調控政策更趨細化 今年樓市專家看跌

　　翟宇

　　2007年或許能讓不少想買房的老百姓得償所愿。房價有望在2007年出現下跌已幾乎是各個專家學者的一致意見。于是，2007年政府將采取哪些措施來穩定房價成為最值得民眾期待的事情

　　兜里揣著錢想買房的老百姓在過去的2006年估計都挺失望的。延續了兩年的宏觀調控并沒有讓房價有多少的下跌。尤其是北京、深圳等大城市以及大多數的二線城市的房價，在2006年仍然持續高漲態勢，老百姓等待房價下跌“等到花兒也謝了”也未能如愿。

　　不過，2007年或許能讓不少想買房的老百姓得償所愿。

房價有望在2007年出現下跌已幾乎是各個專家學者的一致意見，所不同的只是，有些認為是部分區域下跌，有些則認為會出現全面下調行情。而對于大多數老百姓而言，只要房價能跌，就有希望。

　　2006年底連續召開的幾個與2007年經濟相關的會議已透露出信息：2007年宏觀調控仍將持續，并將現有政策不斷細化。信義不動產研究部主任李振宇將之稱為，枷鎖已上身，只要不解除，則影響不會消除。

　　2006年12月初召開的中央經濟工作會議在部署2007年的經濟工作任務時，將加強宏觀調控放在了首位，并要求進一步落實調控政策措施。這為2007年的宏觀調控定下基調——仍將趨緊。于是，2007年政府將采取哪些措施來穩定房價成為最值得民眾期待的事情。

　　大戶型保有稅或開征

　　2006年12月16日，建設部副部長劉志峰在90平方米住宅設計頒獎會上表示，目前建設部、財政部、稅務總局等正在研究增加住房保有環節稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用。隨后，與其他宏觀調控政策出臺的情況幾乎一致，關于是否應該征收大戶型保有稅的問題再次引發全民討論。

　　幾天后，“2007年4月起對120平方米以上的住房征收保有稅”的消息開始到處散播，雖然并沒有相關權威部門的證實，但老百姓都當真了。一些二手房中介門店的大戶型住宅的掛牌量有所上升。

　　過去兩年里，契稅、營業稅、二手房交易個人所得稅以及北京近期開始征收的土地增值稅，幾乎所有與房地產市場相關的稅種都已經用上，但調控的效果依然有限。因此，物業稅作為新的稅種會否在2007年開征成為最大懸念。

　　“一旦開征物業稅，將提高業主持有房產的成本，促使他們拋售手中多余的房源，增加市場供應量，進而刺激房價的下調。”李振宇表示，之前所征收的營業稅、個人所得稅等都是增加交易環節的成本，因此抑制了業主的拋售行為，而物業稅的作用則是相反的。

　　土地監管趨嚴

　　土地監管越來越嚴在2006年底已有跡可循。9個國家土地督察局正在加緊籌建中，各局局長的人選已基本明確，這意味著，從2005開始國務院就已提出的土地監察制度在一年多之后終于開始實施。

　　從9個國家土地督察局的籌辦情況看，2007年開始運作已沒有懸念。因此，土地督察局運作之后對各地土地情況的調查結果將是2007年房地產市場的最大看點。

　　國家土地監察制度自2005開始提出，但當年僅僅只是以建議的形式出現，并沒有談及如何實施的問題。2006年的宏觀調控政策中，再次提及該制度，并涉及了如何具體實行的措施，而2007年該制度將得以最終落實。

　　與此同時，盛傳已久的工業用地必須采用招拍掛形式出讓的消息終于在2007年到來之前敲定，可以想見的是，2007年工業用地將迎來一次價格上漲的行情，而早前已介入國內工業地產的外資，如普洛斯、新加坡豐樹以及美國AMB等工業地產巨頭有望從2007年開始收獲因工業用地普遍升值帶來的豐厚利潤。

　　除了工業土地之外，普通住宅用地價格上漲的趨勢在今年仍將持續。但土地價格的上漲在2007年已無法成為房價再漲的充足理由，但地產開發商的利潤將因此被進一步壓縮已成定局。

　　房價下跌的期盼

　　這個期盼最早或許可以追溯到2004年。連續兩年的宏觀調控，房價依然堅挺，這多少讓那些對買房心存向往的老百姓有些失望。但2007年應該又是一個房價有望下跌的年份，而且較前兩年希望更大。此外，加息、限制開發性貸款及提高個人按揭貸款的門檻，是政府在2006年為調控房地產市場運用的主要金融手段。由于我國正處于加息周期中，因此，在2007年政府是否會再次運用利率手段調節房地產市場，仍可期待。

　　2006年關于所謂調控變“空調”的說法，在2007年將得以扭轉。從目前中央各相關部委的舉措來看，前兩年已出臺、并被證明有效的調控政策，在2007年將被一一落實。2006年底，建設部通報了全國房地產市場調控政策的執行情況。

　　根據會議的通報內容，截至2006年9月底，全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未公布住房建設規劃，部分城市住房價格漲幅仍然偏高，此外，落實土地、信貸政策的具體措施有待完善。會議同時責成相關城市抓緊落實調控政策。

　　這表明，中央在2007年的調控重點將是把原有的政策逐步細化并持續下去。過去兩年里，絕大多數業內人士對宏觀調控政策進行評判時，最后都會加上一句：最終的效果還要看地方政府的執行力度。顯然，政策的進一步細化并持續進行將使宏觀調控的效果得以進一步延伸。

　　李振宇認為，從全國范圍看，2007年房價的走勢將總體實現穩定增長，至少漲幅應控制在GDP的增幅之內，但具體到各個城市仍然會有區別。上海、北京等一線城市的房價漲幅將逐漸趨于一致。

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