東方早報請登陸東方早報網站或撥打8008208696；優惠多多、實惠多多、資訊多多。