首页 国产 亚洲 小说图片,337p人体粉嫩胞高清视频,久久精品国产72国产精,国产乱理伦片在线观看

不支持Flash

工業(yè)地產(chǎn)投資方興未艾

http://www.sina.com.cn 2006年11月29日 05:08 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

  艾葉子

  “部分地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格是被明顯低估了的!币晃痪邆湎喈(dāng)資產(chǎn)的投資者說,“招投標(biāo)機(jī)制在商用或民用房產(chǎn)的出讓中運(yùn)用已相對(duì)成熟。但工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)格還無法控制!

  伴隨著中國經(jīng)濟(jì)以每年近10%的速度迅猛增長(zhǎng),一些跨國企業(yè)的生產(chǎn)制造基地落戶中國的勢(shì)頭不減。專家認(rèn)為,隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善,工業(yè)地產(chǎn)越來越顯現(xiàn)自身的投資潛力。

  外資征戰(zhàn)國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的熱潮從今年就始見端倪。據(jù)仲量聯(lián)行透露,目前他們正在為數(shù)家海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢,有的已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。而世邦魏理仕和戴德梁行等機(jī)構(gòu)的研究動(dòng)向也表明,一直關(guān)注中國國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的海外投資機(jī)構(gòu),近期均開始躍躍欲試。

  價(jià)格被低估

  近期內(nèi),普洛斯、仲量聯(lián)行、世邦魏理仕開始強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。他們的動(dòng)因來自于中國工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始強(qiáng)制嚴(yán)審,土地資源使用批租開始公開、公正、公平的市場(chǎng)化運(yùn)作。而在上海各大工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,浦東和閔行成為了各大外資的首選。

  來自上海招商網(wǎng)一份對(duì)500個(gè)工業(yè)廠房需求客戶的采樣報(bào)告顯示,閔行和浦東分別以20%與19%的需求比處于領(lǐng)先地位。仲量聯(lián)行的最新報(bào)告顯示,無論是出于降低勞動(dòng)力成本或是為了靠近供貨商及零部件生產(chǎn)商,還是為了占領(lǐng)國內(nèi)巨大的消費(fèi)市場(chǎng),全球眾多的制造型企業(yè)都在加緊或已考慮在中國建立生產(chǎn)基地,或是擴(kuò)大現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)施。

  招商政策的優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈的成熟和產(chǎn)業(yè)資源的豐富是導(dǎo)致投資者繼續(xù)選擇浦東的主要原因。然而,分析人士認(rèn)為,需求量長(zhǎng)期保持旺盛和資源的有限已使張江、金橋、康橋等一些工業(yè)園區(qū)廠房供應(yīng)量稀缺,園區(qū)企業(yè)入駐程度基本飽和。

  閔行優(yōu)越的交通地理位置、富裕的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、成熟的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施吸引較多投資者。但莘莊、漕河涇等老牌工業(yè)園區(qū)的較早入駐開發(fā),吸引了大量中小企業(yè),形成多個(gè)相對(duì)雜亂的小產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)此,近年來閔行實(shí)行“騰籠換鳥”招商手段,引進(jìn)投資密度高、產(chǎn)稅值大的高新優(yōu)質(zhì)企業(yè)來替代原有勞動(dòng)密集型企業(yè)。

  與此同時(shí),起步較晚的奉賢雖然目前的市場(chǎng)需求比只有4%,卻更受關(guān)注。分析師認(rèn)為,預(yù)計(jì)奉賢明年廠房需求將有一定比例的放大,租售價(jià)格也將有一定的上漲幅度,投資潛力較大。

  “部分地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格是被明顯低估了的!币晃痪邆湎喈(dāng)資產(chǎn)的投資者說,“招投標(biāo)機(jī)制在商用或民用房產(chǎn)的出讓中運(yùn)用已相對(duì)成熟。但工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)格還無法控制。”

  仲量聯(lián)行分析師分析,工業(yè)地產(chǎn)購入的成本低,見效自然快。如果一個(gè)外商拿1000萬美元來華投資,花4000萬元人民幣購買100畝土地,另外4000萬元做倉儲(chǔ)物流中心。一年以后就能出租,每年有10%的穩(wěn)定租金收益率。根據(jù)仲量聯(lián)行的測(cè)算,5年以后將它賣出去,再加上之前的收益,總回報(bào)率能達(dá)到50%。也就是說,只要在地塊選擇方面不出現(xiàn)大的紕漏,在5年間讓1000萬美元變成1.2億元人民幣是一個(gè)很保守的估計(jì)。

