海南樓市的難忘記憶

　　作者 鄧建華

　　編者按

　　年末總結和盤點是一種習慣，一種回首的姿勢，是一種邁步新征途前的“深呼吸”。2006年即將成為歷史，在接下來的幾天，《財經》將和讀者一起，用不同于往年的方式，回味狗年的財經變化。

　　對于長期接觸各行各業的財經記者而言，一年奔波下來，所收獲的并非只有那些已經見報的稿件，作為個人，他們會有許多別樣的感受。這里所記錄的，將是通過這些記者的眼睛觀察到的狗年財經世界。這組年終專稿《狗年財經眼》內容涉及樓市、物價、車市、股市等大家關心的話題共九篇，敬請關注。

　　《財經》希望，在閱讀這些感受后，各位同樣能用自己的方式，對一年來的變化做一個小小的總結，記住深刻的，忘掉瑣碎的，用嶄新的心態去迎接新的一年！

　　無論如何，房地產商們正在成為海南城市建設重要的力量，房地產業的相關稅收也成為海南最重要的稅源產業。這個行業不管有多少瑕疵，它也值得關注和扶持。

　　細細算來，我轉型為房地產記者已近十個月了，對海南樓市的認知還停留在粗淺層面，很難用幾個字概述這個強勢產業鮮明的特點。盡管對迷霧一般的樓市風云不一定看得分明，但今年海南樓市還是給我留下了許多難忘的記憶。

　　調控冷雨

　　接二連三的宏觀調控政策出臺可能是2006年樓市最鮮亮的底色。今年，沒有哪一個領域會如房地產業一樣承受如此之多的調控，也沒有哪個領域像它一樣強烈牽動上至中央、下至普通市民敏感的神經。中央政府通過土地、稅收、金融等扛桿影響樓市的意圖非常明顯，并確實取得了實效。各地許多消費者由恐慌性跟風購房轉向普遍持幣觀望，海南樓市趨淡，別的地方也同樣如此。前不久我在廣州參加房博會，偶遇青島和武漢的兩個大腕級開發商，他們兩小時多的話語中哀嘆占了絕多比例：“價格雖然往上走了很多，但就是賣不動了。沒有錢進賬，每月開門的花銷都得數百萬元。”

　　海南樓市的一度趨淡映證異地購房客中有相當比例是投資客，因為調控措施是針對抑制擠壓投機和投資泡沫的。顯然，樓市低迷令海南一部分實力不強的開發商感到壓力，因為有很多信息表明，海南民間資本拆借規模在今年下半年加大，利息也提高不少。

　　海南政界和學界、地產界都有人提出，海南樓市應區別于全國一般樓市的，本身就是旅游地產，服務于外地市場，購房者在海南買的就是第二第三居所，有特殊性，他們期盼中央政府給予海南樓市以特殊區別，免受調控的壓力。這樣的呼聲有一定道理，但我猜單獨給海南樓市開口子的可能性不大。海南有特殊性，難道青島、上海、廈門等地就沒有特殊性嗎，任何一個城市和區域只要認真探析，就能提煉出很多獨特個性。

　　囤地熱情

　　盡管調控冷雨使得海南樓市銷售一度趨緩，但拎著錢在海南找地找項目的開發商有增無減，開發商囤地熱情非常高漲。

　　我個人以為，從長遠的時間尺度審視海南，其一流的生態環境和獨特的自然氣候優勢具有稀缺性價值，土地未來的增值空間非常巨大。但現在是否真正迎來了大開發時機，還有待商椎。國內一些著名企業常常高調在海南投入100億或50億元資金，但就是只聽樓梯響，不見人下來。許多大資本在瓊海、萬寧、陵水以“宏大敘事概念”圈地后，以規劃、基礎設施等來拖時間，兩三年過去了仍沒有實質性的投入。

　　大企業進入海南戰略性儲備土地的意圖非常明顯，海南當地的中小企業如果盲目跟風，不從自身的資金鏈條考慮，長遠戰略會和現實投入產生矛盾，擴張步伐應該謹慎些，最好不要劍走偏鋒，選擇開發項目還是集中于主城區較好。

