“現在政府賣地就像往外拋東西，拋出去的是一只飛鳥，誰也不知道最終會落到哪里。”在北京近來數次土地公開競拍中連連失利的潘石屹，唯有如此自我解嘲。

　　謝紅玲

　　在公開場合總是一副樂呵呵模樣的潘石屹，私下里卻一直在為手里缺地，面臨“斷頓”發愁。

　　“現在政府賣地就像往外拋東西，拋出去的是一只飛鳥，誰也不知道最終會落到哪里。”在北京近來數次土地公開競拍中連連失利的他，唯有如此自我解嘲。

　　眼下跟老潘同樣發愁的

　　是坐以待斃，還是設法求生？這確實是個問題。

　　先變者先解困

　　12月9日，潘石屹麾下的SOHO中國，在北京CBD區的第5個項目“光華SOHO”高調亮相。老潘在活動現場宣稱，這是該公司轉攻商業地產后開發的第3個純寫字樓和商用物業項目。

　　盡管只是一個建筑面積7萬平方米的小項目，但畢竟暫時解了SOHO中國“斷頓”的燃眉之急，老潘對其顯然格外重視。

　　“我們最近通過土地轉讓方式，得到一塊足夠開發三四年的城市核心區項目土地，”潘石屹高興之余，故意“提前透露”了這個大消息，“這回咱們真的不用再擔心沒米下鍋了。”

　　據說，為了拿下這個大項目，歷來堅持利用自有資金搞開發的SOHO中國甚至破例向銀行貸款人民幣二十多億元。

　　一年前，潘石屹宣布SOHO中國將改變開發策略，棄“住”從“商”。從尚都SOHO到朝外SOHO再到如今的光華SOHO，都只做寫字樓與商業物業，有意規避了主要針對住宅市場的調控政策。

　　但在北京日益慘烈的地塊競拍中屢屢失手之后，老潘一度很是倉皇。面對發生重大改變的房地產業生態環境，他不得不進行新的戰略思考。除了先后從其他公司手中購入北京兩宗土地外，他不再執拗地固守北京一地，多次派團隊到上海、天津探路，近期更鎖定天津核心城區的三個開發項目。

　　近日，北京另一家實力派企業金融街控股，也對外宣布其精心打造的“奢華購物中心”將于2007年8月正式開業。該公司常務副總高靚稱，這個購物中心的開業，意味著花了整整8年時間打造的金融街核心區全部開發完成，包括該購物中心在內的總建筑面積達100萬平方米的金融街中心廣場，更是金融街控股成功戰略轉型的代表作。

　　據悉，金融街控股主要轉型方向，一是以商務地產為主導，增持優質物業，實現房地產開發與物業經營并舉——據高靚介紹，金融街中心廣場中的酒店、購物中心、餐飲酒吧街等物業全部由開發商持有經營；二是立足北京，面向全國若干重點城市和地區，目前該公司至少將業務拓展到北京以外的4個區域中心城市。

　　在此輪

　　房價“炸彈”

　　記者在各地采訪調查發現，不少樓市熱點城市中，各種規模的開發商都普遍感受到產業形勢的日益嚴峻，其壓力主要來自地根、銀根緊縮等一系列政府調控動作。這種壓力帶來的直接后果，就是部分城市市場供應量明顯減少。

　　北京市場可謂最為典型。根據世邦魏理仕的最新報告，由于6個項目未能按期落成，今年北京優質寫字樓年度供應面積不足40萬平方米，僅相當于去年供應量的60%，相對旺盛的市場需求而言，供應量明顯不足，導致了租金、售價雙雙上漲。

　　北京的住宅市場供應同樣受到沖擊。今年頭11個月，全市取得預售許可證的普通住宅和公寓近11萬套、面積1335萬平方米，同比分別減少20%和24%以上。同期住宅期房預售成交套數約12.7萬套、面積1522平方米，同比分別下降8.6%和6%。

　　世邦魏理仕研究部高級經理覃曉梅分析稱，盡管期房成交量下滑，但批準預售套數和預售成交套數之間存在1.8萬套的差值，說明市場需求水平居高不下，空置面積不斷被吸納。供不應求局面導致的結果，就是住宅成交價格持續上漲。

　　正是北京等主要城市房價的持續上漲，讓大量準購房人對政府出臺后續調控政策充滿期待，也給政府穩定房價的工作帶來更大壓力。在這種情況下，與房價關聯度極高的地價走向自然更為引人注目。但是，原本“價高者得”的土地拍賣規則，變得沒有規律可循，難怪潘石屹會感嘆政府賣地就像拋出一只飛鳥，結果落到誰家沒人看得清。

　　某種意義上說，持續上漲的房價，已成為住宅市場的“炸彈”。但正如潘石屹所言，只要政府不采取切實有效的辦法增大住宅供應或抑制需求，未來房價還會漲。潘的觀點在房地產專業人士當中頗具代表性。

　　政企雙方都要變通

　　“跟過去幾年相比，國內房地產政策改變很大，行業門檻抬得很高，比如土地款一次繳清的要求等，對開發商造成的壓力很大。”擁有豐富國際房地產市場專業經驗的北京世邦魏理仕總經理黃大為感觸頗深地說。

　　從整個房地產開發鏈條上看，土地供應有限、競爭激烈等造成開發商的基本生產資料——土地短缺；銀行緊縮開發貸款、緩發個貸(導致資金回流變慢)、地價不斷攀高且多規定一次性付清則讓開發商深刻體驗到另一基本生產資料——資金的緊缺。加上外資搶灘、政府“規定動作”增多等等，大多數國內開發企業的日子真的越來越難過了。

　　黃認為，政策一再緊縮，不是促進市場發育的好辦法，眼下國內地產行業很多問題尚未解決，最突出的問題是行業集中度太低、太分散，國家應該從土地與金融政策上扶持優質企業，加大這些企業占有的市場份額，鼓勵他們和外資企業競爭。

　　“國家也應該加強對開發企業從開發數量到開發質量上的監管力度，讓各地的土地出讓行為正規化，體現公平原則。”他補充道。

　　不過，對那些瀕臨絕境的開發企業而言，與其等待政府作為，在等待中錯失機遇，不如主動變革求生存。或合縱連橫，或走向二線城市、三線城市，或轉戰商業地產、旅游地產、工業地產等領域，放棄住宅開發這個越來越危險的游戲，都是可供考慮的選擇。