  投資趨勢(shì)

  據(jù)了解,目前投資工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的外資主要有兩類企業(yè),一類是有海外工業(yè)

房地產(chǎn)或者工業(yè)園區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商,另一類是主業(yè)做物流倉儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)的企業(yè)。前者的代表是騰飛集團(tuán),而后者的代表無疑是美國物流巨頭普洛斯公司。

  作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司,普洛斯于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國市場(chǎng),只用了短短兩年時(shí)間,便完成了在沿海地區(qū)的戰(zhàn)略布局:從南至北進(jìn)入了所有的地區(qū)性戰(zhàn)略市場(chǎng),目前已擁有在上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保稅物流園等12個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

  中外地產(chǎn)巨頭涌入工業(yè)地產(chǎn),各自打算不盡相同。對(duì)于國內(nèi)企業(yè)而言,看中的可能是拿地的低成本和今后轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌虡I(yè)用地的增值潛力。而外資最為看重的則是其穩(wěn)定的投資回報(bào)。。

  除了高回報(bào)外,工業(yè)地產(chǎn)REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)更是普洛斯、楓樹、AMB們渴望釣到嘴里的大魚。有分析人士認(rèn)為,雖然現(xiàn)在國內(nèi)的REITs依舊處在“冰凍”期,但提前在中國布局,打時(shí)間差也不失為一種謀略。在麥格理的計(jì)劃中,康橋項(xiàng)目就曾被打包進(jìn)上市計(jì)劃。

  這一切僅僅是個(gè)開始。剛剛小試牛刀的楓樹信托擁有多種投資基金,正手握重金,四處尋覓合適的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。從AMB總部傳來的消息,未來五年內(nèi),AMB將在北京、上海及珠三角地區(qū)砸下5億美元。據(jù)媒體報(bào)道,歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商Gazeley也試水中國成功。

  外資進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn),為業(yè)內(nèi)帶入了先進(jìn)的理念和規(guī)范的模板。專業(yè)的國外投資者在選址和土地談判上都會(huì)有一套成熟、精細(xì)的工作流程,在市場(chǎng)預(yù)期和成本控制上控制得力。比如AMB,或者Gazeley絕對(duì)不會(huì)像有些本地發(fā)展商一味遷就客戶。

  根據(jù)仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè),限制政策頒布后,將較大幅度提高一線城市的進(jìn)入門檻,最直接的導(dǎo)向是將一部分外來資金推向二、三線城市。資料表明:目前中國一線城市平均地價(jià)要高出二線城市30%至40%,如果考慮勞動(dòng)力成本等因素,一、二線城市間工業(yè)投資成本差距更大。以長(zhǎng)江三角洲為例,外資將更多流入蘇州以外的內(nèi)地城市,如合肥、南京和無錫等地。

  工業(yè)物業(yè)最好選擇量身定制或自建

  最近,仲量聯(lián)行公布了關(guān)于如何在中國進(jìn)行工業(yè)物業(yè)選擇及其相關(guān)考量因素的白皮書。在白皮書中,該機(jī)構(gòu)為尋求在中國進(jìn)行工業(yè)物業(yè)選擇的企業(yè)提供了選擇方案,同時(shí)從全球一般房地產(chǎn)原則和中國特殊情況的角度出發(fā),提供了具體的考量原則。

  在中國,可以選擇的工業(yè)地產(chǎn)方案包括:利用“現(xiàn)有的物業(yè)”或是委托開發(fā)商為商家量身定做一個(gè)項(xiàng)目,或是由商家自身建一新的物業(yè)。

  方案一:利用現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)

