房地產步入新一輪調控周期的前夜

　　

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    ●《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求房地產項目進行增值稅清算，政策意圖是按累進稅率清算，但執行情況如何將是判斷政策影響的關鍵。

　　●如果按累進稅率清算，影響將是非常大的，有幾個方面的影響：

　　第一，會在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率；

　　第二，政策影響房地產公司的項目購并；

　　第三，會影響企業現金流；

　　更為重要的是，該政策可能代表了政府從嚴調控房地產的態度。

　　●要明確指出的是：宏觀調控是一個常態，根據往年的經驗，目前正進入宏觀調控的前夜，需要高度注意風險。2007 年可能的政策主要集中于土地、稅收、信貸三個方面，其中具體政策可能有：試點開征物業稅、嚴格執行土地兩年不開發收回的規定、嚴格累進制土地增值稅、嚴格90 平方米70%政策、增加政策性住宅供給、消費信貸政策、預售政策等。

　　●對公司而言，對投資性房地產沒有影響，對普通住宅影響較小，對低毛利項目影響較小，對已經較充分計提了增值稅的公司影響較小。

　　●2007年政策可能的調控路徑。

　　□中信證券研究所

　　王德勇 段海瑞

　　2007 年1 月16 日，國稅總局網站公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該政策可能代表了政府從嚴調控房地產的態度，可視作房地產進入新一輪宏觀調控前夜的一個強烈信號，其對行業內企業的影響不一。短期來看，對步入調控前夜的房地產板塊保持謹慎樂觀，但依然有理由持續看好房地產行業的長遠前景。

　　通知規定：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的，房地產公司應進行土地增值稅的清算。同時規定符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求企業進行土地增值稅清算：

　　———已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　———取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　———納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

　　三大影響

　　該項政策的出臺，將對房地產行業和企業有三個方面的影響：

　　會在一定程度上降低房地產公司的主營利潤率

　　根據土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按四級超率累進稅率征收，增值額不超過扣除額50%的部分按30%征收，超過50%－100%的部分按40%的稅率征收，超過100%－200%的部分按50%征收，超過200%的部分按60%征收。

　　按照這種征收辦法大體估算，對普通住宅來說毛利率超過40%以上的項目均要征高額增值稅，對其它項目來說，毛利率大于27%的項目就要征高額增值稅。土地增值稅計入主營業務稅金，如果嚴格征收，這會降低上市公司的主營利潤率，從而降低凈利潤。

　　政策影響房地產公司的項目購并

　　目前房地產行業已經進入了產業整合周期，這種整合主要是通過企業間購并與項目收購完成的，如萬科收購南都就是典型例子。房地產公司或者項目購并的目的主要是收購土地資源，快速增加土地儲備，購并過程中在建項目與土地儲備的溢價是不可避免的，高額的土地增值稅將極大打擊項目購并積極性。

　　顯示政府從嚴調控房地產的決心和立場

　　從最近政府禁止建設部放寬“90 平米”普通住宅標準和國稅總局出臺該項政策，都可以看出政府嚴格調控房地產的決心和從嚴執行既定政策的決心。在加強了稅收監管以后，我們認為諸如加強轉讓環節的稅費征收、兩年沒有開發的土地收回等嚴厲的政策都會逐步實施。

　　兩個疑問

　　疑問1：土地增值稅究竟如何征收？

　　目前，我國部分地區已經開始了土地增值稅的征收工作，各地征收金額并不相同。但目前為止，還沒有哪個地區按照國家標準在項目結束之后收取增值額30%以上的稅金。

　　土地增值稅如何征收，如何按照國稅總局規定的方法進行扣除，目前還要看具體執行的情況。

　　疑問2：針對收購公司時的土地增值稅如何征收？

　　從國稅總局的條文可以看出，文件基本上堵上了項目收購漏逃土地增值稅的口子，但是并沒有涉及收購公司土地增值稅的繳納問題，這一漏洞如何彌補或者出臺什么樣的細則，目前還有懸疑。

