作者 馬羽飛 鄒陽軍 王衛國 何達志

　　本報整理廣州170余個樓盤兩年來價格，推出2006樓價年度報告

　　逾30樓盤兩年漲價超4000元

　　2006樓價年度報告之一手樓報告

　　這兩年，廣州房價在宏觀調控、全民降價呼聲中越漲越快。就在2006年，單價一年內增長1000元以上的樓盤已比比皆是。而且發展商敢于漲價、敢于定高價的心態，似乎增強樓市對宏觀調控的“免疫力”。

　　年終盤點樓市，本報綜合整理2005年底至今對廣州主流在售樓盤價格的四次統計數據發現，2006年的房價又狠漲了一把，而且漲得更大膽。今天本報推出的是報告的一手樓價格部分，明天本報將推出報告的二手樓價格部分，敬請讀者關注。

　　在本次統計的170余個樓盤中，有63個樓盤在兩年時間中，價格增幅超過50%，有12個樓盤的價格增幅超過100%，16個樓盤的價格增長在5000元/平方米以上，價格最高的一個樓盤竟然在兩年多時間內漲了13000多元/平方米。

　　本報統計數據發現，廣州房價增長態勢在2004年“探頭探腦”式的增長之后，從2005年的激增演變成2006年的“狂歡式”增長。

　　漲價頻次加密幅度拉高

　　本報整理廣州主流在售樓盤2004年底-2006年11月間4個時間點的價格，由這些個盤價格增長情況可以發現，樓盤漲價頻次加密，漲價幅度拉高，發展商在漲價上的態度由謹慎、保守趨向大膽、高調。

　　在2004年，盡管樓市大肆開漲，但樓盤調價頻次還比較疏，一般是在黃金周、年底和重要推盤時期才有較大幅度的提價。而且每次提價多是在觀察周邊樓盤價格變動和考慮市場最大面的承受力后確定的，漲價幅度多限制在500元/平方米以內。

　　到2005年，從數據來看，發展商對待提價的心態變得比較輕松，多數樓盤在定價時，已經不再考慮是否讓更多的人能買得起，而是考慮只讓有經濟實力的人買得起。與此同時，發展商抓住每個可以影響樓價的機遇大膽提價，率先提價的主動性增強，漲價的頻次也開始加密。所以，房價在2005年增長較快。

　　今年，房價的增長顯得更具跳躍性。一方面是敢于高價開賣的樓盤增多，發展商開始愿當高價樓盤的“出頭鳥”，在一個被認為不可能賣高價的區域賣出高價錢已不是鮮有的“壯舉”；另一方面是縮短提價時間段，甚至一天之內上、下午的價格都有小幅變動。此外，一次提價過千元的現象增多，有的樓盤價格甚至1年內增長了三四千元。

　　63個樓盤兩年增長超50%

　　在本次統計的170余個樓盤中，記者發現有63個樓盤在2004年底-2006年底的兩年時間中，價格增幅超過50%；有30多個樓盤的價格增長超過4000元/平方米。其中，有12個樓盤的價格增幅超過100%，16個樓盤的價格增長在5000元/平方米以上，價格最高的一個樓盤竟然在兩年多時間內漲了13000多元/平方米。

　　漲價原因是多方面的。最主要的原因是發展商把產品定位向高端轉型，例如把普通的洋房變成清一色的大面積復式單位，或是把小面積單位改成大面積單位，或是在景觀較佳的位置蓋房，或在

裝修上采用較高檔次的建材……這些手法都成為房價大幅增長的理由，并且是以較小成本博得更高利潤的手法。另一類原因是借助規劃利好和土地拍賣的利好，例如地鐵2號線南向延長線規劃延到番禺大石后，周邊樓盤即刻提價；種豬場、種雞場、赤崗等“地王”級土地拍賣后，周邊就有樓盤很快漲價近千元。此外，純粹因市場行情漲價的樓盤也不少，如有的樓盤，同樣的產品，數月后的價格就有一次提升。

　　7000-8000元房價得“天下”

　　在本報今年3月、8月、11月所作的三次廣州房價統計中，一個明顯的變化是，均價6000元/平方米的房價越來越少。

　　而且需要注意的是，在不少均價6000元/平方米以下的樓盤中，實際售價超過6000元/平方米的單位是大多數，因此6000元/平方米以下的均價并不能代表樓盤的實際價格。如果房價明年依然以目前的增速遞增，那么明年此時，均價6000元/平方米以下樓盤數量將可能是個位數。

　　在6000元/平方米樓盤數量萎縮的同時，7000-8000元/平方米的房價卻大面積出現，成為目前在售樓盤的主流價格。根據本報這一次的統計結果，納入統計且已正式公開發售的160多個樓盤中，7000-8000多元的樓盤接近半數。在海珠、天河、白云、番禺等區域，這一價位的樓盤分布較多。

