關虎屯生活廣場遭遇業態危機

　　●關虎屯生活廣場，一個曾被業內人士普遍看好的商業項目，一個身負全新農改超重任的樣板工程。

　　●事隔一年，竟落得商戶怨聲載道，市場人去樓空。

　　●是經營業態選擇失誤，還是正如專家所說的，市場繁榮需要一定的過渡期？

　　□經濟視點報記者 司超慧

　　見習記者 鄭 磊 實習生 梁 鴿

　　關虎屯生活廣場，一個當初被業內人士普遍看好的商業項目，身負全新農改超重任的樣板工程。事隔一年，竟落得商戶怨聲載道，市場人去樓空。

　　從關虎屯生活廣場開盤一周商鋪即被搶購一空的輝煌，到現在多數投資者守著空鋪租不出去的尷尬。關虎屯生活廣場到底怎么了？為何政府捧場、經營者看好、消費者歡迎的被各方期待的項目卻步履蹣跚？

　　市場冷冷清清

　　2007年1月5日下午，記者來到豐產路與經五路口的關虎屯生活廣場，滿目蕭條景象。

　　關虎屯生活廣場包括兩棟建筑。一棟地上四層(A棟)，另一棟地上二層(B棟)，兩棟建筑之間形成了一條L形的商業步行街。只見冷清的步行街上除了幾家飯館之外，只有不到5家的店鋪開著門，“出租”、“轉讓”，甚至是“急轉租”的字樣隨處可見。“生意不好做，沒有顧客，再這樣下去就只有關門的份了。”一位商戶緊皺眉頭，望著豐產路上匆匆過往的行人。“沒有一個人會注意到你的存在，大家好像都忘記這是個市場了。”

　　而在A棟一樓的一家鞋店，記者看到一些質量和做工都看上去相當不錯的皮鞋只標價60元，“你如果想要，還能再便宜些，趕緊處理完了好關門，你看看，這哪有生意，凈賠錢。”鞋店女店主說。

　　記者發現，整個A棟一樓的情況比室外的步行街情況稍好一些，但也有近七成店鋪處于關門狀態。

　　雖然廣場正門入口處人流絡繹不絕，但絕大多數顧客進門后干脆利落地直接左轉上了樓——他們的目標只是2樓和3樓的丹尼斯超市，而對一樓開著門的店鋪，沒有顯示出興趣。

　　偌大一個生活廣場，只有丹尼斯在唱獨角戲。

　　廣場前世今生

　　“其實，全國范圍的農改超項目都會遇到此類問題。”河南商業協會副會長何宏劍告訴記者：“一個市場要成熟起來至少需要3年的熱店期，關虎屯生活廣場急不得。”

　　關虎屯農貿市場是鄭州市市場發展局下屬市場之一，它與其他所有的農貿市場有著一樣的成長史——從上世紀70年代末開始嶄露頭角，80年代中期全面發展，90年代初期進入繁榮時期。

　　業內人士認為，老的農貿市場所處的地理位置無可挑剔，作為傳統的營銷點已讓不少市民有了消費習慣，只是外在的硬件等方面需要進一步包裝升級。

　　于是，按照規劃，這個老的農貿市場被賦予了許多新的概念。由鄭州市市場發展局金水市場中心操刀，其接受了一場徹頭徹尾的革命，現在的關虎屯生活廣場已經沒有了老農貿市場的一點影子。

　　在規劃中，這個項目被賦予的期望是：一個營業面積4萬平方米，擁有大型停車場，集購物、餐飲、休閑于一體的現代化超市型購物中心。在經濟效益上，預計年成交額將近5億元；在社會效益上，為轄區鄰近居民提供一個購物和休閑的場所。

　　“我們給新項目添加了許多流行元素，使其更有優勢，希望它更快地融入現代消費者的生活。”曾參與項目策劃的一位業內人士告訴記者。首先，具有現代感和親和力強的名字——“生活廣場”，用比較時髦的英文講出來就是“living mall”，這個名字和與眾不同的經營業態有望為消費者帶去新鮮感。其次，吸引強勢品牌入住。據市場發展局金水市場中心宣傳科科長勇鵬介紹，從帶動其他品牌經營和人氣方面考慮，我們從眾多競選者中敲定丹尼斯入駐。最后，A、B兩棟建筑之間的L形商業步行街，這在規劃者眼中是最具賣點的。

　　但目前的蕭條讓規劃者始料未及。這不禁讓人聯想起2005年年初，河南首家未脫襁褓已慘遭夭折的農改超項目——康家樂超市。從熱熱鬧鬧的開業到銷聲匿跡，康家樂只走過半年的征程。“由此可見，農改超項目說起來容易做起來難，其中自然存在許多風險。”一位業內人士分析，所以前期的策劃很重要，市場未來的定位、方向都要做清楚，這樣才不至于轟轟烈烈地來，無聲無息地走。

