于驍
編者按
昨日土地增值稅正式開(kāi)始清算，受此影響，1月31日地產(chǎn)股再度出現(xiàn)暴跌行情。
然而，幾乎同時(shí)還是有那么些房企懷著IPO沖動(dòng)，渴望在這最不妙的時(shí)刻完成一次最驚險(xiǎn)的上市跳躍。
資金正成為決定房地產(chǎn)企業(yè)最后生存的一根救命稻草。上市無(wú)疑是獲取這根稻草的少數(shù)幾種方式之一。
這似乎已經(jīng)成為2007年一個(gè)可以預(yù)見(jiàn)的趨勢(shì)。盡管過(guò)去一年中，許多企業(yè)的上市經(jīng)歷可謂波折不斷，有如瑞安、綠城。那么今天的這些房企們較之2006年等待上市的那個(gè)群體又有何不同呢？
我們毋需置疑，只要拭目以待。
來(lái)自香港的消息顯示，太平協(xié)和集團(tuán)有限公司已更名為中國(guó)地產(chǎn)，并已通過(guò)上市聆訊
目前仍未知太平協(xié)和集團(tuán)在土地儲(chǔ)備如此不濟(jì)的情況下仍執(zhí)意將中國(guó)地產(chǎn)分拆上市，是否與上海項(xiàng)目有關(guān)
日前，來(lái)自香港的消息顯示，太平協(xié)和集團(tuán)有限公司(下稱“太平協(xié)和”)已更名為中國(guó)地產(chǎn)，并于1月29日開(kāi)始招股推介。如不出意外，中國(guó)地產(chǎn)將于下周開(kāi)始上市路演，最遲于2月12日這一周內(nèi)公開(kāi)招股。若一切順利，正式掛牌將在農(nóng)歷新年后。此番上市，太平協(xié)和集團(tuán)主席汪世忠有意募資31.2億港元。
有意思的是，中國(guó)地產(chǎn)上市保薦人之一嘉誠(chéng)亞洲證券(下稱“嘉誠(chéng)亞洲”)出具的推介報(bào)告顯示，該公司目前僅持有120萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，估計(jì)僅夠兩年發(fā)展之用。這意味著兩年之后，一旦公司無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，盈利將隨時(shí)可能出現(xiàn)斷層。
根據(jù)目前已公開(kāi)的消息，太平協(xié)和會(huì)將上海地產(chǎn)項(xiàng)目注入中國(guó)地產(chǎn)，并以此為主體上市募資。然而資料顯示，該公司目前在上海除持有大盤(pán)——上海康城外，就只剩下位于南京西路的協(xié)和城地塊。該地塊原計(jì)劃于2002年8月動(dòng)工，但目前僅建成一期——協(xié)和城麗豪酒店式公寓。二期地塊雖多次傳出動(dòng)工消息，卻至今仍無(wú)開(kāi)工跡象。
眼下維持中國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)的超級(jí)大盤(pán)上海康城，在輪番的價(jià)格促銷(xiāo)之后，依舊銷(xiāo)售萎靡。不僅如此，上海康城二、三期業(yè)主接連爆出維權(quán)事件，至今尚未妥善解決。1月13日，汪世忠親臨上海康城，解答業(yè)主疑問(wèn)，仍難以改變?cè)擁?xiàng)目持續(xù)低迷的銷(xiāo)售狀況。
目前仍未知太平協(xié)和集團(tuán)在土地儲(chǔ)備如此不濟(jì)的情況下仍執(zhí)意將中國(guó)地產(chǎn)分拆上市，是否與這些項(xiàng)目的“麻煩”有關(guān)。
汪世忠的資本“算盤(pán)”
汪世忠早年在香港曾擁有三家上市公司。除了太平協(xié)和外，還有協(xié)和建設(shè)與中華藥業(yè)(8120.HK)兩家。由于當(dāng)時(shí)港股交投清淡及股價(jià)過(guò)低，汪世忠于2001年5月和2003年10月相繼將協(xié)和建設(shè)和太平協(xié)和私有化。