　　一個信號

　　如果說2006 年調控的目的是抑制房價的上漲，那么從圖1的房價走勢來看，宏觀調控難言碩果。

　　需要明確指出的有三點：第一，宏觀調控是一個長期的趨勢，這是由房地產行業的屬性決定的，政府不可能對房價上漲置之不理；第二，政府前兩年沒有平抑房價并不等于政府沒有這個能力，政府宏觀調控依然有“殺手锏”，集中于土地、稅收、信貸三個方面；第三，目前的土地增值稅清算政策傳導了一個信號———房地產正在步入新一輪宏觀調控的前夜。

　　1998 年房地產市場的啟動，有兩個關鍵的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是銀行按揭的支持。當然，恢復福利分房、取消按揭支持是絕對不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果說增加保障住房是一個長效措施，那么，提高首付款比例會起到立竿見影的效果，它的殺傷力在于政策一旦出臺，沒有任何變通的余地。

　　2007 年房地產的調控政策依然離不開土地、稅收、信貸等政策，目前的土地增值稅清算政策傳導了一個調控的信號。

　　短期風險

　　近日，有媒體報道商務部研究報告認為2007 年人民幣升值幅度在4%—5%之間，在我國城市化不斷推進和人民幣升值的大背景下，有理由持續看好房地產行業的長遠前景，同時依然認為房地產企業將繼續成長。

　　但是，短期來看，對步入調控前夜的房地產板塊保持謹慎樂觀，越是上漲，越要警惕潛在的風險，畢竟整個行業和企業都存在一定的不確定性。

　　部分房地產上市公司受土地增值稅政策影響情況分析

　　股票代碼  股票名稱 應交土地增值稅占收入比例  主營稅金中體現的土地增值稅占收入的比例  報表中體現已計提增值稅占收入比例  毛利率 普通住宅比重 投資性房地產比重 受直接影響度

　　600007中國國貿 0.00% 0.00% 62.81% 全投資性房地產，不受影響***** 無

　　600639浦東金橋 0.00% 0.00% 49.99% 基本是投資性房地產，基本不受影響***** 無

　　000667名流置業 11.10% 1.81% 12.91% 38.64% ***** **很小

　　000002萬科Ａ0.02% 0.57% 0.59% 34.79% ***** 較小

　　000402金融街6.20% 1.77% 7.97% 39.25% ***** 小

　　600675中華企業 0.00% 4.68% 4.68% 41.28% *** **小

　　600383金地集團 0.00% 0.28% 0.28% 36.41% **** 小

　　600533棲霞建設 -0.30% 0.91% 0.61% 30.36% **** 小

　　000069華僑城Ａ 0.00% 0.00% 0.00% 48.62%大

　　000024招商地產 0.11% 0.00% 0.11% 27.41% *** **較大

　　000031中糧地產 0.01% 0.00% 0.01% 50.25% ***** * 較大

　　000608陽光股份 0.00% 0.00% 0.00% 35.56% ***** 較大

　　000616億城股份 0.00% 0.00% 0.00% 26.60% **較大

　　600240華業地產 0.00% 0.00% 0.00% 51.88% ***** 較大

　　600748上實發展 -0.02% 0.02% -0.01% 48.27% *** *** 較大

　　600048保利地產 -0.13% 1.09% 0.96% 42.56% *** * 較大

　　000006深振業Ａ 0.42% 0.00% 0.42% 24.46% *** * 一般

　　600159大龍地產 0.00% 0.00% 0.00% 21.49% ***** 一般

　　600266北京城建 0.11% 0.14% 0.25% 27.76% ***** * 一般

　　600322天房發展 0.04% 0.06% 0.10% 34.82% **** 一般

　　600325華發股份 -1.26% 0.81% -0.45% 35.21% ***** 一般

　　600376天鴻寶業 0.87% 0.69% 1.56% 23.88% ****** **一般

　　601588北辰實業 0.00% 0.00% 29.62% ** ***** 一般

　　說明 該指標越高，計提了增值稅準備越充分，影響越小該指標越大，影響越大星號越多，影響越小 星號越多，影響越小

　　數據來源：各公司2005 年度報告，中信證券研究部