葉國靖

　　原全球五大代理行之一第一太平戴維斯物業顧問(上海)有限公司(下稱“第一太平”)估價部董事李旭這些天心情很復雜。在接受《第一財經日報》專訪時，他仍一臉沉重，“我在第一太平工作了10年，親身經歷它的成長，對公司有著深厚的感情與忠誠度，可現在回不去了。”

　　與李旭一起出走的，還有19名評估部的同事。很快，這些人馬在陜西北路549號的一棟洋房別墅里，于本月正式加入了上海國瑞量行房地產評估事務所有限公司(下稱“國瑞量行”)。

　　這是五大代理行在華期間最大的人事震蕩之一。其背后掩蓋的事實卻是，長期以來，外資地產咨詢機構在中國境內出具的估價報告并不具備任何法律效力。這些外資機構包括第一太平、戴德梁行等眾多知名公司。

　　估價業務遭遇“資質尷尬”

　　事實上，雙方分道揚鑣，暴露了外資估價機構在中國境內光鮮形象背后的尷尬處境。

　　外資代理行在中國境內開展估價業務早在上世紀90年代初期便已開始。1997年，李旭成為第一太平估價部的第一位員工。

　　從2002年開始，大量外資銀行進入中國境內成立辦事處，抵押評估業務接踵而來。在大多數境外測量師還沒有真正進入境內以前，香港測量師構成這一業務的主體。在此背景下，第一太平和戴德梁行等機構都有全職的估價部門專司內地主要大城市的估價業務。

　　根據李旭回憶：在第一太平，估價業務曾一度與代理業務并駕齊驅，為公司貢獻了巨大的利潤。目前上海的外資估價部門大約有7個，其中以戴德梁行規模最大。

　　然而，好景不長。2005年10月建設部下發了《房地產估價機構管理辦法》(下稱“142號文”)，其中規定：自2005年12月1日起，境內的房地產估價機構必須由具備境內評估資格的自然人申請成立；自然人的持股比例不得低于60%。但第一太平估價師的資質均取自境外，因而不符合這項規定。

　　142號文中還明確，公司名稱中必須出現“房地產估價”或“房地產評估”字樣，而第一太平卻僅注明“物業顧問”。

　　李旭稱，在境內估價學會成立之前，境外機構在境內設立辦事處承擔當時的估價業務。外資代理機構為外資銀行出具的評估報告，一直是在我國法規的空白地帶進行操作，是打擦邊球。

　　此后不久，《外資銀行管理條例》出臺。條例規定：從2006年12月11日起，外資銀行注冊成為境內法人銀行可開展人民幣業務。根據中國有關法律規定，為銀行提供估價服務的機構必須經中國政府批準且通過注冊的房地產評估公司提供。

　　換言之，外資銀行的抵押貸款業務開始納入中國法規的管理范疇，中國本地居民的業務量在激增，其直接帶來的一項重大影響是：外資評估機構出具的評估報告，不再具有任何實質性的效用。

　　“第一太平并不具備中國法律所要求的估價合法地位，估價師不能在公司里合法地從事評估工作，其簽字亦不具備法律效應。如果提供給客戶的評估報告中有一份引發了爭議遭到起訴，司法機關就可能判定這是違規經營，我的職業生涯也將到此結束，不能再踏足這個行業。”李旭向記者解釋了資質缺失可能造成的后果。

　　事實上，這并非個案。在境內多家外資機構中，類似的現象并不少見。

　　中國估價師學會的一份內部資料顯示：外資估價機構不具備國家批準的專業資格，不屬于中國估價師學會的行業管理范疇，也不屬于建設部及各省市房地局管理。因此，在法律概念上他們沒有資質，不具合法性。

　　對于這一點，第一太平中國區董事總經理劉德揚在接受有關媒體采訪時的說法卻與李旭相去甚遠。劉德揚表示：“我們向來只是做評估咨詢，并不出具具備資產評定資格的評估報告。我們公司出具的報告，只給客戶作為參考。”

　　借道國瑞量行，試圖曲線突圍

　　“依照《外資銀行管理條例》的規定，從2006年12月11日起，不具備估價合法地位的機構再出具評估報告，將觸及法律紅線。”李旭強調說。

　　顯然，第一太平的管理層似乎意識到了前述兩項政策變化以及隨之被放大的經營風險。于是據李旭描述，2006年6月，公司讓其牽頭獨立成立一家符合中國法律規定的估價事務所。

　　中國估價師學會的另一份內部資料也顯示類似做法在境內相當普遍：外資估價機構的業務和從業人員都游離于管理機構之外，員工有專業資質者大多注冊于其他有專業資質的中介機構中。

　　因此，數月前李旭以自然人身份與國瑞(連鎖)稅務事務所董事總經理孫健達成公識，組建了國瑞量行。

　　公開資料顯示：國瑞(連鎖)稅務事務這是一家經上海市稅務局批準成立的稅務代理專業機構，從事稅務師事務所法定的稅務咨詢、稅務代理業務。可口可樂、聯合利華、摩托羅拉、花旗銀行、荷蘭銀行、錦江(集團)等均是該公司咨詢戶或常年稅務顧問戶。

　　借助該機構的特殊背景，國瑞量行在2006年10月，拿到了營業執照。2007年1月1日起，李旭正式離開第一太平，出任新公司法人代表、董事長，負責業務；孫健出任總經理，負責市場運營與公共關系。

　　鑒于第一太平不具備合法的評估資格，它與國瑞量行簽署了一份合作協議。根據協議及綜合李旭與孫健的介紹，第一太平須每月向國瑞量行支付一筆“牌照費”。然而雙方間的具體業務模式以及因何種原因導致合作破裂，卻依舊不得而知。雙方均在采訪時回避了這些重要細節。

　　更耐人尋味的是：第一太平以公司名義給《第一財經日報》發來了一份重要聲明。其主要內容是：“本公司的一切業務運作正常。關于最近市場上有關公司的傳聞，本公司鄭重聲明，本公司已與李旭先生以及相關人員解除勞動雇傭關系，即他們已經不再是本公司員工，因而他們無權就本公司狀況，對外發表任何聲明或通知。”

　　無論如何，這又是一起因外資機構曲線繞開政策而產生的新問題。外資機構究竟該如何熟悉并尊重境內市場，境內監管部門又該如何設計相關制度以輔助外資機構業務的順利開展，這似乎是當下雙方都需審慎的問題。

　　李旭

　　●1987~1991年，同濟大學土木建筑系

　　●1991~1993年，上海市紡織設計院，土木結構設計師

　　●1993~1997年，戴德梁行估價部第一任部門經理

　　●1997~2006年，第一太平戴維斯，組建估價部任董事，Rics特許測量師學會中國分會、中國區教育和職業委員會主席