種種跡象顯示：恒大地產境外IPO攻略棋至中盤

　　張艷紅

　　傳聞已久的恒大地產境外IPO攻略棋至中盤。“按照進程看，恒大地產實現境外IPO將加速成行。”知情人士稱

　　擁有100億元身家、位于胡潤百富榜第10位的華南地產商許家印，在“變賣”綠景地產股份之后，手中的資本棋局也開始顯山露水。

　　日前，有市場消息顯示，美林、淡馬錫聯手德意志銀行三家投資機構作為戰略投資者，共同出資4億美元，購買了恒大地產8%的股份。該消息得到恒大地產集團相關人士證實。另有知情人士透露，許家印又通過多種方式，向知名投行募集到5億美元的后續資金。

　　種種跡象顯示，傳聞已久的恒大地產境外IPO攻略棋至中盤。“按照進程看，恒大地產實現海外IPO將加速成行。”知情人士稱。

　　三家機構聯手運作恒大上市

　　但據知情人士透露，恒大與三家投行早在2006年12月中上旬就正式簽訂了合約。“4億美元的資金比例基本上是美林、淡馬錫和德意志銀行三家平均出資。”一位接近恒大地產的人士也表示：“4億美元購買8%股份，并不是一個低廉的價位。”

　　雖然《第一財經日報》尚未得知三家投行與恒大的具體合作方式以及將來的退出機制安排，但據業內人士分析，“淡馬錫可能成為主戰略投資者，美林和德意志銀行可能會作為IPO主承銷商和保薦人。”

　　然而,4億美元的巨額投入似乎仍未滿足許家印的胃口。股權私募完成后，恒大地產的資本圖謀仍未停止。

　　據悉，2006年12月至今，恒大地產又通過多種方式，向知名投行募集到了5億美元。“當時匯豐、摩根士丹利都就融資事宜和恒大接觸過。”上述知情人士透露。連同先前通過股權投資募集到的4億美元，目前恒大在IPO前共籌資到9億美元。

　　此前，據新加坡《南華早報》報道，恒大地產欲在境外進行首次公開招股前募集13億美元。

　　“目前不是上不上的問題，而是以多大盤子的額度運作的問題。”知情人士表示。恒大地產1996年才開始進軍

　　恒大在資本市場募集到資金后，就開始了在內地大手筆的圈地運動。據該人士透露，“恒大在兩個月內，先后在武漢、重慶、成都、沈陽以及天津等七八個城市拿到了17~18塊地，用于住宅項目的開發運作。”

　　此外，恒大為了開發建設新拿到的地塊，將于今年進行700萬平方米、為期3年的全國招標，時間跨度為2007年～2009年，招標總額竟達人民幣300億元。

　　棄舊殼尋新“錢”景

　　據悉，恒大地產早在半年前就在積極謀劃境外上市。對于上市原因，坊間曾多有猜測，而圍繞恒大資金鏈吃緊的傳聞曾一度甚囂塵上。

　　2006年8月12日，恒大將所持有的綠景地產所有股份，即占總股本26.89%共計41864466股法人股，全部轉讓給廣州市天譽房地產開發有限公司。一度讓業內頗為不解的是極為低廉的轉讓價格：每股僅售1.88441元，總價款約為78889818元。

　　“舊殼”的“賤賣”一度被業內猜測為許家印資金鏈吃緊，甚至有人士分析，許家印此舉的動因在于換取“救命錢”。因為綠景地產2006年7月份剛剛進入股改程序，且當時股市正在從低迷逐步走出，處于從熊市轉向牛市的關鍵期。

　　但熟悉恒大地產資金運作的分析人士表示：“‘變賣’綠景地產只是恒大資本棋局中的一著。”

　　事實上，由于綠景地產的前身——瓊

　　因此，“恒大此舉正是為了保持干凈的‘殼’，運作境外上市。出身瓊能源的綠景地產遠不如一個干凈的‘殼’更容易贏得海外市場的青睞。”

　　值得注意的是，變賣綠景與恒大與投行接觸、運作海外上市幾乎屬同一時間段。

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　　2006年內地房企境外上市概覽

　　根據資料，香港主板一共吸納了39家中國內地企業，比2005年增加2家，融資總額也由2005年的190.13億美元躍升為412.84億美元，占中國2006年度境外融資總額的94%，平均籌資額達10.58億美元。

　　新加坡主板市場共吸收了24家中國企業，平均融資額僅為5570萬美元。而2006年在納斯達克融資的中國企業數為6家，平均籌資額約為8783萬美元。相比之下，香港資本市場的融資效率明顯更具有誘惑力。

　　此外，內地房地產同行2006年在香港批量上市的成功經驗，也給此次內地房企籌謀香港上市一個心理暗示。

　　2006年是“內地房地產企業香港上市年”。一年來，內地一共有5家房地產企業在香港成功上市。香港主板先后吸納了富陽控股、世茂地產、綠城(中國)、上海盛高置地等4家房企，合計融資達22.62億美元。