中華企業(yè)5.4億競得爛尾樓 不良資產(chǎn)或成強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)新寵

　　“在宏觀調(diào)控的形勢下，必然有一些企業(yè)會遭遇資金的寒流，可能上世紀(jì)90年代中期的爛尾樓會重新出現(xiàn)�！鄙虾３情_集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為，這種態(tài)勢將有利于資源的進(jìn)一步合理配置

　　本報記者郝倩 發(fā)自上海

　　一家頗具資金實力的海外基金叫價5億元，想以一個相對便宜的價格收購萬泰大廈在建項目。最終以4000萬元之差，敗于上海本土一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　10月20日，上海中華企業(yè)股份有限公司以5.4億元的價格，通過拍賣程序獲得上海市靜安區(qū)萬泰大廈在建工程，最終價格平均1.8萬元/平方米。

　　在萬泰大廈之后，還將陸續(xù)有兩宗大型商業(yè)項目走上拍臺，分別為虹口區(qū)的福海大廈，以及長寧區(qū)的洛克雙喜國際廣場。二者均為不良資產(chǎn)，后者也是在建項目。

　　在成熟的商業(yè)物業(yè)基本上被收購殆盡之后，類似的不良資產(chǎn)項目也開始成為很多基金的目標(biāo)。但是，可以低價“淘金”的時機(jī)已經(jīng)過去。萬泰大廈最終以1.8萬/平方米成交,就是一個例證。

　　5.4億背后的價格博弈

　　今年6月23日，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司發(fā)布《萬泰(集團(tuán))有限公司處置報告》，正式宣布將由該公司上海辦事處對萬泰集團(tuán)債權(quán)進(jìn)行處置。經(jīng)過信達(dá)的審核，截至2006年6月20日，該債權(quán)總額為2223.46萬美元，而債務(wù)人的狀況為停業(yè)。

　　在萬泰集團(tuán)的資產(chǎn)中，萬泰大廈是重要一環(huán)。

　　《第一財經(jīng)日報》了解到：萬泰集團(tuán)是在2001年接盤了靜安區(qū)烏魯木齊北路470號華安大廈，將這座爛尾樓改建為萬泰大廈。華安大廈從1992年始建，后來受制于原開發(fā)商的1億元左右的債務(wù)，停工八九年，要支付建筑商每年720萬元費(fèi)用。2001年萬泰接手后，當(dāng)時只是結(jié)構(gòu)框架封頂。2002年6月萬泰開始動工,準(zhǔn)備作為集團(tuán)總部之用。但是后來因為萬泰集團(tuán)不良貸款問題，此樓再次停工。

　　4個月之后，萬泰大廈作為不良資產(chǎn)，走上拍臺。有關(guān)萬泰大廈的拍賣十分低調(diào)。此次拍賣由上海5家拍賣行聯(lián)拍。記者了解到：當(dāng)日有3家企業(yè)參與了拍賣。

　　7月份，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司針對萬泰大廈項目已經(jīng)進(jìn)行過小范圍的招標(biāo)工作，當(dāng)即吸引了一家海外的基金，以及一家與萬泰集團(tuán)有千絲萬縷聯(lián)系的公司競標(biāo)。價格成為項目招標(biāo)的一個重要談判內(nèi)容。

　　“對于此項目，我們的出價一直在5億左右�！边@家海外基金的參與者對本報記者透露。他賭定不會有第二家接盤者，從而堅決不愿在價格問題上讓步。雖然當(dāng)時，已經(jīng)傳出有買家愿意出5.4億的價錢購買萬泰大廈的消息。最終，這家海外基金沒有參與萬泰大廈的公開拍賣。

　　中華企業(yè)則是在最后關(guān)頭才露面。對于此筆投資，該企業(yè)十分謹(jǐn)慎，在企業(yè)內(nèi)部也一直是保密狀態(tài)。記者了解到：一直到10月19日,也就是“以支票支付”的3000萬保證金進(jìn)入拍賣行賬戶的最后期限，中華企業(yè)召開了第五屆董事會第五次會議，審議同意公司參與競買萬泰大廈在建工程項目。緊接著，第二天中華企業(yè)便通過公開拍賣形式，以5.4億的價格競買獲得該項目。

