IPO受阻，利潤攤薄，項目賤賣

　　吳曉波

　　IPO受阻，利潤攤薄，項目賤賣，在房地產融資需求日益迫切的今天，土地增值稅政策的調整對于房企的影響正在繼續

　　有消息人士透露，目前廣州市場上至少有20多個天河以及白云區的地塊還在洽談轉讓中

　　1月底，據財華社消息，深圳房地產企業——鴻隆地產突然接到香港聯交所通知，表示由于土地增值稅關系，需要押后上市聆訊。

　　這是土地增值稅重新計征的通知出臺后，首家因這項政策而延期IPO計劃的內地房企。在房地產融資需求日益迫切的今天，土地增值稅政策的調整對于房企的影響正在繼續。

　　中型開發商暫緩上市計劃

　　在2005年的內地股赴港上市熱潮中，眾多先行者如富力、雅居樂的示范效應，使香港掀起投資內地概念地產股的熱潮。這些公司的股價也在短短一年多的時間內成倍增長。

　　2006年年底，據香港地區媒體報道，多家中型開發商再度傳出赴港上市的消息，其中僅深圳就有卓越地產、天利置業、鴻隆地產三家。廣州則有素以大盤開發而著稱的碧桂園集團以及開發高端物業的合景泰富等集團。僅這5家的集資計劃據業界傳聞估算就將超過100億港元。

　　其中，據傳被聯交所押后上市聆訊的鴻隆地產，截至發稿時，《第一財經日報》記者尚未聯絡到其集團負責人對該傳聞作出回應。但其公司網頁資料顯示，該公司成立于2000年9月，業務主要包括房地產開發、物業租賃和管理等，此前主要在深圳寶安區發展中檔樓盤及建筑材料城、工業園等。鴻隆的上市保薦人為光大融資，原擬在今年首季掛牌融資5億元。而其土地多為早年取得的房產開發用地。

　　深圳卓越地產的項關負責人則對記者表示，此前的上市傳言其實并不準確。該集團只是初步接觸了投資銀行，目前赴港上市的計劃還沒列入集團的發展日程當中。

　　廣州方面，受此輪新政影響最大的，一是早年大量拿下土地儲備，二則是側重

　　另據了解，去年10~12月，廣州不少中型開發商曾經頻頻與香港投資銀行接觸，進行赴港上市的籌備工作。但在土地增值稅政策出臺后，其中有四五家已經在投資銀行的建議下暫時擱置IPO計劃，待政府明確如何征收及評估此項政策對公司的影響后，才再度開始著手進行。

　　小開發商的成本困局

　　除了一些企業的境外上市計劃受到影響外，更多的房地產企業正為應對這項新的政策調整費盡心力。

　　如今，這些企業的財務部、開發部以及營銷部人員，大都在緊張地趕制土地增值稅調整之后的新預算，以及由此帶來的其他計劃更改。“最近每天都有四個或以上的會，其中有相當大的時間段是各主要部門討論土地增值稅開征以后的‘游戲玩法’�！币幻�中型地產商的高層表示，以前由于土地增值稅是預征式，而且公司并未上市，所以沒有對這一稅項作出預提。現在調整開始后，公司利潤必將受到一定影響。

　　他認為，土地增值稅的政策會對

　　另有不少中型開發商表示，目前正在等待廣東省地稅局的執行明細出臺。在此期間，可能考慮公司將以后的主營業務轉向市區的普通住宅或中小型項目的開發上。因為今后開發大盤的成本肯定一期比一期高，而且資金沉淀過于巨大。相比之下，開發利潤率高，且與土地增值稅介與平衡點的中檔

　　其他一些只剩下一兩個項目而又無力在拍賣市場上爭奪地塊的小型開發商則已開始在市場上洽談項目轉讓或引入合作伙伴。例如：白云信步閑庭整體轉讓給廣州偉城房地產；天河天一莊開發商，引入新投資商廣東宏天進行合作開發；廣東宏天海富房地產開發有限公司向廣州華良房地產開發有限公司整體收購海珠海富花園的四期。

　　就在近期，還有消息人士透露，目前廣州市場上至少有20多個天河以及白云區的地塊還在洽談轉讓中。他們大多是本來就開發商實力不強，增值稅政策出臺后使他們急于在稅收明細執行規則出臺前，把手頭的地塊銷售出去，以免將來由于地價成本上升，而被收購方壓價。

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　　調稅后開發成本增長示例

　　某華南房企高層算了如下一筆明細賬：

　　以1998年時拿到一塊成本6000萬元的地塊為例，項目建成后其他費用為1.2億元，項目銷售總收入超過2.4億元。目前這個樓盤已經到了清尾貨階段，屬于可被征收土地增值稅的范圍內。

　　按新的征收方法，所得銷售收入按20%計算毛利，再按照20%的比例繳納企業所得稅后，余額(即項目增值部分)為5040萬元。

　　按照四級累進稅率，余額(5040萬元)占成本(1.8億元)的比例為28%；在50%以下20%的土地增值稅預政征收標準中，稅率為30%。那么需繳的土地增值稅為5000萬×30%=1512萬元。

　　但此前的預征額是銷售收入的1%左右，即2.4億元×1%＝240萬元。

　　兩者間相差1000多萬元，直接令項目純利率從26.6%下降到19.6%。這還只是公司在公開土地市場上取得的，地價相對接近目前市值的項目。如果是一些規模更大、拿地時間更早的分期開發項目，影響就會更大。