　　房價高低

　　海南的房價是偏高了，還是偏低了？

　　這似乎是一個道不明白的話題。從資源的稀缺和生態環境的優越來看，許多開發商和營銷人員認為海南房地產資源不能賤賣，要面向全中國、甚至境外富人服務，價格還有大提升空間。從海南許多人不到2000元/月薪水的角度看，很多本地居民已感到無法承受，尤其在三亞市，動輒6000元/平方米以上的房價，令當地干群感覺囊中羞澀。

　　從長遠看，我個人也認為海南的資源環境是足以支撐其房價往上走的理由，異地置業可能會成為支撐海南樓市未來發展的主流。但我同時也認為，衡量一個地方樓市是否良性，還應參看二手房價格和住宅租金水平。

　　一般認為，一個區域樓市租售比(即售價與月租金之比)的正常范圍應在100：1-230：1之間，如果售價租金比超過300：1，意味著這些房屋的投資價值不大。海口一套100平方米的地理位置比較好的住房租金可能有800元／月左右，有些還達不到，平均租金還不到8元／平方米，如按照國際通行的算法，海口住房價格應該在1600元/平方米算是良性。按照一些經濟學家所認為的適度的泡沫對于樓市是有益的，那么也應該在2500元/平方米范圍之內。

　　海南房價已漸漸對本地居民產生擠出效應，這現象不容忽視。從海口、三亞二手房市場情況看，都只能用“平淡”二字來形容：價格低，成交量低。對于許多暫沒有實力購置一手房的百姓而言，購買二手房不妨列入考慮的范圍。二手房的交易應成為海南樓市的重要組成部分。個人認為，政府和有關方面應加大整合海南樓市的中介服務，加大整合營銷海南，吸引更多的度假者、旅游者來海南，發展換房旅游、分時度假，提高海南空置房的使用率。

　　物管糾紛

　　盡管許多物業公司總是感嘆薄利，但越來越多的業主對于物管公司的“苦經”并不領情。物業收費霧里看花，讓業主交錢心里沒譜；物管以停水停電停電梯相脅迫，讓業主身受折磨現象屢見不鮮。關于

　　我曾歷經了一個小區業主委員會成立的過程，并非如當初所想像的那般輕松，由于耗不起精力和時間，最后只能選擇退出。在現實的抗爭和糾紛中，業主們盡管身為“主人”，其實還是處于弱勢地位。聽說北京市建委已開始對“自己開發、自己售樓、自己進行物業管理”的服務方式進行限制，實際上是解除開發商與物業管理公司的“父子關系”。也許這對于廣大業主是福音，可從制度設計上杜絕內部人控制，規范房屋開發與物業管理兩個行業的管理。開發商與物業管理公司解除隸屬關系，除了業主對物管公司起到限制作用，也能更有效監督開發商是否在售房公攤面積上做手腳，維護業主權益。

　　最終歸宿

　　在網絡上，一度對話語權持有強勢的房地產商現在似乎成了人人喊打的“過街老鼠”。但無論如何，房地產商們正在成為海南城市建設重要的力量，房地產業的相關稅收也成為海南最重要的稅源產業。這個行業不管有多少瑕疵，它也值得關注和扶持。

　　事實上，這個行業也有令人尊重的行為。今年五月，海口某開發商向業主公布成本價，邀請客戶全過程監督施工品質。海口也有房地產商舉起品質的大旗，他們認為市場已給房地產業豐厚的利潤，沒有理由不建好房子回饋客戶、回饋市場。

　　在我看來，海南房地產行業群雄混戰的局面正逐步明朗，市場規范化、行業細致化、企業規模化將逐步顯現。但房地產市場的競爭狀況已經加劇。我個人預測明后兩年是房地產優勝劣汰的洗牌階段，隨著消費者購房的理性和專業化，未來海南樓市的競爭將從品牌營銷概念上升到綜合品質的競爭，這是海南樓市的未來歸宿，也是最終的歸宿。

　　相信海南樓市明天會更好。