然而此番拆分中國(guó)地產(chǎn)，重提上市進(jìn)程，這對(duì)汪世忠而言或許是一個(gè)不得已而為之的決定。2002年汪世忠收購(gòu)*ST運(yùn)盛(600767.SH)時(shí)，曾寄望于借殼在內(nèi)地打造一個(gè)地產(chǎn)王國(guó)，誰(shuí)料借殼上市后的太平協(xié)和將上海康城和南京西路協(xié)和世界的資產(chǎn)注入上市公司的申請(qǐng)被監(jiān)管層駁回。
事實(shí)上，當(dāng)時(shí)*ST運(yùn)盛總資產(chǎn)僅人民幣10億余元，對(duì)汪世忠意欲注入的50億元資產(chǎn)而言，這個(gè)殼實(shí)在太小了。這也是監(jiān)管層未通過(guò)其資產(chǎn)注入申請(qǐng)的主要原因。
但汪世忠顯然沒(méi)有料到事情會(huì)如此棘手。否則，他不會(huì)在收購(gòu)*ST運(yùn)盛后一年就將其在香港上市的太平協(xié)和私有化。
2003年，汪世忠將太平協(xié)和私有化時(shí)，曾提出了以較資產(chǎn)凈值超過(guò)50%的巨大折讓計(jì)劃。正因?yàn)槿绱耍?dāng)時(shí)獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)認(rèn)為作價(jià)對(duì)小股東并非合理公平，建議投反對(duì)票，但最終該計(jì)劃仍以高比例通過(guò)。
這一備受市場(chǎng)爭(zhēng)議的舉動(dòng)使香港證券市場(chǎng)監(jiān)管方對(duì)汪世忠的管治手段印象深刻，并在中國(guó)地產(chǎn)去年年中第一次上市聆訊時(shí)向其提出質(zhì)疑。由此，中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)歷了第二次上市聆訊。
就在去年中國(guó)地產(chǎn)進(jìn)行首次上市聆訊之前，汪世忠已將手中*ST運(yùn)盛的大部分股權(quán)售出，并將大股東的位置拱手相讓，僅留下20.55%有股權(quán)。
根據(jù)嘉誠(chéng)亞洲的報(bào)告，雖然中國(guó)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備不多，但有權(quán)向汪世忠購(gòu)入1270萬(wàn)平方米建筑面積的項(xiàng)目。據(jù)了解，汪世忠目前以私人名義在北京和江蘇昆山仍持有3個(gè)項(xiàng)目，建筑面積約658萬(wàn)平方米。盡管中國(guó)地產(chǎn)有權(quán)收購(gòu)這些項(xiàng)目，但需要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的巨額拆遷費(fèi)用。
一位香港證券分析人士表示，內(nèi)地概念的地產(chǎn)公司一般都有足夠4~5年開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備，且香港投資者對(duì)地產(chǎn)股的判斷也都是依據(jù)公司的土地儲(chǔ)備情況作為投資參考。類(lèi)似中國(guó)地產(chǎn)這樣土地儲(chǔ)備稀少的公司非常罕見(jiàn)，估計(jì)市場(chǎng)反應(yīng)不會(huì)很好。
此前，摩根大通地產(chǎn)分析員魏志鴻在香港對(duì)今年的內(nèi)地地產(chǎn)公司集中上市進(jìn)行分析時(shí)也表示，今年即將上市的內(nèi)地地產(chǎn)股是否受歡迎，要看大市氣氛是否配合，以及定價(jià)是合吸引人，“如果股市不行，多么便宜也沒(méi)人要”。他認(rèn)為，相比起去年，今年上市的公司規(guī)模較小，吸引力會(huì)稍為遜色。
上海項(xiàng)目盈利預(yù)期降低
