房地產(chǎn)行業(yè)洗牌剛剛拉開(kāi)序幕，建業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了股權(quán)轉(zhuǎn)讓之路，在助推其上市融資步伐的同時(shí)，也讓我們看到了外來(lái)財(cái)團(tuán)的雄心。

　　□經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)主筆 劉金松

　　對(duì)胡葆森來(lái)說(shuō)，來(lái)自嘉德置地的投資，也許比建業(yè)沖超更讓他興奮。后者將以6億零100萬(wàn)人民幣收購(gòu)建業(yè)集團(tuán)(Central China Holdings Group)29.75%股份，10月30日，雙方在成都簽署了初步合作協(xié)議。

　　關(guān)于建業(yè)尋求戰(zhàn)略合作者的傳聞，早在坊間流傳，合作對(duì)象也經(jīng)歷了多次變故。而嘉德置地的后來(lái)居上，多少讓人有點(diǎn)意外。

　　這家來(lái)自新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)，自1994年進(jìn)入中國(guó)后，一直把主要精力放在上海、北京等一線(xiàn)城市。只是在今年5月收購(gòu)成都置業(yè)一半股份之后，才開(kāi)始向內(nèi)地發(fā)展，入股建業(yè)則被看作是其進(jìn)軍內(nèi)陸省份的又一個(gè)大動(dòng)作。

　　嘉德置地在中國(guó)的投資多以其子公司——?jiǎng)P德置地的名義進(jìn)行，嘉德集團(tuán)是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，也是新加坡頭號(hào)

房地產(chǎn)商，擁有遍布全球近20個(gè)國(guó)家80多個(gè)城市的房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)，目前總市值達(dá)207.63億新元(約合人民幣1038億元)。

　　不過(guò)，與建業(yè)的合作并不是嘉德置地第一次涉足河南，2003年，其旗下子公司——?jiǎng)P德商用中國(guó)投資(B)甲有限公司就以2.077億元購(gòu)買(mǎi)了北京華聯(lián)商廈河南分公司100%的股權(quán)，從而擁有了“五彩購(gòu)物廣場(chǎng)”的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

　　“五彩”的前東家正是建業(yè)集團(tuán)下屬的建業(yè)投資，此次雙方合作是否和五彩的交易有某種姻緣，還不得而知。

　　雙方并未公布合作的具體細(xì)節(jié)，但業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，此次聯(lián)姻可謂是“郎財(cái)女貌”：嘉德置地不僅有雄厚的財(cái)力，而且在資本市場(chǎng)也有良好的人脈；而建業(yè)的良好形象以及在本地?fù)碛械呢S厚資源，為嘉德置地進(jìn)軍河南打開(kāi)了方便之門(mén)。

　　根據(jù)協(xié)議，嘉德置地可以在建業(yè)集團(tuán)再投資5億人民幣(1億新元)，將股份再增加13.94%。如此樂(lè)觀的安排，似乎更顯示了雙方的情投意合。

　　不過(guò)在這樁至今為止看上去美滿(mǎn)婚姻背后，也讓業(yè)內(nèi)感受到了房地產(chǎn)行業(yè)整合的硝煙。建業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之路，在助推其上市融資步伐的同時(shí)，也讓我們看到了外來(lái)財(cái)團(tuán)的雄心。

　　為上市鋪路

　　2006年4月，胡葆森與萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮等一道當(dāng)選為中國(guó)

房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)后，首次正式公布了建業(yè)的上市日程表：今年下半年啟動(dòng)上市程序，明年即可赴香港上市。

　　“上市之后，建業(yè)更加無(wú)秘密。” 胡葆森對(duì)上市充滿(mǎn)了信心，“建業(yè)是港資企業(yè)，現(xiàn)在看來(lái)，我們赴香港上市的政策障礙和企業(yè)經(jīng)營(yíng)都毫無(wú)問(wèn)題，并且眼下是香港股市和房地產(chǎn)歷年來(lái)最好的時(shí)期。如無(wú)意外，今年下半年我們就會(huì)進(jìn)入上市程序。”

