今年樓市將繼續(xù)高溫 未來兩年或進(jìn)入低迷

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組

　　我們對2006年房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價(jià)增幅繼續(xù)偏高，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果不明顯。

　　去年調(diào)控效果不明顯

　　住宅投資增長逆宏觀調(diào)控逐季上場

　　2006年以來我國房地產(chǎn)投資增幅呈逐季回升的態(tài)勢，宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)投資上效果極不明顯，而且是越調(diào)越高。1-10月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點(diǎn)，其中8至10月份當(dāng)月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點(diǎn)。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點(diǎn)，其中6月當(dāng)月增幅高達(dá)36.5%，9月份增幅仍在30%以上(為31.4%)。

　　但有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產(chǎn)投資增幅比城鎮(zhèn)投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產(chǎn)投資過高增長持續(xù)了7年，而住宅投資過高增長更是持續(xù)高達(dá)9年，城鎮(zhèn)投資保持25%以上增長則不過持續(xù)4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產(chǎn)投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續(xù)多年的房地產(chǎn)投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續(xù)蔓延擴(kuò)散，特別是2006年以來逆宏觀調(diào)控大幅上揚(yáng)。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當(dāng)月住宅投資增長比當(dāng)月城鎮(zhèn)投資增幅更快。三是城鎮(zhèn)投資增幅受宏觀調(diào)控的影響在三季度出現(xiàn)了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調(diào)控而加速。

　　除長三角以外的其他地區(qū)，住宅投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域性擴(kuò)散態(tài)勢

　　2006年以來住宅投資明顯加速的地區(qū)包括中部地區(qū)、西部地區(qū)和除長三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)。1-10月累計(jì)，中部地區(qū)住宅投資增長43.7%，西部地區(qū)增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點(diǎn)。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點(diǎn)，說明加快的主要原因是中部地區(qū)和沿海其他地區(qū)。不過，以上海為龍頭的長三角地區(qū)2006年以來房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)調(diào)整，是對前幾年持續(xù)過快增長的一種矯正。1-9月累計(jì)上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。

　　除長三角以外的其他重點(diǎn)沿海地區(qū)明顯加快既是長三角的轉(zhuǎn)換效應(yīng)，也是一種擴(kuò)散效應(yīng)，表明房地產(chǎn)過熱形勢更加嚴(yán)峻。沿海地區(qū)住宅份額大且明顯加速的地區(qū)包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計(jì)，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點(diǎn)，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產(chǎn)熱已在沿海地區(qū)明顯擴(kuò)散。

　　1-9月全國平均新房銷售價(jià)格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點(diǎn)，繼續(xù)保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點(diǎn)地區(qū)房價(jià)自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價(jià)快速增長也呈明顯的區(qū)域擴(kuò)散態(tài)勢。前9個月，北京新房銷售價(jià)格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點(diǎn)，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價(jià)格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點(diǎn)。需要指出的是，這些地區(qū)住宅投資和消費(fèi)的規(guī)模占全國的比重很大，如果按加權(quán)平均，估計(jì)2006年的房價(jià)增幅并沒有下降。

　　房貸等資金來源繼續(xù)保持過快增長

　　2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產(chǎn)投資的“追逐力”繼續(xù)上升。在房地產(chǎn)投資的資金來源中，2005年國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點(diǎn)。特別是2006年以來國內(nèi)貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達(dá)到最高峰。

　　未來供給過剩壓力增大

　　盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長仍十分強(qiáng)勁，但市場存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價(jià)格明顯回落的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1、需求增長減速趨勢明顯

　　首先，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點(diǎn)。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點(diǎn)。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價(jià)開始對住房需求增長產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房價(jià)繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結(jié)果。

　　其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個百分點(diǎn)，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計(jì)住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點(diǎn)，回落幅度更大。

　　值得高度關(guān)注的是北京、上海、浙江等重點(diǎn)地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價(jià)正在對住房需求產(chǎn)生抑制作用。

　　2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力

　　供給增長速度快于需求增長速度，房價(jià)應(yīng)是穩(wěn)中趨降的，但受房地產(chǎn)商對供應(yīng)量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價(jià)的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價(jià)格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價(jià)也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調(diào)控政策的限制。

　　(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續(xù)地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續(xù)地快于需求增長速度，預(yù)示經(jīng)過一段時間后將出現(xiàn)住宅市場的供大于求局面。

　　中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間(預(yù)計(jì)2006年增長28%)，住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%(預(yù)計(jì)2006年增長19%)，而住宅銷售面積年均增長18.8%(2006年預(yù)計(jì)增長12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點(diǎn)。

　　(2)由于存在一定比例的泡沫化需求，實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實(shí)際的住宅需求增長應(yīng)包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應(yīng)不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因?yàn)楦咄顿Y將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點(diǎn)以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

　　(3)預(yù)計(jì)未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要是當(dāng)前全國多數(shù)地區(qū)房價(jià)已經(jīng)偏高，過高的房價(jià)將對需求增長產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

　　以上因素共同作用的結(jié)果是：幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，從而導(dǎo)致住宅投資和消費(fèi)出現(xiàn)較明顯的調(diào)整。我們預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。