  在很多發(fā)展更為成熟的國家,有很多“二手”工業(yè)房產(chǎn)可供選擇,但在中國情況并非如此,因此,我們只能將重點(diǎn)放在如何考量那些在建造初期沒有實(shí)質(zhì)性目的和標(biāo)準(zhǔn)的新的房產(chǎn)。在這種模式下,開發(fā)商負(fù)責(zé)取得所需的全部政府審批,直至交房為止。就工業(yè)地產(chǎn)而言,物業(yè)達(dá)不到制造商需求的地方大多來自地基的堅(jiān)實(shí)度以及可供集裝箱周轉(zhuǎn)和堆放的道路體系的寬敞程度。

  利用現(xiàn)有物業(yè)的優(yōu)勢(shì)是:制造商清楚地了解自己選擇的物業(yè)的情況,他們能直接看到具體的實(shí)物,同時(shí)也知道企業(yè)需要等待的時(shí)間。

  方案二: 建設(shè)量身定做的物業(yè)

  如果沒有合適的現(xiàn)有物業(yè)可供選擇,同時(shí),商家也沒有相對(duì)緊迫的時(shí)間限制要求,那這種選擇就可以為商家建造更符合企業(yè)自身特定需求的物業(yè)。和市場(chǎng)更為成熟的國家一樣,中國市場(chǎng)上也擁有愿意根據(jù)雙方協(xié)定,為企業(yè)建造量身定做的工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。然而,在中國更為重要的一點(diǎn)是:商家需要清楚了解并簽署相關(guān)文件,以規(guī)范交房的前提和要求。

  在雙方進(jìn)行最終協(xié)商之前,工程的合同文件里應(yīng)該包括以下內(nèi)容:詳細(xì)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、具體的設(shè)施功能以及適時(shí)對(duì)工程進(jìn)行檢查和測(cè)量的規(guī)定。選擇合適的開發(fā)伙伴對(duì)于整個(gè)方案的順利進(jìn)行起著至關(guān)重要的作用。開發(fā)商和企業(yè)應(yīng)該擁有共同的目標(biāo),具體而言就是建設(shè)一座運(yùn)營成功、利用率達(dá)到百分之百的物業(yè)。

  “盡管開發(fā)商和企業(yè)之間的良好合作能夠降低最終交房時(shí)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),但是仍然需要保證在整個(gè)施工期內(nèi),通過聘用一個(gè)專業(yè)的工程管理公司在工地對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān),因?yàn)橘|(zhì)量把關(guān)在建筑業(yè)發(fā)展尚不成熟的中國仍然是一個(gè)問題。”仲量聯(lián)行項(xiàng)目管理部的副董事唐磊(Paul Gervay)先生指出。

  方案三:自建物業(yè)

  在這種方案下,企業(yè)首先選地、購地,然后根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要建造自己的物業(yè),并且完全負(fù)責(zé)工程從頭到尾的所有設(shè)計(jì)、施工并獲得政府批準(zhǔn)。這種方案需要考慮的主要因素是:首先需確保獲得政府所有的批準(zhǔn),然后選擇合適的施工單位。企業(yè)可以選擇出售這一房地產(chǎn),然后再對(duì)其進(jìn)行反租。

  顯而易見,通過自建物業(yè),企業(yè)可以對(duì)工程進(jìn)行盡可能的控制并充分實(shí)現(xiàn)自身的需求。為了更好地利用這些有利條件,企業(yè)需要投入更多的時(shí)間和資金。

  對(duì)此,仲量聯(lián)行上海研究部副董事柯嘉士分析說:“盡管很多適用于成熟市場(chǎng)的決策原則在中國也同樣適用,但是中國市場(chǎng)存在著諸多限制條件,發(fā)展尚不成熟。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn),‘功能性’項(xiàng)目最好采取量身定制或者由企業(yè)自建的方案,而且這種地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)自身擁有?傊,企業(yè)不僅需要考慮工業(yè)地產(chǎn)本身的情況,還要考慮物業(yè)配合企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的需求!

  更多精彩內(nèi)容請(qǐng)瀏覽第一財(cái)經(jīng)的網(wǎng)站:www.china-cbn.com

  中國首選,價(jià)值之選!歡迎訂閱第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)!

  訂閱電話:021—52132511(上海)10—58685866(北京)020—83731031(廣州)0755—82416077(深圳)


發(fā)表評(píng)論 _COUNT_條
愛問(iAsk.com)
不支持Flash
 
不支持Flash
不支持Flash