　　數說樓價

　　2萬/平方米

　　2006年最高的樓盤房價均價是2萬元/平方米以上，位于天河區天河公園附近。

　　1.3萬元/平方米

　　2006年價格增漲最多的樓盤出現在天河區，一年內房價增漲了1.3萬元/平方米，原因是產品由普通洋房轉為疊加式別墅(與復式相似)。

　　1.8萬元/平方米

　　2006年新樓盤的最高開盤價是1.8萬元/平方米，位于天河區珠江新城。

　　2000元/平方米

　　2006年降價幅度最大的樓盤的均價下調了2000元/平方米。

　　140%

　　2004年底-2006年底，珠江廣場樓價漲幅為140%，從7500元/平方米漲至1.8萬元/平方米(望江單位)。

　　59個

　　在售的樓盤中，均價9000-10000元以上的約為59個。

　　12個

　　2004年底-2006年底，有12個樓盤的價格增幅超過100%。

　　4個

　　2004年底-2006年底、2006年，樓盤均價呈下降趨勢的樓盤各有4個。

　　特別說明:本次年度房價統計的170多個樓盤為廣州在售和即將發售的主流樓盤，價格數據來源為發展商提供、記者采訪、售樓部價格或網上資料。

　　再見！6000元樓盤

　　調查170個樓盤中此類樓盤僅30個，越秀荔灣海珠天河番禺一共僅9個

　　本報訊 本報本次調查樓盤約170余個，均價在8000元/平方米以下的有67個，占總量的39.4%。其中越秀荔灣兩區一共4個，天河區8個，海珠區8個，白云區20個，番禺區9個，其他區域18個。

　　均價6000元/平方米(含)以下的樓盤只有30個，其中越秀荔灣兩區一共2個，海珠、天河各2個，番禺3個，白云10個，增城從化等區域11個。而在今年第一季度，本報調查顯示6000元/平方米以下的總共有46個樓盤，這次銳減1/3左右。

　　考察目前8000元/平方米均價線，基本上分布在環城高速以外，而該線基本上也是第一季度6000元/平方米的均價線。

　　黃埔、增城等地樓盤，基本為4500-8000元/平方米，但漲幅比較明顯。而在環城高速以西的天河區域，只有偉騰寬派、蘭亭上東、塞拉維，富力院士庭等幾個樓盤有8000元以下的單位，總量不到500套。

　　白云區單價在8000元以下的房子約占總數的2/3。白云的機場路、白云大道、黃石路等區域，則有縱橫繽城、保利紫薇花園、嶺南新世界、托斯卡納、白云尚城、金碧雅苑、金碧新城等，單價4960-7000元不等，是中價房最為集中的區域。

　　越秀荔灣老城區8000元單價的樓盤主要集中在荔灣，有恒荔灣畔、逸彩新世界、珠島花園和上周六剛開放樣板房的西關新寓。而在越秀區，最便宜的價格也要8700元/平方米。

　　海珠區也是今年樓價飛漲的區域之一。濱江路的樓盤價格已超過1萬元/平方米，基本沒有8000元/平方米以下的在售單位。海珠區單價在8000元/平方米以下的房子，主要集中在東曉南板塊、江燕路-工業大道板塊等，但多數樓盤8000元線下的產品已不多，最多的海富-燕上私語、麗園目前在售的也只有50余套。

　　另外，在番禺等外圍區域，還有不少樓盤洋房價格超越8000元/平方米，如祈福新村新一期產品均價8500元/平方米，錦繡香江9500元/平方米。

　　樓價前瞻 明年樓價怎樣下降難度不小

　　本報訊 今年“十一”前，市國土局和規劃局聯合頒布《廣州住房建設規劃(2006-2010)》，《規劃》顯示，廣州未來5年將建各類住房56.24萬套，其中政府保障型住房11.43萬套。這預示著廣州“地荒”的問題將不復存在，市民也看好房價從2007年開始下降。

　　但合富輝煌房地產市場研究部首席市場分析師黎文江表示，“明年肯定漲”。他認為原因主要有二:一是每年通貨都在膨脹，房價也會適當上揚。二是新政規定，90平方米以下的住房要占供應總量70%，很多地產商達不到，這導致了今年下半年批準的項目少，明年上半年入市套數不會多，價格自然上漲。“我個人預計漲幅在5%左右，為了完成《規劃》任務，明年下半年入市套數將增多，要想房價下降，除非行政干預，但牽涉面又太大”。

　　廣州市社科院科研處處長彭澎則認為，明年房價不會大漲，“國家的宏觀政策頻出，市民承受能力也有限，目前

開發商、政府、市民正在相持階段，樓價暴漲不太現實”。但“房價下降不大可能。因為國民經濟是樓價的根本參數，而從現狀看，廣州的經濟不可能衰退”。