事實(shí)上，上海康城目前仍在扮演太平協(xié)和“現(xiàn)金奶牛”的角色。去年推出的四期預(yù)計(jì)將于今年底竣工交房，屆時(shí)將可計(jì)入中國(guó)地產(chǎn)2007年的收入，為即將上市的公司交上第一份較為像樣的財(cái)務(wù)報(bào)表。然而，上海項(xiàng)目后續(xù)增長(zhǎng)乏力的趨勢(shì)也將很快顯現(xiàn)。
據(jù)嘉誠(chéng)亞洲的研究報(bào)告，中國(guó)地產(chǎn)在過(guò)去三年里，2005年的銷(xiāo)售情況最好，共錄得12.5億元的營(yíng)業(yè)額，較上一年度增長(zhǎng)394%；而2006年度前三個(gè)季度的營(yíng)業(yè)額為8.4億元，較上年同期減少近31%。與此同時(shí)，2005年中國(guó)地產(chǎn)的利潤(rùn)較上一年度卻出現(xiàn)下跌，跌幅將近88%，2006年前三季度的利潤(rùn)反而出現(xiàn)增長(zhǎng)，漲幅51.3%。
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截止至2月1日上午11時(shí)，上海康城的可售住宅剩余365套，去化率超過(guò)90%。實(shí)際上，上海康城的銷(xiāo)售高峰出現(xiàn)在2004年下半年，尤其是二期，幾乎在推出新盤(pán)的當(dāng)月就有相當(dāng)不俗的業(yè)績(jī)，所謂的排隊(duì)搶購(gòu)也大多出現(xiàn)在那一時(shí)期。
然而如今，利用營(yíng)銷(xiāo)噱頭售房的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。不僅如此，由于上海康城沒(méi)有兌現(xiàn)當(dāng)初“買(mǎi)房送黃金”的承諾，業(yè)主四處投訴維權(quán)，而太平協(xié)和也始終未能妥善解決這一問(wèn)題。這直接給接下去的項(xiàng)目銷(xiāo)售造成一定困擾。
與此同時(shí)，南京西路協(xié)和城項(xiàng)目也屬于久拖未決的問(wèn)題。記者致電太平協(xié)和集團(tuán)(上海)投資有限公司，接電話的工作人員甚至不知道有協(xié)和城項(xiàng)目的存在，盡管公司就在協(xié)和城一期的寫(xiě)字樓內(nèi)辦公。
此前，關(guān)于協(xié)和城二期動(dòng)工的消息也風(fēng)傳數(shù)次。但記者前日傍晚在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊仍處于臨時(shí)綠地狀態(tài)，依舊沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)的跡象。
目前，記者仍無(wú)法準(zhǔn)確獲悉二期遲遲未動(dòng)的具體原因。但項(xiàng)目所在地——靜安區(qū)政府方面顯然已有些著急。2005年初，靜安區(qū)政府的相關(guān)人員曾對(duì)媒體表示，政府相關(guān)部門(mén)正在力促協(xié)和世界二期項(xiàng)目盡早開(kāi)工，以進(jìn)一步推進(jìn)南京西路商圈的建設(shè)進(jìn)程。
事實(shí)上，2002年6月汪世忠就與靜安區(qū)政府簽訂了擴(kuò)大地塊合作的開(kāi)發(fā)意向書(shū)。依照這份意向書(shū)，項(xiàng)目應(yīng)于當(dāng)年8月底動(dòng)工，三年后即2006年應(yīng)予建成。
然而三年多過(guò)去，這個(gè)當(dāng)時(shí)被命名為“協(xié)和世界”的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目至今仍停留在規(guī)劃階段。不僅如此，早已建成的一期項(xiàng)目也于2004年5月轉(zhuǎn)租為售。
