商業、辦公比重非常大，僅9幅土地含住宅性質，269公頃土地可能后續推出

　　本報記者葉國靖 郝倩 發自上海

　　在8月17日發布1號公告之后，昨日，上海市房屋土地資源管理局發布土地出讓2號公告，掛牌出讓包括寶山區、長寧區、奉賢區等11個地區的20幅國有土地使用權。面積共計約177公頃。新江灣城C2地塊14.4247公頃土地在2號公告中正式亮相。業內人士指出：按照上海市今年的土地出讓計劃，預計在此次公告之后，仍將有約269公頃的土地投入市場。

　　大部分住宅用地小戶型占74%比例

　　《第一財經日報》從2號公告掛牌出讓地塊的基本情況和主要規劃指標要求來分析：雖然同樣推出20幅土地，1號公告出讓的178公頃土地以住宅為主、商辦為輔，而此次推地約177公頃則以商辦為主。

　　“從地塊的區域分布來看，黃浦、靜安、盧灣等核心城區依然沒有新增供應量，越來越外圍的態勢依然沒改變；從用地性質而言，商業、辦公的比重非常大，僅有9幅土地含有住宅性質,住宅用地放量較小。”服務于萬科A(000002.SZ)、合生、瑞安房地產等實力開發商的上海深思域房地產策劃有限公司事業部總監李榮朋告訴記者，“但是，供應6幅面積超過10公頃的巨幅住宅地塊(含住宅性質)主要集中在寶山、奉賢、嘉定、青浦、臨港新城等相對偏遠的位置�！�

　　公告中提及：關于“限小”，本次掛牌地塊中土地用途涉及住宅的，執行國辦發〔2006〕37號文件。鑒于上�！�90/70比例”細則已經低調出爐，具體地塊的套型建筑面積90平方米以下商品住房面積所占比重在掛牌文件中將更加細化。

　　昨日，上海市寶山區、奉賢區以及臨港新城的土地管理部門對本報記者明確表示，他們此次所推出的住宅用地中，戶型面積90平方米以下住房所占比例將被要求為74%；浦東新區所推出住宅用地的小戶型所占比例則為70%。

　　新江灣城C2地塊價高者得

　　在此次推地中，緊鄰合生江灣城項目的江灣城C2地塊頗引人注目。

　　2005年1月12日，新江灣城C1地塊正式開標，合生珠江以約16億元的巨資拿下新江灣城C1地塊開發權。地價折合599萬元/畝。

　　上海城投置地有限公司知情人士曾對本報記者透露，對于C2地塊的出讓原計劃在去年7、8月份，但是推地計劃在宏觀調控的形勢下一推再推，最終于2號公告中推出。

　　至于此次對于該地塊的出讓預期，有知情人士對本報記者表示：此次出讓價高者得，目前公司也沒有對出讓價格有明確估計，但是保守看來，C2地塊的價格可能難以超過C1的599萬元/畝。

　　同時，知情人士僅表示此次C2地塊會符合國家有關“90/70”的相關要求，但是具體小戶型應占比例，會在標書中明確。有人士稱：由于新江灣城地塊的特殊性，未必會以70%對于該地塊進行要求。

　　此前不久，上海合生房地產開發有限公司旗下公司與深圳招商房地產有限公司鏖戰1號公告中的閔行區顓橋鎮194號地塊。聽聞再次推地的消息，上海合生房地產開發有限公司總經理賀大川告訴《第一財經日報》，C1地塊尚有一半的土地沒有開發，因而公司暫時不考慮C2地塊。

　　或有269公頃土地后續推出

　　除浦東新區花木新民北塊之后，一年半內，住宅地塊尤其是地理位置優越的大型住宅用地難覓蹤影。但是，大量推出土地的市場前景仍然很難預測。

　　繼1號公告中羅店鎮推出C3-3、C3-4、C3-5住宅地塊，此次再次推出約14公頃、容積率1.2的羅店新鎮C5-3地塊。這一巨幅土地臨近順馳(中國)旗下的順馳美蘭湖項目、上海三盛宏業投資集團旗下的美蘭湖·頤景園項目。從網上房地產的公開數據來看，受制于宏觀調控等多種因素，該板塊一手房源的銷售相對緩慢。

　　至于此次掛牌出讓是否會出現1號公告的冷熱不均的狀況，閔行區房屋土地資源管理局相關人士認為，擁有好地段的地塊，自然是滿足了許多開發商存在的“地荒饑渴”，但與此同時，土地供應量巨大的上海郊區新開發量巨大，很多開發商擔心區域消費能力難以消化如此大的供應量，出現房產滯銷，因而不排除郊區幾幅大型地塊遭受冷遇。

　　市場人士亦認為，1號公告的掛牌摘牌結果或許是本次大規模出讓土地的預演。

　　根據上海一家權威研究機構所作調查：截至9月底，包括住宅、工業以及商業在內的上海的土地交易量已經達到998萬平方米。此外，算上浦東花木新民地塊的560畝(折合約37公頃)土地，以及1號公告中一塊面積為19公頃的流標的土地。目前,上海市場上已經供應了1231公頃左右的土地。

　　根據《上海市住房建設規劃(2006~2010年)》，上海市相關部門在對住房需求、在建項目和存量土地作出綜合評估之后，確定2006年、2007年新增住房用地分別為1500公頃左右。

　　所以，土地供應市場中依然可能有269公頃土地后續進入市場。