一線樓市或將面臨更嚴厲調控

　　中國社會科學院城市中心主任牛鳳瑞認為，不管是北京、上海、廣州一線城市，還是其他二三線城市，“中國房價從長遠看，總的趨勢是上升的。”牛鳳瑞說，這是因為促使房價上升的因素存在，但并不等于房價上漲越快越高越好，必須承認這個現象，并基于這種現象采取對策。

　　“房價上漲或下降，是市場配置資源的一種形式，政府沒必要跟著走，不要過分重視，而忽視更重要的東西，比如房地產市場交易秩序。看房價應該看一個總的趨勢，必須連著幾年比較。”牛鳳瑞說，從2000-2005年，中國房價上漲速度均低于GDP和人均可支配收入增長速度。

　　牛鳳瑞表示，北京

房價今年出現的大幅上漲，帶有一定補漲的因素。他預計，未來1-3年，北京房價仍將保持上漲態勢，但不會長期延續去年以來出現的大幅上漲。“房價漲跌首先取決于供給，如果房屋供應量不能滿足，還可能進一步上漲。政府真想控制房價，應想方設法增加供給。”

　　與牛鳳瑞的觀點不同，香港中原集團主席施永清認為，未來房價走勢有很多的不確定性。

　　“我看到的情況是空置量比較多，有些人買了房子他不是住或用，而是買來投資。現在房地產的問題不是因為我們經濟不好，也不是真正的供不應求，而是房地產速度比經濟發展還要快，我們建的房子比實際需要的可能更多。”施永清說，現在房地產市場是供大于用的需求，但供小于投資的需求，換言之，即一方面是供過于求——從用家(自用或自住)的角度；但從投資者的角度，是求過于供。”

　　施永清還認為，房地產的走勢，要看整體的經濟。“現在是房價除了長三角升慢一點之外，其他地方，北京、深圳、廣州都在上升，而且還上升得比較快。關于房價的漲跌，2008年我估計不到。從一線城市房價來看，市場里面有一定的泡沫，但是泡沫什么時候爆破我不知道，這要看政府的政策和外面的環境。”

　　“現在有一個估計，美國經濟可能會放緩，美國房地產價錢也見底了，這可能會影響到中國經濟。基本上，我的判斷是中國經濟可能是最多放慢了一點，但是就像前面提到，前幾年有的地方房價上升的速度比經濟增長的速度要快，尤其是大城市，這在某一種程度存在著危機。”施永清表示，“去年的宏觀調控成效不是太好，所以很有可能中央還有新的政策出來，對原來政策落實的程度、落實的力量會加強，那就是看中央落實的力有多大，貫徹的力有多大。”在施永清看來，影響房價走勢的變數還是很多的。

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏則表示，從剛剛閉幕的中央經濟工作會議看，明年除了將會繼續落實現有的宏觀調控政策外，可能還會出臺一些調控政策。廖英敏認為，有的宏觀調控政策還要進一步細化，如在抑制炒作等方面，也可能制定一些具體的措施。

　　廖英敏分析，問責與稅收手段可能是明年房地產調控兩大看點。除醞釀已久的物業稅之外，消費稅開征有可能提上議事日程，并有可能將來在高檔房交易方面實施。

　　“今年房地產調控效果不好，主要是地方政府執行力度不夠。”談到北京等一線城市今年房價的迅速上漲，廖英敏認為，如果房價還繼續大幅上漲，明年中央可能將醞釀更嚴厲的調控措施和問責制，加強對地方政府的檢查、督察或監督，對執行不力的地方政府可能將進行懲治，直至追究有關負責人的責任，以使中央各項調控政策落到實處。

　　二、三線城市開發更紅火

　　當北京、上海等一線大城市的開發商們正在為一塊土地“搶”破頭時，不少精明的開發商早已將觸角伸向了二、三線城市。

　　2006年一年中，萬科在天津掛起了東麗湖和水晶城項目的銷售大旗；中海地產在蘇州工業園區取得了20萬平方米的居住用地；而在全國排兵布陣最早的陽光100除在廣西柳州成功競得7.5萬平方米的地塊后又在山東東營取得新項目，這使得陽光100在全國的據點達到了13個城市。

　　“萬科挺進天津、沈陽、佛山等地；首創置業進入太原、無錫等地；富力地產的觸角也伸向了天津、西安等地；陽光100甚至成了很多房企挺進二、三線城市的榜樣……”一位正打算進軍外地市場的京城開發商向中國經濟時報記者表示，如果說2006年很多房企還在觀望中，那么，2007年將是房地產企業集中向二、三城市挺進的“火紅”之年。

　　二、三線城市成香餑餑

　　“二、三線城市目前是地產界關注的焦點市場。”最早在全國二、三線城市進行擴張的陽光100公司常務副總經理范小沖在接受中國經濟時報記者專訪時表示，目前的一線城市競爭已經相當激烈，而二、三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和，是房地產企業的最佳戰略選擇。

　　陽光100是最先嗅到二、三線城市偌大商機的房地產企業，但絕非是最后一個。前不久，富力地產在西安召開新聞發布會，醞釀已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居樂集團與海南省陵水黎族自治縣簽訂130億元的旅游地產開發項目，項目規劃面積2.3萬畝；中海地產在蘇州工業園區也取得20萬平方米居住用地；華潤置地以掛牌方式獲得蘇州市一塊住宅用地，地價高達7.85億元。而在此之前，華潤置地已經取得湖南長沙星沙國家級經濟技術開發區的商住地塊，土地規模為48萬平方米……凱德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二線城市頻頻出手。

　　“一些并不引人注目的二線城市名字開始出現在知名房地產公司開拓名單中：西安、長沙、廈門、太原……”范小沖說，陽光100在不久前已經進入了三線城市如廣西柳州、山東東營。“不用等太久，這個名單就可以拉得更長。”

　　今年以來針對房地產業的宏觀調控一浪高過一浪。而在二、三線城市，盡管身在其中的開發商們大都謹慎行事，但拿地、開工、銷售工作卻有條不紊。與內資地產商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產巨頭也聞風而動：在上海獲利頗豐的香港地產巨鱷恒隆地產表示，2007年前將在上海以外的10個城市，每年購入3到4塊大型土地，共建約10個購物商場；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，計劃在2014年前在成都開發5到7個項目。

　　凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個方面：經濟充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發展快，市場空間及前景廣闊；都在加大基礎設施建設，招商引資環境良好；本地房地產業起步晚，競爭相對較弱。據英聯國際不動產研究分析，目前幾大主要二線城市開發項目的平均利潤能夠達到30%，而上海房地產投資收益率已經只有7%-8%左右。

　　比起北京、上海等房地產市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴峻的調控環境，二、三線城市房地產市場發展的“空白”和滯后帶給了開發商很多信心。

[上一頁]　[1]　[2]　[3]　[下一頁]