據(jù)了解，汪世忠購(gòu)入?yún)f(xié)和世界一、二期地塊的價(jià)格并不高，包括土地出讓金、市政配套費(fèi)用和動(dòng)拆遷費(fèi)用在內(nèi)，也不過(guò)人民幣20億元。然而其后續(xù)投入的巨大資金或許是個(gè)問(wèn)題。此前，香港證券界就有分析人士認(rèn)為，汪世忠此次拆分中國(guó)地產(chǎn)上市募集的資金，應(yīng)該會(huì)主要投入南京西路項(xiàng)目中。
相關(guān)鏈接
汪世忠其人
汪世忠在香港與眾多富豪齊名。但在內(nèi)地，人們卻對(duì)他知之甚少。事實(shí)上，汪氏名下的太平協(xié)和集團(tuán)，對(duì)石油化工、銀行及房地產(chǎn)均有涉獵，資產(chǎn)達(dá)數(shù)百億元。
改革開(kāi)放初期，汪世忠便在內(nèi)地設(shè)廠，生產(chǎn)的天霸表和海霸表一度成為內(nèi)地非常知名的鐘表品牌。
在香港，汪世忠與李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)合作興建了大型住宅區(qū)聽(tīng)濤雅苑和香港太空島，在泰國(guó)曼谷又投資15億美元，興建大型住宅城Pinklao。
汪世忠行走內(nèi)地20余年，對(duì)外行事低調(diào)，投資所涉領(lǐng)域相當(dāng)廣泛。
太平協(xié)和集團(tuán)在全國(guó)擁有上百個(gè)加油站，在寧波還擁有30萬(wàn)噸級(jí)的深水運(yùn)油碼頭。此外在北京和廈門(mén)還擁有大型零售百貨店。2000年，他在內(nèi)地收購(gòu)20多家醫(yī)藥企業(yè)并加以整合，以中華藥業(yè)為名上市。此外，太平協(xié)和還涉足內(nèi)地電信及互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。
Memory康城舊事
協(xié)和地產(chǎn)上法庭為噱頭埋單
2004年11月12日，自稱“創(chuàng)造中國(guó)樓市超級(jí)神話”的上海康城在某報(bào)上刊登了大幅促銷(xiāo)廣告：《上海康城——你真的瘋了!》，強(qiáng)力推薦其全新單元“上海康城海島名宅”。廣告中，“瘋了”的上海康城推出了前無(wú)古人的“鉆石、黃金、現(xiàn)金四重震撼大優(yōu)惠”。其中包括：從11月13日上午9點(diǎn)30分起接受認(rèn)購(gòu)登記，凡當(dāng)天參觀者都可獲黃金飾品一份，此謂“超值版”。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)天成功認(rèn)購(gòu)3房或復(fù)式的，可獲6萬(wàn)元優(yōu)惠；認(rèn)購(gòu)2房的，可獲4萬(wàn)元優(yōu)惠，這是“升級(jí)版”。在合同約定時(shí)間內(nèi)支付房款20%或以上的購(gòu)房者，還可享受“超級(jí)版”，即獲贈(zèng)送鉆戒一枚。如果購(gòu)房者在合同約定時(shí)間內(nèi)付清了全部房款，則更有“極級(jí)版”豪禮相送：購(gòu)2房者獲送價(jià)值1萬(wàn)元的黃金，購(gòu)3房或復(fù)式者獲送價(jià)值1.5萬(wàn)元的黃金。
一位張姓業(yè)主正是在這則廣告的吸引下如期將全部80萬(wàn)元房款支付給了協(xié)和地產(chǎn)。事后又因開(kāi)發(fā)商拒絕兌現(xiàn)廣告承諾，而將其告上法庭。最終上海閔行區(qū)法院判決：協(xié)和地產(chǎn)應(yīng)將一枚鉆戒和黃金或折價(jià)款如數(shù)交付給該業(yè)主。
該則舊事曾在滬上引起轟動(dòng)。太平協(xié)和旗下的上海康城也由此給人留下“炒作之王”的印象。此后，樓盤(pán)又相繼曝出多個(gè)無(wú)法兌現(xiàn)買(mǎi)房承諾的問(wèn)題，引發(fā)小區(qū)業(yè)主反復(fù)維權(quán)。2005年至今，始終未決。
