王芳潔

　　作為深圳001號(hào)中外合資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照的持有人，泰國正大集團(tuán)是第一個(gè)來華投資的外商集團(tuán)。而在過去的二十七年間，“001號(hào)”正大集團(tuán)也總是走在風(fēng)氣之先。

　　近日，正大集團(tuán)與長江實(shí)業(yè)攜手開發(fā)浦東項(xiàng)目。實(shí)際上，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》了解，正大集團(tuán)在北京的手筆比上海大得多。除與泛海集團(tuán)合作開發(fā)東風(fēng)鄉(xiāng)外，正大集團(tuán)還獲得通州區(qū)通州新城的土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。

　　與政府合作

　　在日前敲定的浦東項(xiàng)目中，人們似乎更加愿意將目光集中在李嘉誠的長江實(shí)業(yè)，忽略了該小陸家嘴絕版地塊原先的主人——正大集團(tuán)。據(jù)介紹，小陸家嘴X3-2地塊土地的轉(zhuǎn)讓方為富都世界公司，而富都世界則是上海陸家嘴集團(tuán)與正大集團(tuán)于1992年成立的合資企業(yè)，主要進(jìn)行小陸家嘴區(qū)域30多公頃土地的一級(jí)開發(fā)。換句話說，富都世界是上海小陸家嘴的“地主”。

　　一位正大集團(tuán)高管向記者表示，正大集團(tuán)與政府合作開發(fā)的模式正是自浦東開始。而這種模式一直沿用至今。

　　當(dāng)小陸家嘴的土地陸續(xù)出讓完畢，僅余X3-2一地塊時(shí)，正大的腳步早已踏上北京。上述高管表示，約4年前，正大集團(tuán)與北京東風(fēng)鄉(xiāng)政府成立合資公司，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。該地塊正是今天為業(yè)界贊嘆的泛海國際居住區(qū)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，整個(gè)東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目占地3000畝，位置緊鄰朝陽公園。項(xiàng)目包括1000畝體育公園、1000畝產(chǎn)業(yè)用地及1000畝住宅，其中僅住宅項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積就超過200萬平方米。

　　而記者從通州區(qū)投資促進(jìn)局方面得到的消息是，占地15平方公里的運(yùn)河新城已確定由正大集團(tuán)與保利地產(chǎn)合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。

　　但日前正大集團(tuán)方面向記者證實(shí)，運(yùn)河新城的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營公司——北京北運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司由通州區(qū)政府與正大集團(tuán)共同組建，其中通州區(qū)政府以土地入股，占51%股權(quán)；正大出資，占49%股權(quán)。

　　雖然身為大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)僅參與了運(yùn)河新城部分路橋的修建。

　　低調(diào)經(jīng)營

　　作為一家以農(nóng)產(chǎn)品為主業(yè)的外資企業(yè)，正大集團(tuán)與多家企業(yè)有一定的共性，卻在策略上各有區(qū)別。

　　作為以生產(chǎn)飼料起家的企業(yè)，正大集團(tuán)多少類似于昔日中國首富劉永好的希望集團(tuán)。并且，兩家企業(yè)先后涉足房地產(chǎn)行業(yè)。然而從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，正大集團(tuán)多與政府合作經(jīng)營土地，而由希望集團(tuán)衍生的新希望集團(tuán)更傾向于進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)。

　　“盡管二級(jí)開發(fā)利潤在表面上高于土地經(jīng)營，但作為以農(nóng)產(chǎn)品為主業(yè)的公司，正大對(duì)于利潤敏感度不高。對(duì)于正大來說，二級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)太高�！闭�大集團(tuán)人士表示。在這種考慮下，自1992年涉足浦東建設(shè)以來，由正大主導(dǎo)進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。

　　不過實(shí)際情況是，以二級(jí)開發(fā)為主的新希望集團(tuán)在近幾年并沒有表現(xiàn)出首富的氣質(zhì)，業(yè)績平平。

　　正大集團(tuán)人士繼而介紹，過去項(xiàng)目的教訓(xùn)也是正大止步于二級(jí)開發(fā)的重要原因。位于浦東的正大廣場(chǎng)在過去幾年中，經(jīng)營一直不順暢，情況至最近才略有改觀。

　　和正大類似的還有李嘉誠旗下的長實(shí)—和黃系。同樣作為外商，李嘉誠在東方廣場(chǎng)項(xiàng)目中經(jīng)歷了長達(dá)10年的周折。盡管如此，長實(shí)—和黃系仍在二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)踴躍，其做法與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)并沒有任何不同。

　　實(shí)際上，在土地成本日益攀高的今天，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)意識(shí)到土地經(jīng)營權(quán)的重要性。珠江地產(chǎn)、北京城建等企業(yè)先后在北京、浙江等區(qū)域大面積圈地，通過一級(jí)開發(fā)帶動(dòng)二級(jí)開發(fā)。

　　加入土地運(yùn)營行列的還有凱德置地，作為外資企業(yè)，凱德置地進(jìn)入內(nèi)地已有多年，一直集中于房地產(chǎn)二級(jí)投資與開發(fā)。日前，凱德置地成都獲地，該成都地塊即是凱德置地涉足一級(jí)開發(fā)的起點(diǎn)。

　　也許因?yàn)椤?01”外商的光環(huán)，盡管也是外資企業(yè)，正大集團(tuán)在土地經(jīng)營業(yè)務(wù)的拓展上，一直異常順暢。身為“地主”，正大在房地產(chǎn)開發(fā)中，雖一直名氣不大，實(shí)則獲益頗多。

　　今年年初，當(dāng)超過200萬平方米、定價(jià)1.4萬元/平方米的泛海國際居住區(qū)剛剛嶄露頭角，業(yè)界即盛傳泛海建設(shè)于2003年從泰國正大手中收購得土地。然而近日，記者得到消息表明，正大集團(tuán)也許并沒有撤出東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目，而是以土地入股，與泛海建設(shè)共同開發(fā)。隱藏于泛海建設(shè)背后的正大集團(tuán)，因其掌握著最重要的土地資源而更加從容。

　　雖然以上消息沒有得到正大方面的證實(shí)，但該合作開發(fā)的模式卻出現(xiàn)于小陸家嘴項(xiàng)目中。另外，正大集團(tuán)人士也表示，鑒于正大在易初蓮花超市業(yè)務(wù)中成績優(yōu)異，不排除將來進(jìn)行