　　業態選擇失誤？

　　從關虎屯生活廣場的現狀來看，又一個轟轟烈烈的農改超項目正在趨于沉默，美好的愿景或將破滅。究竟是什么擋住了關虎屯生活廣場的發展之路。

　　何宏劍介紹，開發商用于改造建樓的資金來源于對商鋪使用權的出讓。而由于這個項目規格太高，面積太大，所以被切成很多小塊來出售。但是，開發商出讓使用權就失去了控制權，處于被動，以后發展的局面，不能為開發商所控制。

　　“當初招租時挺好的，投資人對于店鋪的期望很高。但是分成很多小塊，店鋪面積較小，大中型餐飲服務項目進不來。”何宏劍認為，目前生活廣場內，一些大的、成規模的餐飲項目生意很好，如麗都飯店。這說明了出讓商鋪使用權的弊端，占絕大多數的小業主無法達到自己的期望。這些各自為戰的小業主將鋪子出租后，商戶經營產品多為服裝鞋帽，生活廣場更像服裝廣場。何宏劍認為，這偏離了當初的設想方向。“定位于‘living mall’，是希望帶來業態的變化以及業種組合的新花樣，主要就是與生活緊密相關的，商戶賣服裝鞋帽其實是定位不準，與附近的業態重復了。”在他看來，這里應該是搞一些美容、健身、餐飲之類的與生活相關的項目。“最好是業主聯合起來把鋪子返租給開發商，由開發商統一經營，打通店鋪間的地界，引進一些大的項目。

　　面對尷尬的現狀，勇鵬也意識到個人采取買斷使用權的經營模式并不利于市場的發展，考慮了很久后，他們決定嘗試返租的方式第二次開發生活廣場。據他介紹，管理中心曾由派遣相關人員專程赴福州學習經驗，準備以后把廣場的一二樓店鋪全部返租回來，再統一租給大的經營公司，這樣能最大限度地保護業主的利益。

　　“前一段也談過整體返租，但是當時沒有找到統一的解決方案，因為牽扯的業主較多，一個有不同意見就不能解決，返租就只能是一句空話。”勇鵬一臉愁容。

　　“業主不同意的原因在于，將來對面的鄭州國貿中心建成后，會促使這塊寶地價格上升。”市場發展局金水市場中心主任耿貴勤補充道。

　　市場繁榮需要過渡期

　　“至于返租之后，我們正在考慮，找一條最合適的路。”勇鵬對未來還帶有很大期許。

　　同時，正在建設中的鄭州國貿中心，在某個方面也讓關虎屯生活廣場的未來看到了希望。

　　地處花園路與農業路交叉口的鄭州國貿中心以近50萬平方米的超大體量欲問鼎中原，而斜對面，丹尼斯15層百貨大樓的工地上同樣熱火朝天，按照工程進度，預計到今年年底，15層的丹尼斯百貨將在這里拔地而起，開門迎客。據了解，該店以經營精品流行百貨為主，另設地下大賣場，建筑面積7.4萬平方米。

　　兩個商業巨無霸的誕生，加上花園路與農業路交會點的“黃金地段效應”，一個新的商圈呼之欲出。預計兩年后，農業路花園路地段所散發出來的商業能量將是驚人的，它向東輻射經三路家世界，向西輻射奧斯卡影都，向北涉及融元百貨，向南直指正道中環百貨。

　　何宏劍認為，關虎屯生活廣場與新商圈的中心點僅一街之隔，如果能形成新商圈的配套經營模式，其日后的人氣，自然有理由作樂觀的估計。

　　而關虎屯生活廣場要做的，除了等待之外，還要轉型——專心地做中央商業區的配套，不能傾向于百貨，與商業中心的經營業態一定要區別開。

　　何宏劍還認為，從成本方面來看，生活廣場的前景有很大的可期待性。畢竟這里店面的租金在整個農業路和花園路商圈很難尋覓。低成本優勢再加上廣場前大面積的停車場，都將為生活廣場的復蘇埋下伏筆。

　　眼下，擺在管理中心和業主面前的難題，是如何形成統一的意見，以確定未來的發展方向。

　　此外，勇鵬認為，任何一個商業廣場的興旺，成功不是一蹴而就的。銀基商圈、光彩市場、黃河路服裝市場的興旺，是業主的心血、經營商戶的努力，管理者的付出和政府的指導支持等綜合因素相互疊加在一起促成的。即使具備這些因素，一個市場的繁榮也需要一定的過渡期。