土地稅收新政打壓囤地暴利 專家稱不會助推房價

　　業內人士認為，《通知》的發布，表明房地產業迎來了宏觀調控以來的又一次重大調整關口。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大，而這可能導致開發商“囤地謀利”的做法難以為繼。

　　□本報記者 于兵兵

　　樓市調控又一重大關口

　　自昨天上午起，包括陸家嘴、中華企業等多家地產上市公司高管的電話就進入占線或無人接聽狀態。一家大型房地產公司內部人士稱：“一大早，公司的領導們就處于緊急會議中。”一些接通電話的上市公司高層則以“不方便評論”為由婉拒了采訪。而中信證券北京總部地產分析組則連夜工作，直到昨天凌晨4點，完成了一份名為《房地產步入調控周期前夜》的分析報告。眾多地產分析機構紛紛表示，房地產業迎來了宏觀調控以來的又一次重大調整關口。

　　這一切都源于國家稅務總局日前發布的《通知》。“土地增值稅早就開征，但是如果以累進稅率方式進行清算，對房地產企業的影響是巨大的。”中信證券分析師段瑞告訴記者。其主要影響包括：房地產公司主營利潤率或大幅下降、房地產項目并購需要重估成本，以及房地產企業現金流發生變化等。

　　“更重要的是，該政策表明了政府進一步從嚴調控房地產的態度。從《90平方米以下住宅設計要點》在24小時內猝死，到不動聲色地出臺清算土地增值稅政策，2007年的宏觀調控態勢依舊如急風驟雨，打得開發商措手不及。”上海一位資深房地產分析人士稱。

　　嚴格清算打壓囤地暴利

　　所謂土地增值稅，即開發商要為持有土地階段的地價增值部分交稅。按照現有的《土地增值稅暫行條例》，稅率為累進制，增值部分占成本支出在50%以下、50%至100%、100%至200%、200%以上四種情況下，稅率分別為30%、40%、50%和60%。而此前，各地因成本確定困難等原因，多采用預征土地增值稅的做法，例如上海等地的預征額為銷售總額的1%。

　　根據國稅總局《通知》，從2月1日起，各地須制定土地增值稅清算的具體管理辦法，并嚴格執行。一位接近國稅總局的專家向記者介紹，土地增值稅的累進制征收辦法“早已有之”，此次要求按原本的累進制強行清算，就像去年的二手房交易個人所得稅強征一樣，都是增加了原有稅法的可操作性，使房地產市場稅收更加嚴格規范。

　　清算土地增值稅給開發商帶來的最大變數是因為拿地時間不同，成本不同，導致的稅款額度不同。“拿地時間較早的項目因差額巨大將支付巨額增值稅成本，且拿地越早、捂地時間越長稅費越高。”上海某房地產公司內部人士稱，“一旦嚴格征收，房地產公司的凈利潤多數會降低。”

　　一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業因為持有土地時間較長，差價較大，可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大。正因為市場此前已經意識到土地增值稅清算對開發商影響重大，該稅種遇到了較多阻力，比如開發商故意余留尾盤，以規避清算等，并最終導致絕大部分地區以預征代替清算。

　　根據國稅總局《通知》精神，多種情況被列入強行清算之列，包括：已轉讓物業占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業已經出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等。

　　專家認為，土地增值稅類似于“物業稅”，最大的益處之一是觸動開發商將囤積在手中的土地變成市場供給。而根據國土資源部去年4月發布的國土資源公告，截至2005年初，全國城鎮規劃范圍內共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地82.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量接近400萬畝。

　　對開發商影響不一

　　土地增值稅清算對開發商的影響有輕有重。根據中信證券段海瑞的介紹，企業此前如果為土地增值稅的清算做了充分的計提，對企業賬面利潤的影響也很有限。“一方面，計提資金可以確保開發商在繳納土地增值稅時有充分的資金準備；另一方面，當計提金額計入成本扣除項后，土地增值稅征收基數，即增值額就相應減少。”段海瑞稱。

　　此外，《通知》規定，房地產企業將物業轉為自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。這標志著長期持有型物業開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。

　　資本市場的反應比較強烈，面對昨天地產股的普遍下跌，行業分析師于丹丹稱，這僅僅是投資者面對新政時的習慣性恐慌導致。以昨日股市行情來看，已經做足計提工作的萬科A、金融街、名流置業等企業都遭遇大幅下跌。“當投資者對土地增值稅的影響有了客觀的認識后，就會逐步從盲目看跌中走出。”分析師稱。

　　“根據持有性物業不征土地增值稅的規定，以長期經營持有性物業為盈利模式的上市公司可能受到投資者青睞。”中信報告稱。

　　不會助長

　　消費者還擔心，大量的土地增值稅成本可能轉嫁到房價上，并造成房價進一步上漲，對此，華東指數研究院副院長陳晟表示，房價走勢更多由供求決定，沒有需求方認可的“房價上漲”不可能在市場上成為主流。

　　“可以明確的是，宏觀調控將在很長一段時間內成為房地產業的常態。2007年，房地產宏觀調控政策將主要集中在土地、稅收、信貸三方面。”中信證券分析師表示，具體政策可能包括試點征收物業稅、嚴格執行土地兩年不開發即收回的規定、嚴格以累進制清算土地增值稅、嚴格執行90%平方米以下小

　　“在中央堅定的調控決心下，雖然有強大需求和宏觀經濟走勢的支持，未來幾年樓市及房地產上市公司的投資風險仍不容忽視。”某分析師指出。

　　小貼士

　　土地增值稅

　　如何計算

　　以2000年時開發商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%。由此可得，開發商需要繳納的土地增值稅為5000萬×30%=1500萬元，而此前的預征（以上海為例）是2億元×1％＝200萬元，差距頗大。（于兵兵）