露胥

　　南京東路民營百貨樣板店圣德娜商廈昨天第三次關門歇業(yè)。這已是該商廈4年間，三聘職業(yè)經理人，三度關門歇業(yè)。

　　目前，該商廈正在尋找下家整體出租商廈，以給300多位小業(yè)主一個交待。

　　昨天，《第一財經日報》在南京東路步行街看到，圣德娜商廈內很多經銷商正在清場搬貨，現(xiàn)場一片混亂。正在門口賣童裝的售貨員告訴記者，昨天是她最后一天營業(yè)，晚上有關人員就會開會，同時，商廈宣布關門。

　　營業(yè)額無法達到

　　年回報率要求

　　據(jù)知情人士介紹，2001年，在滬溫商、上海華東電器集團的總裁鄭榮德等人斥資約2億元購買了圣德娜商廈1至7樓，然后華東集團再將1至5樓裙樓部分分割出售給300多小業(yè)主，共獲出售款項約3.8億元。同時，華東集團承諾將商廈統(tǒng)一返租，統(tǒng)一招商經營，并給眾多小業(yè)主許諾8%～10%的年回報率。

　　作為滬上第一家知名分割式商廈，在開業(yè)初期，圣德娜商廈即以“小商鋪、大商場”的新型商業(yè)模式對外進行自我宣傳。

　　記者從圣德娜商廈經營團隊獲悉，2006年，圣德娜銷售額達到1.1億元。業(yè)內人士分析，以圣德娜商廈6000平方米的營業(yè)面積來看，這個營業(yè)額基本達到平均水平，如果按百貨平均毛利率15%計算，去年圣德娜商廈可獲的毛利約為1600萬元，但與8%年回報率要求的3000多萬元，相去甚遠。

　　上述知情人士說，正是因為這種分割出售的形式，使得圣德娜商廈的長期經營遭受嚴峻挑戰(zhàn)。按照商業(yè)經營規(guī)律，最好的商廈也需要經歷“一年虧、二年平、三年拉回來”的過程。而為了履行年回報率的承諾，華東集團一方面不得不將前幾年售樓所得補回給小業(yè)主，另一方面，集團所聘的經營團隊都面臨快速盈利的沉重壓力，反而“欲速則不達”。

　　每年2月初，就是小業(yè)主和華東集團“算年賬”的日子。因為很難滿足小業(yè)主要求，幾乎每年這個時候，雙方都會“鬧矛盾”。昨天，在商廈4樓的業(yè)主委員會工作人員拒絕了記者的采訪。

　　尋找下家

　　目前，華東集團正在尋找接盤者，整體租下商廈。因該處物業(yè)已漸成熟，已有4~5家企業(yè)表示愿意接手，其中包括一家上市公司。但是，由于商廈已經分割出售，若再轉手出售商廈，難度非常大。

　　2007年以前，商廈一直由華東集團聘請的經營團隊管理，開過大眾百貨店、時尚百貨店、珠寶禮品主題店。先后聘請過三支不同的經營團隊。在昨天歇業(yè)以前，圣德娜商廈1～2樓是珠寶禮品賣場，3～4樓為折扣服飾賣場，人氣還算不錯。

　　記者從業(yè)內人士處獲悉，目前，滬上其他的大部分“分割式商廈”也都面臨資金壓力、經營不穩(wěn)等問題的挑戰(zhàn)。

　　附表圣德娜商廈關鍵時間

　　●2002年5月1日圣德娜首次對外亮相，定位為大眾百貨

　　●2003年6月22日圣德娜停業(yè)，當年9月初圣德娜重新開業(yè)，定位為時尚百貨

　　●2004年3月22日圣德娜1～2樓停業(yè)，后來這兩層樓面定位為珠寶禮品主題店

　　●2005年9月8日港澳品牌商場在圣德娜3樓開張，不久改為折扣服飾賣場

　　資料來源：本報整理