　　而此次合作則被認(rèn)為是上市前的重組，并做大建業(yè)集團(tuán)的規(guī)模。一位證券界人士分析認(rèn)為，在河南建業(yè)集團(tuán)還沒(méi)上市之前，對(duì)于胡葆森來(lái)說(shuō)，建業(yè)永遠(yuǎn)是一個(gè)“一人企業(yè)”，這不但不符合上市公司要求，也成了胡葆森的一塊心病，他曾在不同場(chǎng)合透露要為建業(yè)找個(gè)好婆家的愿望。

　　1999年起，建業(yè)就在和中國(guó)國(guó)際金融公司的海外基金進(jìn)行接觸。2001年，華潤(rùn)入主萬(wàn)科后，市場(chǎng)一度傳出“萬(wàn)科有意并購(gòu)豫浙兩大房企”的傳聞，其中的豫企正是建業(yè)。當(dāng)時(shí)雙方對(duì)此意向都予以了承認(rèn)，最后卻因華潤(rùn)與萬(wàn)科這一層面的關(guān)系而流產(chǎn)。

　　當(dāng)時(shí)，胡葆森甚至做出了讓出控股權(quán)的準(zhǔn)備，“我個(gè)人持49%還是51%，我都不在乎。何況即使持了49%，人家還是希望我能打理這個(gè)企業(yè)，我確實(shí)想慢慢地從股東、董事長(zhǎng)、管理者這幾重身份當(dāng)中解脫出來(lái)。”

　　對(duì)于此次合作，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森表示，與嘉德置地合作，有利于公司的持續(xù)發(fā)展，嘉德置地在國(guó)際市場(chǎng)的融資能力也是公司非常看重的。

　　也許這才是建業(yè)選擇嘉德的真正原因。根據(jù)建業(yè)2001年制定的發(fā)展目標(biāo)：用10年的時(shí)間，在全國(guó)人口最多的省的20個(gè)中等城市，建設(shè)30個(gè)國(guó)家級(jí)的優(yōu)秀住宅小區(qū)，總量達(dá)到600到800萬(wàn)平方米。

　　為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建業(yè)的累計(jì)投入將在80到100億元之間。而建業(yè)當(dāng)年的實(shí)際到賬收入僅為2.6億，以15%的收益率計(jì)，利潤(rùn)為4000萬(wàn)元左右。

　　這顯然難以支撐其龐大的計(jì)劃，隨后而來(lái)的宏觀調(diào)控更是為建業(yè)的現(xiàn)金流帶來(lái)極大的考驗(yàn)。

　　此后，建業(yè)的公開(kāi)融資僅有兩次，分別是2005年9月獲得中國(guó)銀行香港分行的8000萬(wàn)港幣流動(dòng)資金貸款、12月建設(shè)銀行香港分行3000萬(wàn)美金(近2.5億人民幣)項(xiàng)目貸款。

　　融資成功后，建業(yè)進(jìn)行了高調(diào)宣傳，但相對(duì)于建業(yè)的資金需求，這也只是杯水車(chē)薪。而在省內(nèi)知名地產(chǎn)商紛紛嘗試私募、上市等多元化融資時(shí)，建業(yè)卻因?yàn)楦鞣N原因難以實(shí)現(xiàn)突破。

　　建業(yè)新天地商業(yè)租金收益權(quán)信托產(chǎn)品即將于2006年11份發(fā)行，最高限額為7000萬(wàn)。據(jù)建業(yè)內(nèi)部人士透露，“信托的融資成本還是比較高的，建業(yè)的融資原則是盡量不要采用信托的模式。”宏觀調(diào)控與建業(yè)龐大的發(fā)展計(jì)劃所帶來(lái)的資金壓力由此可見(jiàn)一斑。

