按照地產圈正常的商業邏輯，財力不足的開發商短期從民間信貸市場拆解資金，并不一定會導致其資金鏈發生問題。然而，連續不斷的地產調控政策，正在塑造全新的交易規則，這讓很多以往憑借高利貸僥幸生存的開發商，變得不堪一擊

　　□ 本報記者 鄧妍

　　“我沒有想到，竟然會有那么多開發商在北京市建委的走廊里排隊候著。他們一個個臉色愁苦，焦急地等待著自己的項目能盡快批下來，以便能從銀行申請貸款，將手中借的高利貸盡快還掉。看這種架勢，很多人快挺不住了�！�

　　11月上旬，北京一家大型地產開發商總經理在國貿附近一家咖啡館中，向《財經時報》記者回憶起最近一次他前往北京市建委辦理手續時看到的一幕，神情頗為凄涼。

　　這家開發商實力較為雄厚，因此，在開發資金方面基本不存在困難，但許多中小型開發商就沒有這么幸運了。

　　經過兩年的宏觀調控，房地產市場的游戲規則正在發生改變，開發商對于開發資金的需求越來越大，但受調控影響，銀行業對房地產市場貸款的控制卻越來越嚴格。

　　不少中小型地產開發商根本無法從正規金融渠道獲得貸款，求助民間信貸市場(即俗稱的“高利貸”)隨即成為它們的不二選擇。但這似乎是一條不歸路：在游戲規則巨變的今天，資金鏈緊繃或徹底斷裂的故事，正在地產界陸續上演。

　　商業模式變異

　　自2004年以來，各部委陸續出臺有關房地產市場的調控文件。對于地產圈而言，這些措施招招都“狠”，其中，掀起軒然大波的當屬“8·31大限”。

　　“8·31大限”，簡言之就是把土地的協議轉讓改成公開拍賣。

　　在協議轉讓時代，地產商拿到土地的能力在于它與地方政府關系的親疏，而不在于囊中資本的多寡。

　　“8·31大限”之后，公開拍賣的規則意味著，開發商能否獲得土地，將以其自身財力來決定。

　　要想獲得土地，就得比其他企業出價更高。而且，還要保證在一兩個星期之內，就能如數交納土地出讓金。

　　兩個關鍵的沖突在于，按照商業銀行的游戲規則，開放商必須“四證”(土地使用證等)齊全，才能申請貸款；也只有“四證”齊全，開發商才可以進行住房預售，才能讓預售期收入直接進入自己的賬戶。

　　因此，在支付土地出讓金之前，開發商若沒有足夠的自有資金，就必須找到非銀行體系內的資金來支付相關款項。

　　按照地產圈普遍的商業邏輯，從銀行融資不成，財力不足的企業就會從高利貸獲得資金。當交齊土地出讓金后，就可辦到“四證”。此后，開發商或是通過從銀行申請貸款、或是通過住房預售獲得回籠資金來還清高利貸。

　　這些模式在正常的市場環境下，不會給開發商造成任何麻煩。

　　讓它們始料不及的是，陸續出臺的宏觀調控政策，不僅加劇了它們對資金的渴望，更直接使得有關審批部門延緩了開發商辦證的速度，一些省份甚至因有關調控政策缺乏細則指引，而暫停辦證事宜。

　　在等待辦證的焦急過程中，不少開發商在承擔巨額的高利貸利息。財力不足的房地產企業命運幾乎只有一種：資金鏈斷裂而最終退出市場。

　　脆弱的鏈條

　　在中國社科院金融研究所金融發展與金融制度研究室主任、研究員易憲容看來，無論是順馳地產神話的終結，還是上海圣力數碼廣場資金鏈的斷裂及“錢江系”從重慶房地產市場大撤退，都說明國內房地產市場宏觀調控已經觸動到一些房地產開發企業的神經。

　　面對宏觀調控及央行的信貸緊縮政策，這些企業脆弱的資金鏈開始顯示出國內房地產企業的弊端。

　　那位不愿具名的總經理告訴《財經時報》，一般而言，中小型地產商向高利貸借貸的資金成本平均水平在16%以上，有的達20%多。目前，正規金融交易、也就是商業銀行的貸款利率水平在5%左右。

　　中央財經大學課題組曾經在今年年初，就民間金融生態在全國27個省進行抽樣調查和訪問。調查發現，在正規金融收緊銀根以后，民間金融等資金完全能夠彌補正規信貸資金空缺、滿足企業的融資需求。

　　民間金融的繁榮，事實上，極大程度地影響著宏觀調控政策的效率。

　　課題組調查所得的民間金融平均利率，約在16.4%，這與圈內人向《財經時報》透露的數據，基本一致。

　　這位總經理告訴記者，民間金融的資金也分多種不同流向，并不僅僅全部流入房地產市場，比如，還會流入建筑業、商業、采掘業、制造業等。

　　相較其他行業而言，流入房地產業的民間資本總額，基本保持在各種流向的前兩、三位。

　　他向《財經時報》透露，盡管他所在的地產企業連續五六年未向銀行申請貸款，基本屬于無負債經營，在獲得土地儲備的資金壓力越來越大的今天，他也已和幾家股份制銀行達成合作協議。

　　一旦他在哪塊地段中標，這些銀行將保證在一周之內，將他所需的款項打入企業賬戶中，以及時支付土地出讓金。

　　當然，股份制銀行之所以會提供貸款的基礎在于，充分相信這家開發商有能力償還貸款。

　　其他中小型地產商，就難有這般幸運了。(111322)

　　2006年地產調控索引

　　主旨：解決部分城市房地產投資規模過大、房價上漲過快；

　　加息：4月27日和8月21日，央行上調各檔次房貸利率；

　　國六條：5月17日，提出房地產業健康發展六措施，拉開今年調控序幕；

　　九部委“十五條”：5月29日國辦發(2006)37號文對“國六條”細化，提出90平米、雙70%標準；

　　二手房征營業稅：5月31日，國稅發74號文規定，6月1日后個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業稅；

　　調控住房結構：7月6日，建設部發165號文，明確90平米標準；

　　限制預售：7月6日，166號文要求開發商獲預售證后應在10日內開售；

　　外資限炒：7月11日，171號文加強對外資開發經營和境外購房管理；

　　土地督察：7月24日，國辦發(2006)50號文規定，全國省(區、市)及計劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督察局監管；

　　強征二手房所得稅：7月26日，108號文規定8月1日起，統一強制性征收二手房轉讓

　　規范外匯管理：9月5日，外匯局和建設部聯合規范境外購房主體購買境內

　　加強土地調控：9月5日，國務院發布加強土地調控有關問題的通知。