土地增值稅下月開征最高稅率60%

　　本報記者 黃玉迎 劉宇鑫 唐錚

　　國家稅務總局16日公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，從2月1日起，對全國房地產企業進行土地增值稅的清算。

　　《通知》規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　對于土地增值稅的清算條件，《通知》要求，房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，直接轉讓土地使用權的，納稅人符合上述三種情形之一應進行土地增值稅的清算。同時，對于已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的以及省稅務機關規定的其他情況，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　作用：抑制房地產過熱開發

　　自土地增值稅1995年推出后，為了扶持房地產發展，一直沒有正式征收，2月首次開始實施清算，將增加

　　“按照這一政策，取得土地越早的開發商越可能會承受成本增加的壓力。”中原地產華北區域總經理李文杰表示，由于前些年的拿地成本相對較低，很多仍未完成開發或銷售的土地都具有增值空間。在目前土地大幅度升值的情況下，清算土地增值稅會提升房地產項目的開發成本，降低房地產開發商的利潤。

　　“稅務總局再次在全國范圍內強調房地產開發企業土地增值稅的清算，強化了房地產開發環節的稅種，可以與其他稅種聯合作用，抑制過熱的房地產開發。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓認為，通過土地增值稅的預征和及時清算，可以均衡和適當縮小房地產開發利潤，對北京、上海等地的房地產炒作加以限制。

  　影響：引發地產股暴跌

　　昨天的股市對土地增值稅迅速做出了反應。萬科A、天鴻寶業、招商地產、保利地產等一、二線地產龍頭股幾乎全部被封死在跌停板上。從成交量來看，地產板塊明顯有資金撤離跡象，房地產板塊昨天下跌8.3%，成為帶領大盤跳水的元兇。最終滬綜指下跌42點，深成指下跌223點。

　　在跌停的企業中，很多都是大“地主”。根據去年4月的一次調查顯示，2005年，全國房地產百強企業共儲備土地面積40210.7萬平方米，而北京去年的住宅供地面積不到1000萬平方米；其中土地儲備面積在100萬-500萬平方米之間的企業有43家。如果完全按照規定的累進稅率計算，由于這些公司此前不少土地普遍價格低廉，未來將會付出非常高昂的增值稅。

　　擔憂：有可能刺激

　　開發商新增的成本會不會被加進房價中，這令購房者最為擔心。

　　盡管土地增值稅清算時根據預繳“多退少補”的方式進行，即開發商的預先繳稅額如果低于最后清算出來的應繳稅金額，開發商需要補交稅款，但如果開發商的預繳金額大于實際應納稅額，則需要退稅。“據我了解，清算后，多數開發商都要補繳稅款。”李文杰說。也有開發商透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應該結算銷戶的房地產開發項目公司往往會采取放任擱置的辦法。其實，北京土地增值稅的步伐已經走在了前面。從今年1月1日起，北京正式對房地產開發企業預征1%的土地增值稅，并規定在項目辦理全部竣工結算手續后，凡銷售面積達到可銷售總建筑面積比例85%以上的項目，不論是否已預繳稅款，均須在辦理全部竣工結算手續后2個月內，到主管地方稅務機關直接辦理清算稅款手續，對逾期未辦理清算稅款手續的，稅務機關將按征管法有關規定進行處罰。因此，清算土地增值稅究竟會對房價有什么影響，還要一段時間才能顯示出來。