劉愛明：合作是萬(wàn)科的戰(zhàn)略

　　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 本報(bào)記者：王其明

　　14個(gè)月前，即2005年11月，萬(wàn)科京滬高管換防，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁劉愛明取代丁長(zhǎng)峰出任上海萬(wàn)科董事長(zhǎng)。自那時(shí)候起，低調(diào)的劉極少接受記者采訪，也從未在全國(guó)性媒體上亮相。在此期間，他率部下一口氣拿下長(zhǎng)三角地區(qū)約二十個(gè)項(xiàng)目(其中上海11個(gè))。直到這次收購(gòu)恒大房產(chǎn)，他才難得地開了“金口”。

　　為合作做好準(zhǔn)備

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：萬(wàn)科收購(gòu)恒大房產(chǎn)，與此前收購(gòu)南都有什么區(qū)別？萬(wàn)科如何看待這類收購(gòu)行動(dòng)？

　　劉愛明：這些都是萬(wàn)科和本地優(yōu)秀企業(yè)合作的結(jié)果。從2003年起，集團(tuán)便從戰(zhàn)略角度出發(fā)，提出未來(lái)一定要有合作，在那之前，萬(wàn)科的項(xiàng)目都是自己在做。我們的合作伙伴包括境外基金，如新加坡GIC、德國(guó)HIPO等等，也包括跟國(guó)內(nèi)同行的合作，比如南都和恒大。

　　房企之間這類合作需要文化和能力支持，這個(gè)問(wèn)題看起來(lái)簡(jiǎn)單，要回答很不容易，比如跟境外基金合作，他把錢給你，你要按他的游戲規(guī)則去做。與國(guó)內(nèi)同行的合作，更需要的是企業(yè)文化上的認(rèn)同，要在文化上、價(jià)值觀上、心態(tài)上和專業(yè)上都做好準(zhǔn)備。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：萬(wàn)科收購(gòu)南都地產(chǎn)后整合進(jìn)展如何，有沒(méi)有消化不良？

　　劉愛明：非常順利。沒(méi)有任何大的問(wèn)題，只有一點(diǎn)正常的小磨擦。很多原來(lái)南都的骨干已經(jīng)成為萬(wàn)科的管理中堅(jiān)力量。比如原來(lái)南都上海公司老總鄭康瑞，擔(dān)任了上海萬(wàn)科副總，現(xiàn)在又負(fù)責(zé)新成立的三林事業(yè)部，直接主管收購(gòu)恒大的5塊地，萬(wàn)科在該區(qū)原來(lái)就有兩個(gè)項(xiàng)目，因此他實(shí)際上管理著上海公司最大的事業(yè)部，項(xiàng)目數(shù)量占了我們上海開發(fā)總數(shù)量的1/3。

　　有質(zhì)量增長(zhǎng)才是萬(wàn)科需要的增長(zhǎng)

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：據(jù)說(shuō)萬(wàn)科的計(jì)劃是2008年長(zhǎng)三角銷售額達(dá)200億元，上海地區(qū)達(dá)100億元，這個(gè)計(jì)劃能順利實(shí)現(xiàn)嗎？有沒(méi)有足夠的土地儲(chǔ)備支撐這個(gè)計(jì)劃？

　　劉愛明：目前萬(wàn)科在上海的在建項(xiàng)目有240多萬(wàn)平方米，未開發(fā)的土地儲(chǔ)備有200萬(wàn)平方米，在長(zhǎng)三角區(qū)域在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備共計(jì)800多萬(wàn)平方米。即使按現(xiàn)在土地儲(chǔ)備算，2008年的銷售目標(biāo)都可以實(shí)現(xiàn)。但數(shù)字對(duì)我們來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大意義，它只是一個(gè)結(jié)果，重要的是你為這個(gè)目標(biāo)怎樣去改變、怎樣去努力。萬(wàn)科需要的是有質(zhì)量的增長(zhǎng)，而不是簡(jiǎn)單的銷售數(shù)字疊加。比如現(xiàn)在上海萬(wàn)科有270人，2006年銷售額是36億元，2007年要達(dá)到70億元，如果人員也增加一倍，管理成本大大提高，這個(gè)增長(zhǎng)意義就有限。我們的目標(biāo)是2007年銷售額翻番。但人員還會(huì)有所下降，提高效率和人均產(chǎn)值。這才是萬(wàn)科需要的有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：萬(wàn)科收購(gòu)恒大房產(chǎn)得到的其中四個(gè)項(xiàng)目是在上海中環(huán)以內(nèi)，之前收購(gòu)中房的項(xiàng)目則在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，這是不是說(shuō)你們?cè)谏虾８淖兞嗽瓉?lái)立足城鄉(xiāng)結(jié)合部的策略？

　　劉愛明：沒(méi)有。萬(wàn)科的核心戰(zhàn)略是“效率和客戶”。效率要求的是萬(wàn)科的專業(yè)化，提高專業(yè)能力，正因?yàn)橛行�率，很多企業(yè)愿意和萬(wàn)科合作。這些企業(yè)和萬(wàn)科合作，賺的錢比自己做賺得更多，而萬(wàn)科也賺到了錢，這就是雙贏。

　　另外一個(gè)就是圍繞客戶。我們提出“從外圍走入中心”的策略改變，也是適應(yīng)客戶的需要，萬(wàn)科的客戶包括各個(gè)年齡段、各個(gè)收入階層，產(chǎn)品線也需要延伸，一頭是向高端區(qū)域延伸，這就需要“進(jìn)城”，一頭是中低端，做配套商品房。萬(wàn)科拿到的中房濱江的地塊，就是做高端產(chǎn)品，這次收購(gòu)恒大的項(xiàng)目中有一塊地是限價(jià)房。但立足城鄉(xiāng)結(jié)合部，未來(lái)仍然是萬(wàn)科的開發(fā)主流。

　　現(xiàn)在是房企發(fā)展最好的市場(chǎng)環(huán)境

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：能否介紹一下，目前萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率是多少？

　　劉愛明：到現(xiàn)在為止，萬(wàn)科全國(guó)市場(chǎng)占有率是1%，在上海市場(chǎng)，銷售金額和銷售面積都超過(guò)1%，我們的目標(biāo)是在上海市場(chǎng)占有率能達(dá)到3%~5%。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：不少人都認(rèn)為現(xiàn)在上海市場(chǎng)情況不好，萬(wàn)科為什么要堅(jiān)持大規(guī)模擴(kuò)張？

　　劉愛明：這么多年來(lái)，萬(wàn)科堅(jiān)持走市場(chǎng)化路線，我們覺(jué)得目前的市場(chǎng)環(huán)境，是房企發(fā)展最好的市場(chǎng)環(huán)境。因?yàn)槭袌?chǎng)暴漲、暴跌都不適宜企業(yè)高速發(fā)展，國(guó)家調(diào)控的目的也是為了行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。現(xiàn)在市場(chǎng)基本平穩(wěn)，只是微漲或者微跌，萬(wàn)科要學(xué)習(xí)在這種市場(chǎng)環(huán)境下高速成長(zhǎng)。