　　但這種壓力也并不一定是壞事，正如胡葆森在回應(yīng)王石“建業(yè)比萬(wàn)科高明”的調(diào)侃時(shí)所說(shuō)，“不是高明，是萬(wàn)科犯的錯(cuò)誤，建業(yè)當(dāng)時(shí)還沒(méi)有條件和機(jī)會(huì)去犯。”

　　“一方面稀釋股權(quán)，另一方面和嘉德置地這樣的老牌地產(chǎn)商牽手，在上市推介時(shí)對(duì)企業(yè)也有幫助。”河南省內(nèi)一位證券界人士如此分析，該人士甚至認(rèn)為，不排除建業(yè)轉(zhuǎn)向新加坡上市的可能。

　　畢竟上市，才是建業(yè)最為渴望也最為“解渴”的融資之道。

　　嘉德的選擇

　　在成都的發(fā)布會(huì)上，建業(yè)此次的合作伙伴——嘉德置地中國(guó)控股集團(tuán)總裁林明彥對(duì)建業(yè)極力稱(chēng)贊，“當(dāng)我們到河南考察時(shí)，詢(xún)問(wèn)哪家房地產(chǎn)公司最好，幾乎所有人給了我們同一個(gè)答案，因此我們很快與建業(yè)集團(tuán)達(dá)成合作的意向。”

　　目前嘉德已在北京、上海、廣州、成都建立了自己的營(yíng)運(yùn)中心，河南則成為其進(jìn)入中國(guó)的第五個(gè)據(jù)點(diǎn)，嘉德希望通過(guò)建業(yè)集團(tuán)的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入河南以及周邊省份的市場(chǎng)。

　　這其在5月份與成都置業(yè)合作之后，短期內(nèi)的第二步跨越，顯然，嘉德置地加快了向中國(guó)內(nèi)地省份快速進(jìn)軍的步伐。

　　與急速擴(kuò)張相對(duì)應(yīng)的是，嘉德置地需要“懂得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的合作伙伴。”

　　建業(yè)集團(tuán)是河南省內(nèi)的知名地產(chǎn)企業(yè)之一，雖然其盈利能力在河南省房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，并非最好，但卻用良好的資源，包括政府資源。其在河南省10多個(gè)城市中擁有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，年開(kāi)發(fā)量突破100萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售量近50萬(wàn)平方米。此外，建業(yè)集團(tuán)目前擁有建筑面積超過(guò)450萬(wàn)平方米的住宅土地儲(chǔ)備，以及進(jìn)一步增加210萬(wàn)平方米住宅用地的潛力。

　　嘉德入股后，建業(yè)集團(tuán)的規(guī)模將增加到20.2億，如果嘉德將股份再增加13.94%，那么總規(guī)模將達(dá)到25.2億。

　　對(duì)建業(yè)來(lái)說(shuō)，盤(pán)子大了，但自身并沒(méi)有受到任何影響。與嘉德置地實(shí)行捆綁之后，反而增強(qiáng)了建業(yè)集團(tuán)抵抗不確定性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　而從嘉德置地以往的操作模式來(lái)看，在幫助建業(yè)完成上市融資的同時(shí)，二者很可能以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行項(xiàng)目合作。

　　2006年5月，嘉德置地進(jìn)入成都后，與成都置信成立了新公司——置信嘉德，雙方各占50%的股權(quán)比例。在7億元人民幣的注冊(cè)資本中，嘉德是現(xiàn)金出資，置信則以名下“國(guó)色天鄉(xiāng)”項(xiàng)目近600畝土地折價(jià)入股。合作雙方有意3～5年內(nèi)將新公司包裝在國(guó)內(nèi)或境外上市。

　　嘉德方面認(rèn)為，“與成都置業(yè)、河南建業(yè)集團(tuán)這樣在當(dāng)?shù)赜惺⒆u(yù)的發(fā)展商結(jié)成伙伴關(guān)系。與我們制定盡量利用當(dāng)?shù)鼗锇殛P(guān)系的中國(guó)策略是一致的。”