　　“5.4億這個價格恰好等于之前萬泰大廈所欠銀行貸款以及拖欠工程款的總和�！敝�情人士對本報記者透露說。

　　后續(xù)投入

　　對于中華企業(yè)來說，在出價5.4億之后，后續(xù)投資并不多。記者了解到：經(jīng)過14年斷斷續(xù)續(xù)的開工，目前萬泰大廈已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，少數(shù)樓層內(nèi)部有

裝修。而且最令買家心動的是，萬泰大廈的周邊都是酒店，商務(wù)配套成熟，卻唯獨(dú)缺少甲級寫字樓。

　　仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)陳立民對本報記者分析說：在目前1.8萬元/平方米的基礎(chǔ)上，開發(fā)商的后續(xù)投資約為2000元/平方米。但是按照目前周邊日租金0.8美元到0.9美元/平方米的現(xiàn)狀，這幢樓的售價應(yīng)該在2.88萬元/平方米左右。而且這幢樓已經(jīng)取得預(yù)售許可證，最快明年就可以貢獻(xiàn)利潤。

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的估計：這幢樓可以給中華企業(yè)帶來5000萬元以上的利潤。

　　“在宏觀調(diào)控的形勢下，必然有一些企業(yè)會遭遇資金的寒流，可能上世紀(jì)90年代中期的爛尾樓會重新出現(xiàn)。”上海城開集團(tuán)總經(jīng)理倪建達(dá)認(rèn)為，這種態(tài)勢將有利于資源的進(jìn)一步合理配置。

　　相關(guān)報道

　　爛尾樓接連走向拍臺

　　萬泰大廈最終的“皆大歡喜”對于即將四度走向拍臺的福海大廈來說是一個利好的消息。

　　福海大廈走上拍賣臺的原因是開發(fā)商拖欠深圳工行貸款。地處四川北路海寧路的福海大廈，毗臨外灘，地處繁華的四川路商業(yè)街中心段。

　　2004年7月15日，福海大廈在上海拍賣行進(jìn)行了第一次拍賣，拍賣范圍是福海大廈的地下一層及地上4-29層的

房地產(chǎn)，共計建筑面積約49000平方米，使用期限還有41年。結(jié)果首次拍賣因應(yīng)價沒有達(dá)到底價而流拍。

　　在之后兩次拍賣未果后，9月19日，上海某司法機(jī)構(gòu)與深圳某銀行聯(lián)合委托上海五家拍賣行聯(lián)手再度拍賣。而上次拍賣，福海大廈已經(jīng)吸引了兩個房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)買家的參與。最終，第三次拍賣的撤拍是因為競買者的數(shù)目沒有達(dá)到預(yù)期。

　　記者了解到：福海大廈有望于10月底再度走向拍臺，由于還沒有到交納保證金的最后期限，目前還無法判斷會有幾家參與競拍。但是，記者通過上海東方國際商品拍賣有限公司了解到：這次“福�！贝蟛糠值姆�律關(guān)系已經(jīng)理順，標(biāo)的物也已經(jīng)由兩年前的部分樓層變?yōu)檎�幢建筑。加之周邊配套環(huán)境已經(jīng)日益成熟，為買家接手創(chuàng)造了條件，此外也為該項目以一個合理的價格成交提供了前提。

　　同期，位于上海長寧區(qū)的另一個商業(yè)項目“洛克雙喜國際廣場”的即將拍賣，也同樣引起了多家境內(nèi)外單位的興趣。

　　如果按照之前業(yè)內(nèi)人士的估計，這一項目最終以8.6億元左右的價格成交，那么此項目極有可能超過以5.95億元成交的德隆大廈，從而打破上海單體拍賣最高價格的紀(jì)錄。

　　“后續(xù)的建設(shè)費(fèi)用大約為1.3億元左右。項目最終均價將在1.5萬元/平方米上下。這樣,開發(fā)商的租金回報率可以達(dá)到8%以上�！睒I(yè)內(nèi)人士對本報記者分析稱。

　　可以預(yù)想，此次競拍必然是一場血拼。據(jù)上海新世紀(jì)拍賣有限公司相關(guān)人士透露：有意向的競買者中，大部分公司擁有海外基金的背景，此外還有一家國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將參與其內(nèi)。