張艷紅

　　廣州科學城的兩宗地塊出讓方式可謂在全國開創先例，因此，得到國家建設部的密切關注，極有可能成為在全國推廣“雙限雙競”做法的示范

　　廣州的土地市場從來不缺乏創新。就在此前不久白云區金沙洲地塊成功實現“雙限雙競”拍賣之后，廣州針對此類出讓方式的第二次探索又即將啟動。

　　日前，廣州市開發區土地交易中心掛出的出讓公告顯示，位于該地區中心區域的KXC-H3、H4兩地塊將在12月11日至明年1月23日期間，通過招標的方式公開出讓。跟上一次不同的是，這兩塊地的出讓不但限制了戶型、最高房價，而且還限制了銷售對象以及建筑材料。這意味著，開發商在地塊上的自主權進一步減少，可供操作的空間也更為有限。

　　示范意義

　　昨日，廣州市國土局有關負責人專門就開發區KXC-H3、H4地塊的招標方式進行說明。該負責人表示，從金沙洲地塊的拍賣，到此次科學城地塊的招標，以及增加銷售對象和建筑材料等方面的限制，實際上都體現了我們處于嘗試探索階段。但是從廣州走出的第一步到現在的第二步，也說明出讓地塊的方式在一步步的深化。

　　事實上，九部委十五條出臺以來，廣州一直在進行有關落實中央

宏觀調控、改善住房供應結構的研究，其中最為核心的正是“什么樣的房子供應給什么樣的人？應該在什么樣的價格水平？”這一問題。

　　此前，廣州已經成功走出了“雙限雙競”的第一步，當時有業界擔憂銷售對象以及建筑質量等問題，而即將推出的第二批地塊便體現了廣州市國土部門在中低收入人群住房保障問題方面的探討。

　　限制廣州市戶口首先是基于防止外來資金炒房的風險，同時也落實本地區人口的住房保障問題。至于中低收入人群如何界定，此類房屋二手流轉中如何防范炒作等，則有待相關部門的進一步研究。

　　廣州科學城的兩宗地塊出讓方式可謂在全國開創先例，因此，得到國家建設部的密切關注，極有可能成為在全國推廣“雙限雙競”做法的示范。

　　事實上，廣州市開發區此次推出的兩宗地塊比此前出讓的金沙洲地塊更早醞釀“雙限雙競”。今年8月3日，該地塊第一次掛牌之時，就因為全國首次提出“限

房價”而備受業界關注。但由于當時市場上對6000元/平方米的最高房價存有爭議，導致該地塊的出讓兩次延期。

　　開發區國土部門有關人士則透露，推遲出讓最主要的原因在于來自中央的關注。由于此前沒有過限房價拍賣土地的先例，因此在地塊出讓之前，需要取得國家建設部門的認可，而建設部也有意讓這兩宗地塊的出讓成為全國同類土地出讓的“范本”，因此，廣州市國土部門對此方式也非常審慎。

　　在經過4個月的調整之后，這兩宗地塊新的出讓條件已經遠遠比第一次更為苛刻，規定也更為詳盡，而出讓的方式也由原先的拍賣改為招標。

　　新規則考驗開發商

　　新的出讓公告顯示，兩地塊需要遵循新的規劃要求，即90平方米以下戶型需占據總套數的90%，而90平方米以下住房的最高銷售價格不得超過6000元/平方米。如果開發商在90平方米以下房屋的銷售過程中超過6000元的最高限價，或者惡意囤盤、哄抬價格者，均會受到相應處罰。

　　除此之外，出讓公告還對銷售對象以及使用的主體建筑材料進行了限定。在銷售對象方面，擁有廣州市常住戶口、中低收入家庭以及區域內的征地拆遷戶，在獲得有關部門的審核確認后，有權優先購買，每戶限購一套房。

　　更為值得關注的是，此次出讓還特別限定了主要的建筑材料。在此前金沙洲“雙限雙競”地塊出讓之時，不少業內人士及開發商指出，如果不對建筑質量進行限制，極有可能導致開發商追求利潤的同時犧牲建筑質量。顯然，廣州市開發區國土部門的此次嘗試，正是為了填補建筑質量上的漏洞。

　　在戶型、房價、銷售對象以及建筑材料四個核心內容的約定下，開發商后期的開發經營行為無疑被最大程度地限制，成為名副其實的“戴著鐐銬跳舞”。對此，廣州市某房地產集團負責人評論，這種方式已經相當于“政府定制”，開發商只是承接加工和銷售工序。

　　而參與制定上述兩地塊出讓規則的廣州建筑工程監理有限公司總經理張志華也明確表示，此次開發區兩地塊的出讓規則，遠遠比第一次金沙洲地塊更為復雜，而這對擬參與競標的開發商而言，則是更大的考驗。

　　發展商對于此次如此詳盡細致的土地出讓規定顯然是始料不及。某近期在全國各地頻頻拿地的大型房地產開發集團相關人士便透露，盡管該集團快速圈地的目標不會改變，但是是否會參與上述兩宗地的角逐，也仍然有待進一步考量。

　　畢竟，在這么多的限制當中進行開發，這對政府監管部門來說是第一次，對于追求利潤的開發商而言，同樣是第一次。

　　更多精彩內容請瀏覽第一財經的網站：www.china-cbn.com

　　中國首選，價值之選！歡迎訂閱第一財經日報!

　　訂閱電話：021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(廣州)0755—82416077(深圳)