　　今年住宅房地產(chǎn)仍將過熱

　　我們對2007年中國住宅房地產(chǎn)增長的基本判斷是：住宅投資繼續(xù)過熱，房價(jià)繼續(xù)高位增長，但需求增長將進(jìn)一步回落。

　　1、2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長。

　　主要原因是：(1)在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。社會過剩資金(包括海外游資和國內(nèi)游資)主要流入房地產(chǎn)市場，目前與房地產(chǎn)投資配套的資金超額率已經(jīng)上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。(2)一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是長期性政策，短期內(nèi)仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程，還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，以抵擋中央宏觀調(diào)控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項(xiàng)目，將房地產(chǎn)開發(fā)包裝在這些項(xiàng)目上，這會明顯化解因國家對土地嚴(yán)控而造成的房地產(chǎn)開發(fā)土地供給不足的問題。鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展和引資是地方發(fā)展的兩大支柱, 地方政府對房地產(chǎn)投資的鼓勵政策不會輕易改變。(3)宏觀調(diào)控對非房地產(chǎn)領(lǐng)域投資越有效(2006年下半年實(shí)際效果比較明顯)，房地產(chǎn)便越有吸引力，因?yàn)樵S多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。(4)2006年以來

　　當(dāng)然，也有對房地產(chǎn)投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進(jìn)入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預(yù)期股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。

　　2、房價(jià)將繼續(xù)保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價(jià)將繼續(xù)保持過快增長。

　　主要原因有：(1)2007年圍繞著奧運(yùn)會的題材，相關(guān)房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。(2)房地產(chǎn)調(diào)控政策一直未傷及“過度投機(jī)炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴(yán)征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實(shí)施的結(jié)果是將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到下家，對炒房者沒有影響，結(jié)果不是抑制了房價(jià)，反而是抬高了房價(jià)。(3)在人民幣升值預(yù)期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。

　　隨著各地經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實(shí)會增加大量的經(jīng)濟(jì)型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。

　　3、普通居民對住宅需求的增長將會進(jìn)一步放慢。

　　房地產(chǎn)過熱主要是因?yàn)橥稒C(jī)需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進(jìn)行炒作，結(jié)果是房價(jià)越來越高，導(dǎo)致房價(jià)收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價(jià)格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價(jià)收入比并沒有上升，但實(shí)際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據(jù)建設(shè)部數(shù)據(jù)，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于

　　不過，這是全國平均的數(shù)值，而且沒經(jīng)過加權(quán)平均，實(shí)際上大城市的住宅價(jià)格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映的是新房交易價(jià)格，并不反映實(shí)際的房價(jià)水平，實(shí)際的房價(jià)增幅被嚴(yán)重低估，因此，房價(jià)收入比在許多大城市已經(jīng)高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價(jià)8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價(jià)收入達(dá)20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計(jì)在90平方米左右，那么房價(jià)收入比為13.2倍。如此高的房價(jià)收入比下，房市的火爆主要是靠投機(jī)需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調(diào)整就已經(jīng)開始，只是由于房價(jià)在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實(shí)際住宅需求(住宅銷售面積增長)的放慢。我們認(rèn)為，這種放慢將是中期性，現(xiàn)在主要是靠投機(jī)需求的支撐(對投資房地產(chǎn)高回報(bào)的預(yù)期)，隨著供給的不斷釋放、高房價(jià)的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進(jìn)一步回落，估計(jì)住宅銷售面積增長不到10%。

　　建議:調(diào)控長期“從緊”

　　1、應(yīng)盡快著手調(diào)整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長。

　　要從控制房地產(chǎn)投資過快增長入手，消除投資過度的“重要熱源”。要盡快改變國家和地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的過度刺激政策，目前及今后相當(dāng)長時間內(nèi)(工業(yè)化完成之前)對房地產(chǎn)發(fā)展國家應(yīng)采取中性甚至適度偏緊的政策，特別是要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大的滑坡時才可以對房地產(chǎn)采取臨時性刺激政策。當(dāng)前重點(diǎn)是打擊市場操縱和違法違規(guī)行為，強(qiáng)化對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理及加快完善房地產(chǎn)稅收政策，抑制過度的投機(jī)需求。

　　2、貨幣政策要繼續(xù)偏緊，同時加大對房地產(chǎn)信貸的調(diào)整力度。

　　要通過升息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施繼續(xù)收縮貨幣供應(yīng)量，減少貨幣的流動性；嚴(yán)格執(zhí)行房屋封頂才能發(fā)放按揭貸款的政策規(guī)定，提高對土地抵押貸款的條件，為保證“90平方米占70%”政策的有效實(shí)施，對不嚴(yán)格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商應(yīng)限制其貸款，或加收懲罰性利息，相反優(yōu)先保證嚴(yán)格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商的貸款需求。

　　3、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策。

　　一是嚴(yán)格執(zhí)行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；二是應(yīng)加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動產(chǎn)稅，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減稅，超過部分征收保有環(huán)節(jié)稅。

　　執(zhí)筆人：王小廣

　　○預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)早則在2008年，遲則到2009年，將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)

　　○2007年，住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長；房價(jià)特別是北京、青島等沿海大城市房價(jià)將繼續(xù)保持過快增長

　　○應(yīng)盡快著手調(diào)整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長

　　○加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅

　　住宅供給與需求增長情況(%)

　　2001 2002 2003 2004 2005 2006年1-9月

　　住宅投資 28.9 23.1 28.6 28.7 21.9 29.5

　　住宅施工面積 23.7 20.6 26.3 18.2 18.1 19.6

　　住宅竣工面積 19.0 18.0 21.0 2.3 15.4 9.1

　　住宅銷售面積 22.2 19.6 28.9 13.9 15.7 10.9

　　住宅銷售額 41.6 23.1 35.8 30.4 26.